Dolt fel i en bostadsrätt

2020-07-03 i Bostadsrätt
FRÅGA
Hej!Vi har köpt en bostadsrätt och fick nycklarna förra veckan. Vi har inte flyttat in än, men under en vecka har vi målat om vissa av rummen och har upptäckt att det luktar cigarettrök i bland annat köket. Det känns ganska tydligt nu, men var inget som kändes på visningen.Räknas detta som ett dolt fel? Vad tycker ni att vi kan göra?
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Jag kommer inledningsvis redogöra för det allmänna regelverket kring din fråga och slutligen förklara vad som gäller i ditt fall.

Tillämplig lag för din fråga
Jag tolkar det som att din fråga gäller om den uppkomna cigarettlukten i er nyinköpta bostadsrätt är att bedöma som ett dolt fel eller inte. Eftersom det handlar om köp av en bostadsrätt kommer jag använda mig av köplagens bestämmelser (nedan förkortad KöpL) förutsatt att köpet är mellan två privatpersoner (1 § stycke 1 KöpL). Lagen är tillämplig eftersom en bostadsrätt är att bedöma som lös egendom eftersom köpet rör nyttjanderätten till bostadsrätten.

Köparens undersökningsplikt vid ett bostadsrättsköp
Vid köp av en bostadsrätt har köparen en undersökningsplikt som innebär att köparen inte i efterhand får åberopa sådana fel som denne borde ha upptäckt vid en sedvanlig visning (20 § KöpL). Undersökningsplikten för bostadsrätter enligt köplagen är inte lika långtgående likt den som går att hitta i jordabalken vid köp av en fastighet. Däremot ska en undersökning ske för att köparen ska kunna åberopa ett fel.

En köpare kan inte åberopa avvikelser som härrör ur dennes obefogade förväntningar, varken med eller utan en undersökning av bostadsrätten. Det innebär att den ovanstående bestämmelsen i köplagen enbart gäller för avvikelser från sådana förväntningar som utan en undersökning skulle ha varit befogade. Beroende på bostadsrättens skick, ålder och pris varierar bedömningen om vad som är befogat och obefogat. Ett exempel kan göras till en köpare av en begagnad bil. Denne har i sin tur inte skäl till lika högt ställda förväntningar på den begagnade bilen som en köpare av en splitterny bil. Köparen kan däremot åberopa uppkomna dolda fel gentemot säljaren i efterhand.

I frågan nämner du att cigarettlukten inte kunde kännas av under visningen. Cigarettlukten borde dock kunna ha konstaterats på ett enkelt sätt under visningen om problemet med lukten vid tillfället faktiskt fanns. Det är däremot vid en samlad bedömning svårt för mig att avgöra huruvida ni har uppfyllt er undersökningsplikt eller inte med hänsyn till det du anför. Jag hade behövt mer omständigheter för att kunna avgöra detta. Om vi däremot utgår ifrån att ni fullgjort er undersökningsplikt, låter det snarare som att säljaren kan ha orsakat avvikelsen under tiden säljaren fortfarande hade bostadsrätten i sin besittning. Ett annat alternativ skulle kunna vara att lukten undanröjdes med hjälp av olika tillvägagångssätt under visningen i syfte att dölja den. Det kan då blir fråga om ett dolt fel.

Fel på bostadsrätten
Eftersom cigarettlukten i framförallt köket inte kunnat upptäckas på visningen så föreligger det något form av fel på bostadsrätten. En bostadsrätt ska stämma överens med vad som avtalats mellan säljaren och köparen. Det innebär att bostadsrätten i fråga om storlek, kvalitet och övriga egenskaper ska motsvara det ni kommit överens om i avtalet (17 § KöpL). Ett fel föreligger trots att säljaren inte hade kännedom om felet, vilket innebär att det är fullt tillräckligt att felet avviker från vad som varit överenskommet. Att en bostadsrätt luktar cigarettrök borde avvika från vad som avtalats er emellan, men det beror dock på faktorer så som bostadsrättens övriga skick och egenskaper. Likt exemplet ovan gällande den begagnade bilen med ett sämre skick än den splitternya bilen, kan en köpare av en bostadsrätt likväl ha skäl till att ha olika ställda förväntningar. En köpare till en bostadsrätt till ett billigare pris med ett sämre skick kan inte förvänta sig lika hög kvalitet som en köpare av en bostadsrätt till ett dyrare pris i ett betydligt bättre skick. Det är helt enkelt en bedömningsfråga.

Ett fel föreligger också om bostadsrätten inte överensstämmer med sådana uppgifter om dess egenskaper som säljaren eller annan har lämnat i samband med eller innan köpet, som varit avgörande för köparens beslut att ingå avtalet (18 § KöpL). Ponera att säljaren undanhållit lukten från er på visningen som senare börjat visa sig, alternativt att säljaren lämnat felaktiga uppgifter gällande en storrökande granne intill bostaden. Hade köparen i ett sådant läge känt till dessa uppgifter innan avtalet ingicks så skulle uppgifterna sannolikt vara avgörande för köparens beslut att ingå avtalet eller ej. På så sätt så kan ett fel på bostadsrätten också föreligga. Detta kan liknas vid vad som inom fastighetsrätten kallas för säljarens upplysningsplikt.

