Efter köp av bostadsrätt uppkom det senare att bygglov saknats, säljaren har lovat hävande av köpet men vidtar inte några åtgärder, hur går jag vidare?
Hej jag blev nyligen ägare till en del av en bostadsrätt skapad 2015 som innehåller tre bostäder.
Jag har tagit del av den ekonomiska planen som är upprättad i slutet på 2015.
Vid försäljning av en lägenhet placerad i källaren uppkommer det att den saknar bygglov. Vid närmare granskning så visar det sig att enligt detaljplanen så får det ej förekomma fler än 2 lägenheter per hus i området. I detta fallet borde det inte ens få existera en bostadsrättsförening i området?
Detta gör att samtliga bostadsrätter ej går att sälja då ingen mäklare beffattar sig med dessa.
Vi har varit i kontakt med skaparna av föreningen och vi kräver nu ett återköp av samtliga 3 bostäder.
Vi har haft en dialog med skaparna där vi muntligt blivit lovade ett återköp men det händer inte mycket mer än så från deras sida i nuläget.
Hur skall vi gå vidare i denna frågan? Tacksam för svar och förslag på juridiskt ombud.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag kommer redogöra för vad som kan anses vara fel i bostadsrätt. Även undersökningsplikt, reklamationsfrist och påföljder kommer redogöras för. Efter varje avsnitt följer en slutsats. Slutligen sammanställ en omfattande slutsats och rekommendation.
Tillämplig lag
Bostadsrätt utgör så kallad lös egendom, vilket innebär att jordabalkens felregler inte är tillämpliga, eftersom de endast aktualiseras vid köp av fast egendom (1 kap. 1 § jordabalken och 2 kap. 1-2 §§ jordabalken). Varken bostadsrättslagen eller någon annan reglerar omständigheten beträffande fel vid köp av bostadsrätt. I stället får man vända sig till avtalet och därefter köplagens regler, vilka reglerar (1 och 3 §§ köplagen (KL)) köp av lös egendom(bostadsrätt jämförs då med "vara" i lagtexten).
Föreligger det fel i bostadsrätten?
Beträffande krav för fel i lägenheten vid köp av bostadsrätt, tillämpas alltså i första hand avtalet som upprättats mellan dig och säljaren. I det fall frågan inte kan lösas efter en granskning av avtalet, tillämpas KL.
Det anses vara grundläggande, att lägenhetens skick ska stämma överens med avtalet, samt de uppgifter som säljaren/mäklaren lämnat före köpet (17-18 §§ KL). Det föreligger fel om lägenhetens skick inte stämmer överens med dessa uppgifter, eller om lägenheten i något annat avseende avviker från vad du med fog kunnat förutsätta (17 § KL).
Även i det fall lägenheten sålts i "befintligt skick" eller med liknande förbehåll, föreligger det ändå fel i bostadsrätten enligt 19 § KL om:
1. lägenheten inte överensstämmer med sådana uppgifter om dess egenskaper eller användning som säljaren har lämnat före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet,
2. säljaren före köpet har underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande lägenhetens egenskaper eller användning som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet, eller
3. varan är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta.
Slutsats – Enligt min mening föreligger det fel, eftersom det inte funnits bygglov.
Undersökningsplikt
Köparen har emellertid en undersökningsplikt. För undersökningsplikten vid köp av bostadsrätt gäller, att jordabalkens regler (vilka normalt tillämpas vid köp av hus) inte tillämpas vid köp av bostadsrätt, utan köplagen är istället den lagstiftning som egentligen ska tillämpas. Dock har köplagens reglering om fel i bostadsrätt ansetts inte vara lämplig vid undersökning av bostadsrätt, vilket innebär att man har att tillämpa jordabalkens regler analogt gällande undersökningsplikten.
Köparen bör genomföra en besiktning av lägenheten. Köparens möjligheter att göra gällande felpåföljder efter köpet påverkas av två fall, nämligen när köparen faktiskt har undersökt varan före köpet eller när köparen trots uppmaning från säljaren underlåtit att undersöka varan. I dessa båda situationer avskärs köparens möjligheter att göra gällande fel i varan för sådant som köparen, med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet, borde ha märkt. Det framgår dock inte av din fråga att du undersökte bostadsrätten före köpet eller att säljaren uppmanat dig att göra det. Du kan alltså fortfarande åberopa fel i bostadsrätten.
