Efter köp av fastighet framkom det att kommunen ägde del av marken, vem är ansvarig?
Hej. Köpte en parhusfastighet för lite drygt 1 år sedan. Vid kontakt med kommunen i annat ärende har det framkommit att min tomt är utökad och att en tidigare ägare 2009 tagit ca 1,5 meter av kommunens mark i anspråk för en trädgårdsmur, stensättning och parkeringsyta mot gatan. Totalt rör det sig om ca 10-15m2 som kommunen nu uppmanat mig att återställa. Jag har inte låtit utföra en jordabalksbesiktning. I köpeavtalet ar tomytan angiven. Som lök på laxen så även närmsta granne annekterat lika mycket så det är inte möjligt att okulkärt se att min tomt avviker. Hur ska jag agera? Varken mäklare eller säljare i flera led har varit medvetna om detta. Måste jag riva mur och återställa eller ska jag ställa krav på min säljare och han i sin tur vidare i ledet till den som ursprungligen låtit utföra jobbet? Vill inte häva köpet men jag kan ju inte själv sälja vidare utan att ha åtgärdat eller meddelat felet som föreligger. Tacksam för er rådgivning i frågan.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Rådighetsfel
Den här typen av "fel" kan utgöra ett så kallat rådighetsfel, det vill säga en inskränkning i rätten att råda över fastigheten. Reglerna för rådighetsfel hittar du i 4 kap. 18 § jordabalken. Det krävs att det är ett myndighetsbeslut som ligger till grund för rådighetsinskränkningen av den köpta fastigheten. Myndighetsbeslut kan vara detaljplaner och i detta fall strider förmodligen föregående ägares byggnationer mot kommunens detaljplan.
Undersökningsplikt av rådighetsfel?
Du som köpare har ingen undersökningsplikt vid rådighetsfel, utan det krävs att du varit i god tro, alltså inte vetat om eller inte borde ha vetat om felet innan köpet. Informationen du fått i försäljningsprojektet kan tala för att du haft skäl att förutsätta att du förvärvat rådighet över hela tomten. Vid rådighetsfel spelar det heller ingen roll att säljaren är i god tro och inte förstår att det föreligger fel i fastigheten. Denne ansvarar alltså, så länge köparen varit i god tro. Det är min uppfattning att ni som köpare varit i god tro och att ni kan rikta ansvar mot säljaren.
Åtgärd
Om en fastighet säljs och det senare visar sig att den besväras av annans rättighet som inskränker på köparens rättigheter över fastigheten, har köparen rätt till prisavdrag (4 kap. 17 § jordabalken). Annans äganderätt över del av fastigheten är ett typiskt sådant fall. Säljarna är alltså betalningsskyldiga gentemot er som köpare, motsvarande värdeskillnaden som felet medför, dock inget mer än detta.
Ni får endast häva köpet om det är av väsentlig betydelse (4 kap. 12 och 17 § jordabalken). Detta innebär att det ska finnas något särskilt skäl för er att inte kunna acceptera ett prisavdrag. Det kan exempelvis vara att ni haft speciella planer som inte går att genomföra med den aktuella tomtarean och som varit avgörande för husköpet. Du nämner dock att ni inte vill genomföra en hävning.
Kommunens föreläggande
Det är min uppfattning att du måste åtfölja kommunens föreläggande om att återställa kommunens mark. Du kan dock rikta krav mot säljaren för de kostnader som kan uppstå.
Jag kommer att ringa dig måndag den 9:e april ca kl. 16.00. Om tiden inte passar kan du mejla mig på pontus.schenkel@lawline.se. Jag föreslår att vi under samtalet utreder saken mer ingående. Har du möjlighet att kontakta kommunen innan vårt samtal vore det fördelaktigt, så kan du fråga på vilken grund de vill att du återställer marken.
Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!
Vänligen
