Dolt fel eller en lukt att räkna med?
Dolt fel eller en lukt att räkna med?
Precis flyttat in i en lgh ovanför en resturang, som lagar indisk mat. Jag var innan tillträdet där säkert 3 ggr för att säkerställa att det inte är någon lukt i lgh och i närområde. Vi spolade alla kranar och gjorde en bra besiktning av bostadsrätten. På visningen var dörren till trapphuset öppet, men inga fönster i lgh. Det märktes ingen lukt. Vi frågade explicit om lukten, men säljare och mäklare svarade kort nej.
Vi renoverade i ca 1 månad, golv och målade om. Några tillfällen när jag var där på besök så upptäckte jag en märklig lukt jag inte känt förut. Det luktade liksom söt krydda eller fett, men jag trodde det var golven som luktade då de hade blivit behandlade.
Vi flyttade in för ca 1 månad sen, och sedan dess har lukten funnits mer eller mindre konstant. Jag har gått runt och luktat överallt och fastställt att det inte kommer utifrån, utan inifrån lägenheten och då främst från avlopp i kök och av någon anledning från hallen. Dålig luft generellt i lgh, så vi ska börja med att kolla om det kan vara det som är fallet. Jag tror dock att vi har undertryck i lgh (därav dålig luft) och att lukten från den indiska restaurangen tränger upp genom avlopp, men också genom bjälklag i hallen (vid besök i resturang har jag sett att det sitter en stor ventil som har fläckar runt sig under vår hall).
Räknas detta som ett dolt fel? Om jag utreder, hur gör vi då om vi säljer? Säger att det luktar indisk restaurang? Ingen kommer köpa
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Dolda fel är fel i en bostad som en aktsam köpare inte hade kunnat upptäcka. En köpare har undersökningsplikt, och när det kommer till dolda fel gäller det ofta att göra en bedömning om köparen hade kunnat upptäcka felet vid en noggrann undersökning.
Vid köp av bostadsrätt tillämpas till skillnad från fast egendom köplagen. Skillnaden mellan bostadsrätt och fast egendom handlar till stor del om köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt om eventuella dolda fel. Undersökningsplikten är något mindre stäng vid köp av bostadsrätt. Däremot säljs en bostadsrätt ofta i "befintligt skick", vilket innebär att det ställs aningen högre krav på vad som är att klassa som ett dolt fel vid bostadsrättsaffärer.
För att ett fel ska bedömas som dolt i de fall där en bostadsrätt säljs i "befintligt skick" krävs att felet träffar någon av följande förutsättningar:
1. Bostadsrätten överensstämmer inte med de uppgifter som säljaren lämnat.
2. Säljaren har underlåtit att upplysa köparen om något väsentligt som säljaren antas ha känt till och som köparen skäligen kunnat räkna med att bli informerad om
3. Bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än köparen haft anledning att räkna med.
Om någon av de ovanstående kriterierna ovan är uppfyllda kan denna alltså påpeka felet. Säljaren kan då behöva åtgärda felet eller genomföra en prisreducering i efterhand. Beroende på hur stort felet är kan köpet hävas, det är dock väldigt ovanligt.
I ert fall, eftersom ni specifikt frågat om lukten och eftersom säljaren intygat att någon lukt inte finns samt att ni även undersökt lägenheten ett flertal gånger bör den första punkten vara aktuell i ert fall. Eftersom lukten framkom efter det att ni renoverat kan det dock bli en bevisfråga om det verkligen förelåg ett fel när ni köpte bostadsrätten, eller om det var renovationen som gjorde att lägenheten luktar nu. Det är självfallet bara fel som redan förelåg vid köpet som säljaren är ansvarig för och därmed endast då en påföljd kan bli aktuell.
Hoppas du fick var på din fråga!
Med vänlig hälsning,
