Dolt fel i bostadsrätt

2016-02-25 i Bostadsrätt
FRÅGA
Hej. Jag har köpt min första bostadsrätt (hus från 60-talet), och flyttade in för tre dagar sedan. Jag hittade tre fel som jag behöver juridisk hjälp att reda ut.När jag kom in i badrummet luktade det avlopp. Jag har spolat mängder med vatten, så jag misstänker att det måste vara något fel på vattenlåset till golvbrunnen. Det här felet kunde ej märkas när jag var på visning, och fanns ej heller på besiktningsprotokollet. Jag undrar därför om man kan hävda dolt fel och få prisavdrag enligt 37 § Köplagen. Jag har anmärkt felet till mäklare som ska vidarebefordra till säljare enligt 32 § Köplagen. Det läckte vatten ut på diskbänken genom tappvattenblandaren i köket. Detta stod inte heller i protokollet, så jag misstänker att jag även här kan använda mig av 37 § Köplagen och få det åtgärdat?En termostat till en radiator går inte att justera. Jag undrar om detta vanligtvis ligger på säljarens eller på bostadsrättsföreningens ansvar att åtgärda. Stort tack på förhand!
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Köplagen tillämpas på "lös egendom", vilket framgår av köplagen 1 §, och är ett vidare begrepp än "lös öre" och tillämpas negativt för allt som inte är fast egendom. Bostadsrätt är varken lösöre eller fast egendom och klassas därmed som lös egendom. Köplagens felregler kommer alltså att vara tillämpar.

När det kommer till bostadens skick bör du hålla koll på köplagen 17 § som anger att "varan", i detta fall bostaden, ska överensstämma med de egenskaper som framgår och följer av det ingångna avtalet. Framgår inget av avtalet ska "varan" ha de egenskaper som kan förväntas av "varan" i jämförelse med liknande "varor" och även vara ägnad för dess ändamål för vilket bostadsrätten är avsedd för. Om det är så att dem fel du har hittat i bostaden uppkommit innan varan har överlämnats dig, dvs. ditt inträde till bostaden, innebär det att säljaren fortfarande står "risken"/ansvaret för felen i bostaden, vilket framgår av köplagen 12 och 13 §§.

Du har angett att huset är från 60-talet, jag utgår därmed från att bostadsrätten sålts i "befintligt skick" till dig. Har bostadsrätten sålts i befintligt skick ska du observera köplagen 19 §, som sammantaget anger att, om uppgifter om bostaden avviker från vad säljaren lämnat före köpet, eller underlåtit att lämna sådan viktig uppgift om bostadens skick och/eller användning som köparen med fog kunnat räkna med att bli upplyst om, och båda dessa skulle ha haft en inverkan på köparen och hans köp, ska bostaden anses vara felaktig. Är bostaden ”i väsentligt sämre skick” än köparen med hänsyn till priset och övriga omständigheter med fog kunnat förutsätta är bostadsrätten felaktig.

Beträffande dem fel du har hittat i bostadsrätten finns det en regel om köparens undersökningsplikt i köplagen 20 §. Den anger att du inte får åberopa fel som det kan antas att du känt till vid köpet. Inte heller sådana fel som när köparen undersökt "varan" (bostaden), eller utan godtagbar anledning underlåtit att undersöka efter uppmaning av säljaren, och köparen (du) borde ha märkt vid undersökningen. Detta under förutsättning att säljaren inte handlat i strid mot tro och heder.

Avgörande tidpunkt för felet och vem som ska ansvara för det framgår av köplagen 21 § och är när "risken" för varan (ansvaret) går över till köparen. Säljaren står för fel som har funnits vid överlämnandet även om felet visar sig senare. Här blir det en bedömnings/bevisfråga, dvs. den som åberopar ett fel har att bevisa detta.

Kan det konstateras att varan/bostaden är felaktig kommer du att kunna åberopa påföljdsreglerna för fel i köplagen 30-41 §§.

Som svar på din fråga, om de fel du hittat i bostaden är sådana fel som inte har kunnat hittas vid din utförda undersökning, om bostaden avviker från avtalet eller från det du med fog kunnat förutsätta av bostaden vid köpet, och det kan konstateras att felen uppkommit innan risken på bostaden gått över på dig kommer du att kunna åberopa prisavdrag på köpeskillingen enligt köplagen 37 §. Regeln i 37 § förutsätter dock att säljaren inte kan avhjälpa felet enligt köplagen 34 §. Det är bra att du försökt reklamera felet enligt köplagen 32 §.

När det kommer till termostaten i radiatorn är det värt att notera att det är en bostadsrätt du har köpt. Här kan hänvisas till bostadsrättslagen. Enligt 7 kap. 1 § bostadsrättslagen, efter en bostadsrättsupplåtelse, är det föreningen som ska tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukar för sitt ändamål, i den mån annat inte har avtalats. En termostat i en radiator är en sådan typisk sak som föreningen ska stå för. Skulle föreningen inte gå med på att reparera termostaten har du rätt att avhjälpa felet på föreningens bekostnad. Om du inte kan avhjälpa felet och skulle föreningen, efter tillsägelse inte ombesörja felet har du rätt att frånträda bostadsrätten efter uppsägning, enligt 7 kap. 2 § bostadsrättslagen.

Hoppas detta har gett svar på din fråga! Vid oklarheter eller följdfrågor är du välkommen att höra av dig åter!

Hasan Erdogan
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll