Dolt fel eller slarv vid besiktningen
Hej! Jag sålde mitt hus i Februari. Då gjorde köparen en besiktning utan anmärkningar, men nu fick jag ett samtal ifrån honom där han anmärkte på bergvärmepumpen och att rören till den var feldimensionerad vilket gjort att pumpen åldrats mer än vad den ska, och han anser att det är ett dolt fel. Firman som installerade den är en stor firma/koncern och jag har mycket svårt att tro att de gjort fel installation. Men om det är feldimensionerade rör, vad gäller då? Borde inte det felet kunnat upptäckas av en fackman vid en fördjupad undersökning? Vi är inte ovänner så det finns en möjlighet till dialog.
Lawline svarar
Hej och tack att du vänder dig till Lawline!
På grund av att din fråga gäller fel i fastighet blir jordabalken (JB) tillämplig lag.
Fel i fastighet
Vid fel i fastighet är huvudregeln att fel ska anses föreligga om fastigheten avviker från vad köparen med fog har kunnat förutsätta, 4 kap 19 § JB. Av lagrummets andra stycke framgår köparens undersökningsplikt. Denna undersökningsplikt är långtgående och köparen ska därmed stå för de fel som kan och bör upptäckas vid en noggrann undersökning, ingrepp på fastigheten som medför skada faller dock utanför undersökningsplikten. De fel som inte går att upptäcka vid en tillräckligt noggrann undersökning, de så kallade dolda felen står istället säljaren för.
Besiktningsmannens undersökning
Som tidigare nämnt är köparens undersökningsplikt långtgående varför många köpare brukar välja att anlita en fackman, besiktningsman, för att inte missa något fel. Fel som en besiktningsman bör upptäcka men på grund av sin försumlighet missat står ändå köparen för. Detta framgår delvist av rättsfallet NJA 1998 s. 407. Viktigt att poängtera är att rättsfallet gäller en oklar upplysning i besiktningsprotokollet som köparna enligt högsta domstolen borde ha tolkat som en varningssignal, varför protokollet inte var dem till någon nytta.
Detta är eventuellt inte applicerbart på erat problem beroende på vad som står i besiktningsprotokollet, dock kan det vara viktigt att ha i åtanke då rättsfallet visar att ett utfärdat besiktningsprotokoll inte fullgör köparens undersökningsplikt, kan felet upptäckas ska köparen stå för det.
Slutsats
Sammanfattningsvis har köparen troligen fullgjort sin undersökningsplikt enligt 4 kap 19 § 2 st. JB genom att anlita besiktningsmannen. Felet som uppdagats borde därför klassas som dolt, varför det är du som säljare som ska stå för det. Skulle det vara så att besiktningsmannen borde ha upptäckt felet blir det istället köparen som ska står för felet. Köparen kan då kräva ersättning, skadestånd, av besiktningsmannen för den skada dem lidit på grund av dennes försumlighet.
Din fråga är något som måste bedömas fall till fall varför inget konkret svar finns. Det bästa skulle därför vara att kontakta dels firman för att reda ut vad som blivit fel, dels besiktningsmannen (eventuellt dennes arbetsgivare/annan besiktningsman) för att reda ut om dessa fel bör upptäckas enligt branschnormerna.
Hoppas du fick vägledning i din fråga!
Med vänliga hälsningar,