Det ska beaktas hur långtgående undersökningen varit eller borde ha varit och vilka praktiska möjligheter köparen haft att vid undersökning upptäcka felet. I rättsfallet NJA 1996 s. 598hade köparna av husbil vid två tillfällen besiktigat bilen, dock utan att mer ingående undersöka dess tillstånd och utan att anlita fackman. Köparna ansågs inte förhindrade att göra felpåföljder gällande för de i bilen befintliga fuktskadorna. I NJA 2016 s. 237besiktade köparen bostadsrättslokalen före köpet men den aktuella ytavvikelsen borde inte ha upptäckts. Undersökningspliktens omfattning får bedömas från fall till fall. Viktiga faktorer som påverkar är ålder, skick och pris på bostadsrätten. Om bostadsrätten var i dåligt skick och sålts för en låg köpeskilling kan man inte förvänta sig lika mycket som av en bostadsrätt i nyskick med en högre köpeskilling.
Undersökningsplikten är som huvudregel dock långtgående och innebär att alla fel som man borde hittat vid en besiktning inte kan göras gällande mot säljaren i efterhand. Installationer av bland annat el och värme omfattas normalt inte av undersökningsplikten. Men att skruva och se att saker fungerar, såsom kranar, spolfunktionen i toaletten, täthet under diskmaskin med mera omfattas. Upptäcker du av undersökningen fel eller tecken på fel skärps kraven på köparens undersökningsplikt.
Beträffande bygglov har köpare dock i normalfallet ingen skyldighet att inför ett fastighetsköp undersöka om erforderliga bygglov finns. Säljaren har dock en upplysningspliktom de fel och brister avseende lägenheten som denne känner till. Säljaren ska alltså informera köparen om avsaknaden av bygglov.
Slutsats – Enligt min mening har du uppfyllt din undersökningsrätt och har möjlighet att påkalla det fel som föreligger.
Tidsfrist att påkalla fel
Enligt köplagen måste köparen enligt 32 § 2 st reklamera fel inom två från det att köparen tog emot varan. Vid köp av bostadsrätt anses denna tidpunkt vara när köparen får tillträde till lägenheten. I annat fall preskriberas köparens anspråk mot säljaren. Undantag gäller enligt 32 § 2 st om säljaren lämnat garanti som sträcker sig längre än två år och enligt 33 § om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro heder. Köparen kan dock inte utan vidare vänta i två år från tillträdet med att reklamera fel som han upptäckt eller borde ha upptäckt tidigare än så. Själva reklamationen ska ske "inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet". Vad som avses med "inom skälig tid" går inte att ge något exakt svar på, men ett exempel från praxis är en reklamation som skedde ungefär fyra och en halv månad efter det att köparna upptäckt felet. Rimligen kan det antas att köparen borde ha upptäckt felet vid tillträdet och därför skulle ha reklamerat senast 4,5 månader efter det.
Slutsats – Enligt min mening har du reklamerat i tid.
Vilka följder kan aktualiseras vid fel i bostadsrätten?
Till att börja med får det anses som att du reklamerat mot säljaren. Du har sålunda uppfyllt din plikt. Jag rekommenderar emellertid, om du inte redan gjort det, att du gör en ny skriftlig reklamation. (32 § KL). Vid fel i bostadsrätt aktualiseras flera rättigheter för dig som köpare enligt 30 § KL. Du kan kräva avhjälpande, omleverans (ej aktuellt i detta fall), prisavdrag eller häva köpet, samt dessutom kräva skadestånd.
Säljaren har som huvudregel rätt att på egen bekostnad avhjälpa felet (exempelvis genom att söka bygglov i efterhand i detta fall). Först därefter kan prisavdrag/hävning och skadestånd bli aktuellt (34-36 och 38 §§ KL). Uppfyller inte säljaren sin skyldighet att avhjälpa felet, kan du få rätt till ersättning för egna kostnader som du haft i samband med att du själv avhjälpt felet (34 § KL).
