Dolt fel i fastighet och friskrivningsklausul

Hej!

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.

Kontraktsbrott vid försäljning av fast egendom regleras i 4 kap. jordabalken.

Enligt huvudregeln är säljaren ansvarig för dolda fel. Reglerna i 4 kap. jordabalken är dock dispositiva, vilket innebär att det är möjligt att åsidosätta dessa genom avtal. Om säljaren är en näringsidkare är det dock inte möjligt att avtala bort felansvaret.

FriskrivningsklausulenDet finns två typer av friskrivningsklausul, egenskapsfriskrivning och påföljdsfriskrivning. Egenskapsfriskrivning innebär att säljaren avsäger sig ansvar för en viss preciserad egenskap i fastigheten. Påföljdsfriskrivning innebär att köparen inte har möjlighet att kräva påföljder för fel, dolda eller öppna, i fastigheten. I din fråga verkar det som att det rör sig om en påföljdsfriskrivning, jag kommer därför fortsatt utgå från att så är fallet.

Är friskrivningsklausulen giltig?

Friskrivningsklausuler är som ovan nämnt fullt möjliga att göra och giltiga. Men det finns två situationer då friskrivningsklausuler inte är giltiga:a) om säljaren kände till felet,b) om säljaren muntligen eller skriftligen, direkt eller indirekt, lämnade en garanti till köparen om att det upptäckta felet inte fanns.

I din situation kan säljarens uttalande om att taket är bytt tolkas som en garanti. Detta eftersom säljaren diskuterat och lämnat lugnande uppgifter om att taket är bytt vilket gav er vissa befogade förväntningar avseende takets skick. Säljaren kan därför inte neka felansvar avseende taket med hänvisning till friskrivningsklausulen.

Det är dock mycket svårt att bevisa att säljaren på förhand kände till felet eller att säljaren lämnat muntliga utfästelser som i ditt fall.

Hoppas detta var svar på din fråga!

Med vänliga hälsningar,