Dolt fel i fastighet, kakel- och klinkerplattor lossnar?
Hej!
Vi köpte hus och flyttade in i december förra året (i radhus)
Och i badrummet har det lossnat flera plattor i duschen. (På väggen) Även på vår lilla toalett (som bara är toalett och handfat) har det lossnat någon platta. (Kakel eller klinker vet ej skillnaden)
Räknas detta som dolt fel? Och hur går man tillväga då?
Vi måste ju göra om ena badrummet framför allt då det släpper i duschen..
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Dolt fel och absolut undersökningsplikt
Vid försäljning av en fastighet har köparen en så kallad absolut undersökningsplikt vilket innebär att säljaren inte kan hållas ansvarig för sådana fel som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning som varit påkallad, 4 kap. 19 § andra stycket jordabalken.
Säljaren ansvarar endast för så kallade dolda fel och kan därför inte göras ansvarig för icke-dolda fel. Om de lossnade kakel- och klinkerplattorna utgör ett dolt fel, kan säljaren bli ansvarig för felet på så sätt att köparen exempelvis kan kräva prisavdrag.
Två typer av dolda fel
I 4 kap. 19 § jordabalken återfinns två typer av fel. Den ena typen handlar om att fel föreligger i fastigheten om den avviker från avtalet. Detta innebär att om fastigheten vid köparens tillträde avviker från vad som framgår av avtalet föreligger ett fel i fastigheten.
I din situation är det snarare den andra typen av fel som är aktuell. Denna typ handlar om att fel föreligger i fastigheten om den avviker från vad säljaren med fog kunnat förutsätta vid köpet.
Föreligger ett dolt fel?
Det första man måste göra är således att fråga sig om ett fel faktiskt föreligger eller ej. I ditt fall handlar det om flera klinker- och kakelplattor som lossnat. Här måste man fråga sig om detta fel med klinker- och kakelplattorna gör att fastigheten avviker från vad en köpare med fog kunnat förutsätta vid köp av fastigheten i fråga. Detta innebär i sig att köparen ska kunna förvänta sig en "normal standard" på fastigheten. Detta begrepp är svårt att närmare definiera och avgörs i domstolen från fall till fall med hänsyn till omständigheterna i varje enskilt fall. Hänsyn tas då bland annat till fastighetens ålder och skick vid köptillfället.
En utgångspunkt är att bedömningen görs utifrån vad som är normal teknisk livslängd för den byggnadsdel som feltvisten gäller. Det har alltså ha betydelse för hur gammalt badrummet är. Desto äldre badrummet är, desto mindre kan man som köpare förvänta sig.
Det krävs även att felet i fastigheten är något som sänker marknadsvärdet på fastigheten, på så sätt att felet inte får vara närmast obetydligt.
Sammantaget är det svårt för mig att veta om de lossnade plattorna i fråga utgör en tillräcklig avvikelse från vad säljaren med fog kan förvänta sig. Jag kan därför inte helt säkert avgöra om ett fel i rättslig mening föreligger.
Är felet relevant?
Om man kommit fram till att ett fel faktiskt föreligger går bedömningen vidare in på nästa steg. Detta steg handlar om huruvida felet är relevant eller inte. Med detta menas att man ställer sig frågan om felet är ett sådant som köparen borde ha upptäckt eller om det rör sig om ett så kallat dolt fel. Om köparen borde ha upptäckt felet, är felet irrelevant på så sätt att köparen inte kan göra några påföljder gällande gentemot säljaren. Är felet dolt, är det också ett relevant fel på så sätt att köparen då kan göra gällande vissa påföljder gentemot säljaren.
I denna delfråga är det utsträckningen av köparens så kallade undersökningsplikt som är relevant. Här måste man fråga sig om köparen borde ha upptäckt felet med klinker- och kakelplattorna innan köpet. Det som är avgörande är framför allt om felet var märkbart eller inte. Som riktlinje kan sägas att om felet inte alls hade kunnat upptäckas vid en hyfsat bra undersökning är felet dolt. Det kan till exempel vara så att felet med klinker- och kakelplattorna inte alls var märkbart vid tiden för köpet, för att felet inte ens börjat visa sig ännu. I så fall är felet dolt. Det som skulle kunna göra att felet inte är dolt är om plattorna redan då satt märkbart löst och att detta borde ha upptäckts av köparen.
Avslutningsvis
Det är svårt för mig att avgöra om det föreligger ett dolt fel i fastigheten eller inte. Ovan information ger dig förhoppningsvis tillräcklig vägledning för att avgöra om ett dolt fel föreligger eller inte i ditt fall.
Hoppas detta var svar på din fråga!
Med vänliga hälsningar,
