Efter undertecknande av förhandsavtal för bostadsrättslägenhet ville jag frångå avtalet, vilket säljaren lovordade, men nu tagit löftet åter - är jag bunden av avtalet?
Hej,
För två år sen skrev jag förhandsavtal på en lägenhet som är nybyggd.
Under hela processen har jag kontakt med säljaren på företaget om att jag inte kommer vilja genomföra köpet då mina förutsättningar ändrats.
Hans svar är då att "Bonava" sätter inte gemene man i båten och vi kan lösa det så att du förlorar din handpenning och ingenting mer.
"Kontakta mig 1v innan tillträde så löser vi det då" var hans svar.
Tillträdet närmar sig och jag försöker få kontakt med säljaren. Får du automatiskt svar att han slutat och att en annan tagit över hans ärenden. Vid kontakt med den nya personen framkommer det att Bonava helt ändrat sin inställning till detta och att jag kommer göra ett kontraktsbrott om jag inte tillträder lägenheten.
Då jag följt dem första instruktionerna punkt och pricka efter företagets instruktioner sitter jag nu i en dålig sits. Jag MÅSTE tillträda lägenheten och detta får jag veta en vecka innan.
Jag kontaktar den säljaren som slutat och han säger att Bonava helt ändrat sin inställning till detta.
Jag ser det som villseledande information då jag gör exakt som jag blivit tillsagd att göra för att lösa det så att jag förlorar min insats på 100k. Under hela den här perioden får jag ingen som helst information att Bonava ändrat sin inställning utan får alltså 1v på mig att lösa både försäljning av nuvarande bostad samt lånelöfte osv.
Vad tycker ni om detta? Är det inte villseledande information samt oetiska metoder som bonava använt?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Huvudregeln avseende förhandsavtal
I och med tecknandet av ett förhandsavtal blir förhandstecknaren skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt, emedan föreningen blir skyldig att upplåta lägenheten med bostadsrätt (5 kap. 1 § bostadsrättslagen).
Undantag i lag
Det finns emellertid undantag från huvudregeln. En köpare får genast frånträda avtalet i det fall upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen (5 kap. 8 §). Detta tycks dock inte vara fallet med hänsyn till frågeställningen.
Ett annat möjligt undantag
Det kan föreligga en annan möjlighet att ditt förhandsavtal är ogiltigt. Tidigare i år rapporterade nämligen SvD att ett stort antal förhandsavtal kan vara ogiltiga, eftersom vissa avtal innehar otydliga villkor. Oftast har det varit fråga om att avtalen inte uppfyller kraven i 5 kap. 3 § bostadsrättslagen.
Det saknas en beräknad tidpunkt för upplåtelse i avtalet
I 5 kap. 3 § bostadsrättslagen stadgas, att det i förhandsavtal ska ingå en "beräknad tidpunkt för upplåtelse". Det vill säga, en tidpunkt för upplåtelseavtalets ingående.
Förbises kravet att upplåtelsetidpunkten ska anges mer exakt, stämmer inte det språkligt överens med formuleringen i bostadsrättslagen. Förvisso har inte frågan prövats av Högsta domstolen. Däremot har Ingrid Uggla (en auktoritet på området) anfört, att avvikelsen utgör ett formfel, varpå ogiltighet ska åtfölja.
Ersättningsskyldighetens storlek
Förutsatt att förhandsavtalet anses gällande kan det noteras, att i det fall förhandsavtalets värde sjunkit från att du tecknade avtalet och ett eventuellt avtalsbrott, kan du ändå komma att bli ersättningsskyldig för värdeminskningen. Tecknade du förhandsavtalet för 100 000 SEK, varpå det för nuvarande är värt 50 000 SEK, ska du sålunda betala minst 50 000 SEK i skadestånd.
Dock ska i detta skede ett rättsfall noteras. I det fall förhandstecknaren inte fullföljt avtalet och det har funnits en klausul i förhandsavtalet, vilken stadgat att föreningen ska få behålla hela förskottsbeloppet som skadestånd, ska klausulen anses oskälig som ett i förväg bestämt skadestånd (RH 1997:116). Finns det en sådan klausul i ditt avtal kan detta ligga för handen att du inte ska erlägga 100 000 SEK.
Säljarens befogenhet att häva avtalet
Det framgår att du haft kontakt med en säljare, vilken lovordat att du inte ska behöva genomföra förvärvet, utan istället enbart erlägga kontantinsatsen. Förvisso kan det anföras att det är fråga om svikligt/vilseledande förfarande. I detta skede blir det dock en fråga om säljaren haft befogenhet att ingå en sådan överenskommelse, efter att ni ingått avtal. Dessutom aktualiseras en bevisfråga, såtillvida att du måste kunna bevisa att säljaren faktiskt erbjudit denna "förlikning". Jag kan dessvärre inte uttala mig mer ingående avseende säljarens befogenhet, eftersom den följer av dennes enskilda anställning. Har du möjlighet att bevisa det du anför att säljaren sagt, är det dock positivt.
Slutsats
Huvudregeln är att köparen i och med tecknandet av ett förhandsavtal blir skyldig att förvärva lägenheten. Undantaget enligt 5 kap. 8 § bostadsrättslagen tycks inte vara tillämpligt i detta fall.
Jag rekommenderar dock att du undersöker huruvida det i ditt avtal saknas en beräknad tidpunkt för upplåtelse i avtalet, vilket skulle kunna medför ogiltighet. Skulle du bryta mot förhandsavtalet, kan viss hänsyn tas till nuvarande värde av förhandsavtalet i relation till det för tidpunkten vid dess ingående. Du bör även undersöka huruvida det finns en klausul, vari det stadgas att föreningen ska få behålla hela förskottsbeloppet som skadestånd, vilket kan medföra att klausulen är ogiltig.
Av intresse är även säljarens befogenhet och huruvida förlikningen kan bevisas. Det kan dock inte behandlas mer ingående i detta skede.
Sammanfattningsvis bör du sålunda vara alltjämt bunden av avtalet. Det kan dock finnas vissa undantag beroende på vad som framgår av avtalet. Det är även oklart hur mycket av förskottsbeloppet som ska erläggas.
Jag kommer att ringa dig måndag den 8:e oktober ca kl. 17.00. Om tiden inte passar kan du mejla mig på pontus.schenkel@lawline.se. Jag föreslår att vi under samtalet utreder saken mer ingående.
Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!
