Dolt fel i bostadsrätt
köplagen (1990:931)Hej, vi har precis sålt en lägenhet och köparen kommer nu och säger att vi ska ersätta dom för ett dolt fel.
Felet som dom säger är att ett fönster inte går att stänga efter dom öppnat det.
Detta fönster är ett av fler i lägenheten som saknar fast handag, dvs inte ett vädringsfönster utan ett fönster man använder ett separat löst handtag till som man kan flytta runt mellan alla dessa fönster utan fast handtag.
I och med att lägenheten har ett flertal vanliga fönster med handtag har vi aldrig öppnat detta fönster själva tidigare.
Räknas detta som ett dolt fel? Det lösa handtaget satt inte i på visningen och därför hävdar dom att det är dolt samt att man inte kan förvänta sig ett fel på en bostadsrätt lägenhet från 2009.
Vi anser att detta borde gå under köparens undersökningsplikt och fråga efter handtaget.
Vad gäller?
Lawline svarar
Regler om så kallade faktiska fel i fastigheter finns i 4 kap. 19 § jordabalken (1970:994). Reglerna gäller enligt 1 § fjärde stycket köplagen (1990:931) även bostadsrätter, trots att bostadsrätter klassas som lös egendom.
Syftet bakom bestämmelsen i jordabalken är att åstadkomma en ekonomiskt lämplig avvägning mellan säljare och köpare, när det efter köpet visar sig att fastigheten - eller bostadsrätten - är behäftad med faktiska fel.
För att ett fel ska föreligga ska fastigheten avvika från vad som följer av köpeavtalet eller från vad köparen annars med fog kunnat förutsätta. Vad som helst kan dock inte åberopas som fel. Köparen har en så kallad undersökningsplikt, vars omfattning beror på fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna vid köpet. Sådant som köparen borde ha upptäckt när han eller hon fullgjorde sin undersökningsplikt kan inte åberopas som fel.
Det är omfattningen av köparens undersökningsplikt som utgör ramen för säljarens ansvar. Anses det upptäckta felet omfattas av köparens undersökningsplikt ansvarar inte säljaren för felet. Hur långt köparen måste gå i sin undersökning beror på omständigheterna i det enskilda fallet. Ett dolt fel är ett fel som köparen inte kunnat upptäcka genom en undersökning som med hänsyn till ovan nämnda faktorer varit tillräcklig.
Det går inte att med stöd enbart i de omständigheter du redogjort för i din fråga ge något definitivt besked om huruvida bostadsrätten faktiskt varit behäftad med ett dolt fel. Vägledning kan dock hämtas i de generella hållpunkter som gäller för köparens undersökningsplikt:
- Fastighetens skick. Var fastigheten i övrigt i bra skick? Fanns något som skulle kunna tyda på att fönstret inte var funktionsdugligt?
- Normal beskaffenhet hos jämförliga fastigheter. Bör man kunna förutsätta att en bostadsrätt i motsvarande skick och av motsvarande ålder har funktionsdugliga fönster? Ja, det bör man nog kunna.
- Omständigheterna vid köpet. Uttalades något om fönstrets skick? Uttalades något om vädringsmöjligheter? Vad är det för typ av fönster -är det tänkt att med lätthet kunna öppnas och stängas eller har det karaktär av en nödutgång? Framgick vilken funktion fönstret har? Nämndes något om det flyttbara handtaget? Nämndes något om att fönstret aldrig öppnats av er?
Frågorna ger en fingervisning om hur resonemanget kan föras. Det resonemanget ska ge svar på är huruvida köparen borde ha upptäckt felet.
Se NJA 1985 s. 871.
