Dolt fel i fastighet

2020-08-28 i Fel i fastighet
FRÅGA
Hej! Vi köpte en besiktad + doldafel försäkrad villa via en fastighetsbyrå i slutet av juni och har senare upptäckt att det bankar i elementet när värmesystemet sätter igång, så pass mycket att det stör vår sömn oavsett vart i huset vi befinner oss i. Och vi upplever att det blir mer ju kyligare temperaturer det är utomhus. Det är inget som säljarna nämnde eller informerat oss om före köpet. De sa att allt fungerade som det skulle när vi frågade om huset skick samt av det man kunde utläsa i de informationsblad som gavs ut och vad som stod i de generella frågeställningar som ställs när man säljer sitt hus som kan vara bra att veta om för en köpare.Det är alltså något som är svårt att upptäcka via en grundlig undersökning som vi gjorde eftersom det endast sker när värmesystemet sätter igång pga kyla ute. Det krävs att det är kallt som det är under natt/morgon alt vinter.När vi upptäckte detta så kontaktade vi säljarna som då berättade att det tydligen varit så för dom i alla år de har bott här samt att ljudet blir ännu värre när det blir kallare ute. Vi valde då att konsultera en rörmockare som kunde konstatera att det är rör som ligger för tajt mot bjälklaget och därmed ger ifrån sig ett väldigt högt ljud. Lösningen är att riva upp golvet och hitta det rör som ger ifrån sig det ljudet vilket kan bli svårt samt kostsamt.Problemet är att vi inte kommer klara av att vi bo här vid rådande omständigheter. Vad kan vi göra? Kan detta klassas som ett doltfel?
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Det första som bör kommenteras är den s.k. doldafelförsäkringen. Detta är primärt en försäkring för säljaren som skydd mot vissa anspråk köparen kan göra om ett dolt fel uppdagas. Hur just denna försäkring ser ut i ert fall kan jag såklart inte ta ställning till, men oftast brukar försäkringen täcka konstruktionsfel på själva bostadsbyggnaden. Försäkringen kan omfatta sådana saker som att säljaren får hjälp med den juridiska utredningen, att försäkringsbolaget för säljarens talan i domstol och att försäkringsbolaget ibland står för en del av den ersättning som kan tillerkännas köparen. Köparen däremot får inget skydd mot dolda fel i den bemärkelse som man kan få uppfattningen om.

Eftersom det rör sig om ett fastighetsköp så blir jordabalken tillämplig (här, nedan förkortad JB), och specifikt dess fjärde kapitel (4 kap.). I 4 kap. 19 § JB föreskrivs om fel i fastighet. Där stadgas att säljaren har rätt till avdrag på köpeskillingen eller att häva köpet ifall fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Eftersom ni troligen inte avtalat om fastighetens rör så är det den andra delen av bestämmelsen, alltså att fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta, som är aktuell här. Detta är ett så kallat abstrakt fel. Detta innebär att man gör en objektiv bedömning av vilken standard köparen har rätt att kräva. Saker som kan spela in här är köpeskillingen, fastighetens ålder etc. Byggnorm spelar också roll. Högsta domstolen har i rättsfallet NJA 2010 s. 286 fastslagit att en köpare inte kan förvänta sig mer än vad rådande byggnorm föreskrev vid byggnationen, även ifall senare byggnormer utdömt tekniken som skadlig. Det kan alltså vara av vikt för er att utreda ifall en sådan konstruktion som finns i fastigheten ni förvärvat var vedertagen vid byggnationen. Det bör dock poängteras att inte varje avsteg från den rådande byggnormen vid bygget utgör ett abstrakt fel. Om huset är nytt så kan ett fel föreligga trots att bygget följt byggnormer och vedertagna byggprinciper på den grund att nya hus förväntas vara beboeliga och funktionsdugliga (NJA 1997 s. 290).

Sedan kommer vi till JB 4 kap. 19 § 2 st. Detta är köparens undersökningsplikt. Där stadgas att fel som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet inte kan åberopas mot säljaren. Vad en köpare borde ha märkt motsvarar den undersökning en normalt bevandrad och erfaren lekman borde märkt. Om man vet väldigt lite om fastigheter kan man alltså inte utgå från vad man själv hade undersökt. T.ex. bör en bevandrad köpare känna till att blåbetong alstrar radon eller att dålig ventilation kan ge upphov till skador. Vad köparen inte borde ha märkt vid en sådan här undersökning är vad som betecknas som ett dolt fel.

Som köparen vill ni alltså hävda att detta är ett dolt abstrakt faktiskt fel. Frågan som man bör ställa sig är (i) ifall det rör sig om ett abstrakt fel och (ii) om det var dolt. För att fastställa (i) kan det vara av vikt att utgå från rådande byggnorm vid bygget samt att anlita en fackman för konsultation. Beträffande (ii) kan knappast krävas att ni hade brutit upp väggen för att kolla rörets avstånd. Däremot är frågan som behöver ställas ifall ni borde startat elementen vid en undersökning som motsvarar en sådan utförd av en bevandrad lekman. Vad som talar i er fördel är såklart att ni gjorde undersökningen på sommaren. Om det är så att ni omöjligen kunde ha upptäckt felet på grund av att det måste vara kallt ute hade jag definitivt påstått att det är ett dolt fel.

Jag hoppas att detta besvarade din fråga!

MVH,

Fredrik Holmström
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Fel i fastighet (418)
2020-09-26 Fel i fastigheten
2020-09-24 Vad kan jag göra vid fel i fastighet?
2020-09-08 Kan jag avskriva dolda fel genom att sälja fastigheten i befintligt skick?
2020-09-07 Absence of waterproof membrane (tätskikt), a hidden fault?

Alla besvarade frågor (84394)