Tidsfrist att reklamera ett fel
Det ni i första hand behöver göra för att få bukt med problematiken är att reklamera felet inom skälig tid efter det att ni upptäckte cigarettlukten. Detta ska ske inom två år från det att ni fick besittning av bostadsrätten, om inte annat följer av en garanti eller liknande utfästelse (32 § KöpL). Tidsfristen har sin koppling till köparens undersökningsplikt som träder in så fort ni har bostadsrätten i er besittning (31 § stycke 1 KöpL). Reklamationen ska därför ske inom skälig tid efter det att köparen märkt eller borde ha märkt felet. Jag skulle råda er att reklamera felet så snart ni kan. Reklamationen kan ske muntligen såväl som skriftligen. Det är däremot mest gynnsamt för samtliga parter att ha allt nedtecknat om det skulle behövas framtida bevismaterial.

Befintligt skick
Ett motargument som säljaren skulle kunna komma med i samband med er reklamation är att bostadsrätten såldes i "befintligt skick". En bostadsrätt säljs nämligen oftast i befintligt skick vilket fungerar som en slags klausul där säljaren söker begränsa sitt ansvar till att enbart överlämna bostadsrätten till köparen som "den är". Trots detta ska den anses vara felaktigt om en av följande förutsättningar är uppfyllda:

1. Bostadsrätten överensstämmer inte med uppgifterna som säljaren har lämnat
2. Säljaren har underlåtit att upplysa köparen om något väsentligt förhållande som säljaren antas ska ha känt till och som köparen skäligen kunnat räkna med att få information om
3. Bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till bostadsrättens pris och övriga omständigheter med fog kunnat förutsätta (19 § KöpL).

Säljaren skulle därmed kunna hävda att denne inte kände till felet och att ni som köpare har brustit i er undersökningsplikt. Beroende på vilka uppgifter om bostadsrätten som säljaren har lämnat till er, skulle ni i första hand kunna hävda ett fel utifrån den första punkten. Den andra punkten gäller "väsentligt förhållande" och kräver fel som inte är av mindre betydelse och aktualiseras enbart när säljaren "måste" ha känt till förhållandet. Det räcker inte med att säljaren borde ha gjort detta vilket gör det till ett högt ställt krav. Samma gäller den tredje punkten avseende "väsentligt sämre skick", vilket är en bedömning som måste göras i varje enskilt fall.

Vad som gäller i just ert fall och rekommendation
Som jag redan nämnt är det vid en samlad bedömning svårt för mig att avgöra om det rör sig om ett dolt fel och om ni har uppfyllt er undersökningsplikt. Det är en bedömning som kräver mer information. En köpare ska dock rent generellt sett kunna förvänta sig att det denne köper ska överensstämma med vad som har avtalats. Vidare får bostadsrätten inte avvika från vad köparen med fog kunnat förvänta sig vid köpet med hänsyn till objektets pris, ålder och skick.

Utifrån ovanstående presenterade resonemang och möjligheter, rekommenderar jag er i första hand att så snart som möjligt reklamera felet till säljaren. Jämte detta bör ni även utvärdera om det rör sig om ett dolt fel eller ej. Ni kan reklamera felet trots att det föreligger osäkerhet kring felets karaktär eftersom ni kan lägga till att uppgifterna kring felet kommer kompletteras i efterhand. Till detta kan ni anlita en besiktningsman som kan genomföra en professionell bedömning av felet. Det kan även vara bra att anmäla felet till er bostadsrättsförening om ni är osäkra på hur felet uppkommit. Skulle säljaren på något sätt inte vara samarbetsvillig skulle jag råda er att anlita en bostadsjurist för mer ingående hjälp. Skulle säljaren bestrida reklamationen och hävda att det inte föreligger något fel, har ni möjligheten att ta ärendet vidare till domstol. Dock kan detta alternativ bli kostsamt och bör ställas i relation till felets faktiska betydelse och påverkan för er.

Jag hoppas detta gav dig svar alternativt en hjälp på vägen. Om du har fler frågor är du välkommen att höra av dig igen, alternativt kontakta Lawline för att få mer juridisk hjälp av våra jurister. Det gör du enklast genom att maila info@lawline.se. Lycka till!

Med vänlig hälsning,

Line Skaugrud Landevik
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Bostadsrätt (1106)
2020-11-22 Förlängning av uthyrning av bostadsrätt i andra hand
2020-11-21 Störande grannar
2020-11-19 Att ha annan boende i sin bostadsrättslägenhet - när krävs godkännande från styrelsen?
2020-11-17 Kan jag köpa en bostadsrätt och samtidigt ha kvar min hyresrätt?

Alla besvarade frågor (86433)