Sker inte avhjälpande inom skälig tid eller sker ett avhjälpande inte över huvud taget har du rätt till prisavdragenligt 37 § och eventuellt hävning enligt 38 § KL. Prisavdraget ska beräknas som skillnaden mellan bostadsrätten i avtalsenligt skick och felaktigt skick vid transaktionstillfället (38 § KL).
Hävning av köpet kan bli aktuellt om avtalsbrottet är av väsentlig betydelse för dig och säljaren insåg/borde insett detta (39 § KL).
Därutöver har du rätt till skadestånd för den skada som du lidit till följd av felet, om inte säljaren kan bevisa att felet låg utom dennes kontroll (40 § KL).
Felet får sägas vara av väsentlig art eftersom det avser bygglov för bostadsrätten och säljaren bör ha känt till detta fel och upplyst dig om felet. Oavsett så har du som köpare kunnat förvänta dig att lägenheten inte skulle innehålla denna brist. Mot bakgrund av ovanstående så kan vi konstatera att det föreligger goda grunder för att påtala fel i bostadsrätten (kom dock ihåg att frågor om fel kan ha behandlats i avtalet och i sådana fall gäller avtalets bestämmelser före köplagens bestämmelser).
Slutsats – Enligt min mening är säljaren skyldig avhjälpa felet. I annat fall kan du avhjälpa felet och kräva säljaren på ersättning.
Avdrag eller hävning enligt andra regler
Även bestämmelserna om rätt till avdrag på köpeskilling eller hävning av köp i plan- och bygglagen ska nämnas, vilka hänvisar till att 4 kap. 12 § jordabalken ska tillämpas när egendom överlåts mot ersättning efter en överträdelse som avses i 11 kap. 51 § plan- och bygglagen (som i sin tur hänvisar till att man brutit mot bestämmelserna om bygglov) men innan rättelse har skett, om inte överlåtaren vid överlåtelsen upplyst om överträdelsen eller förvärvaren annars känt till eller bort känna till överträdelsen. Förvisso ska som sagt inte reglerna i jordabalken avseende fel tillämpas ifråga om fel i bostadsrätt. Däremot kan reglerna i plan- och bygglagen, utöver ovan anförda, läggas till grund för att anföra att köparen har rätt till avdrag på köpeskillingen eller att häva köpet.
Slutsats
Generellt gäller att en köpare kan förvänta sig att det han eller hon köper ska stämma överens med vad som avtalats. Vidare får heller inte köpobjektet avvika från vad köparen haft att förvänta sig vid köpet med hänsyn till pris, skick, ålder på bostadsrätten och användning. Som exempel kan nämnas att om man köper en nybildad bostadsrätt torde det föreligga en presumtion om att det finns bygglov. I dessa fall har köparen en reducerad undersökningsplikt. Du har som köpare kunnat förvänta dig att lägenheten inte skulle innehålla denna brist.
Det föreligger ett fel och du har uppfyllt din undersökningsplikt och reklamerat i tid. Säljaren ska avhjälpa felet, så till vida att bygglov söks i efterhand, eller att köpet hävs.
Förslag till handlingsplan
Sammanfattningsvis är mitt råd att du 1.) läser avtalet och ser om fel av denna typ regleras i avtalet, samt återigen påtalar felet för säljaren och 2.) förklarar för säljaren att säljaren har rätt att avhjälpa felet inom skälig tid, och om detta inte sker inom skälig tid har du rätt till prisavdrag/hävning av köpet. Jag rekommenderar även att du försöker få ett skriftligt erkännande av att säljaren agerat felaktigt. Alltså ett sådant erkännande du nämner att du redan fått, fast alltså denna gång ett skriftligt erkännande.
Jag rekommenderar att du kontaktar en jurist som kan behandla ärendet vidare, bland annat genom att upprätta ett så kallat varningsbrev. Vill du ha hjälp med att formulera ett varningsbrev till säljaren så hjälper vi dig gärna med det.
Jag kommer att ringa dig torsdag den 24:e maj ca kl. 16.00. Om tiden inte passar kan du mejla mig på pontus.schenkel@lawline.se. Jag föreslår att vi under samtalet utreder saken mer ingående.
Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!
Vänligen
