Dolt fel i fastighet
Hej, jag köpte ett hus i höstas där det nu har börjat läcka in vatten i taket i köket. Jag märkte det då det började droppa in via kökslampan. Jag har haft en takexpert här nu som säger att det troligtvis orsakats av att det är fel typ av takpannor för den lutningen på taket. Den del av taket där det läcker in mätte han till 7 grader så där skulle det ha varit plåt istället för vanliga pannor för att inte vattnet ska vandra tillbaka och orsaka läckage. Han säger att taket över lag inte är fackmannamässigt utfört. Är detta något som kan vara ett dolt fel eller går det under min undersökningsplikt som köpare?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Eftersom detta är fråga om köp av ett hus, som anses som fast egendom, är det jordabalkens regler som är tillämpliga. Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller annars avviker från vad köparen kunnat förutsätta vid köpet, har du som köpare rätt till prisavdrag eller häva köpet. Du har dessutom rätt till ersättning för skada om felet beror på försummelse på säljarens sida (4 kap. 19 § jordabalken). Vad som annars avviker från vad köparen kunnat förutsätta åsyftas sådana fel som man rent objektivt inte kan räkna med vid köp av en fastighet. Alltså sådant som förväntas fungera. Här spelar givetvis åldern m.m. på fastigheten in.
Köparen får inte åberopa sådana fel som bör ha upptäckts vid en undersökning av fastigheten (4 kap. 19 § 2 st. jordabalken). Är felet av sådan art att du som köpare inte kunnat upptäcka felet kan det ses som ett dolt fel och detta är något som säljaren ansvarar för.
När felet upptäcks måste köparen meddela säljaren om detta inom skälig tid från det att han märkt eller borde märkt felet, dvs. reklamation (4 kap. 19a § jordabalken). Skälig tid varierar givetvis i fråga om vad felet är och omständigheterna i övrigt. På grund av fel i fastigheten svarar säljaren för dessa fel inom tio år från tillträdesdagen (4 kap. 19b § jordabalken).
Sammanfattningsvis är felbyggnation i taket förmodligen ingenting som kan förväntas att en köpare ska upptäcka vid undersökning av fastigheten och kan därför anses som ett dolt fel som säljaren svarar för.
Jag hoppas du fick svar på din fråga!
