Dolt fel - bostadsrätt
Hej! Köpte en lägenhet i slutet av sommaren och flyttade in i September. I November kom det upp en lapp på husdörren att det ska genomföras en slutbesiktning av ventilationssystemen i alla lägenheter, inklusive min. Den 19e November kom besiktningsmän och såg att mitt ventilationssystem fortfarande var underkänt och att säljaren som sålde lägenheten till mig inte har åtgärdat felet. Säljaren berättade ingenting till mig om detta, utan jag fick reda på det av besiktningsmännen. Första besiktningen genomfördes i juni 2018 och då fick förra ägaren reda på att hon skulle ha åtgärdat felet, vilket hon inte gjorde. Jag undrar om detta är ett dolt fel, och om jag isåfall kan gå till rättegång med det? Vad har jag för chanser isåfall?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänt dig till Lawline!
Bostadsrätt
När det gäller bostadsrätter så räknas dessa som lös egendom och reglerna i jordabalken kommer därmed ej att gälla eftersom denna lag reglerar fast egendom. Därmed är det köplagens regler som reglerar bostadsrätter, köpare och säljare är privatpersoner.
Undersökningsplikt
Vid köp av lös egendom har köparen en undersökningsplikt enligt 20 § köplagen. I denna paragraf framgår det att en köpare kan inte åberopa fel i efterhand som borde ha upptäckts vid en undersökning, i detta fall bostadsrätten. I vanliga fall anses undersökningsplikten uppfylld om man har gjort en noggrann besiktning av lägenheten. Det ska nämnas att undersökningsplikten för bostadsrätter är inte lika långtgående som för fast egendom, men det krävs trots det en noggrann undersökning.
Dolt fel
Ett fel enligt köplagen är sådant som inte överensstämmer med avtalet, ifråga om mängd, art kvalitet och andra egenskaper. Om köparen inte med fog kunnat förutsätta felet med varan är det ett dolt fel, 17 § köplagen. Dolda fel är sådana fel som man inte kunnat uppfatta vid en noggrann undersökning, alltså sådana fel som man inte kan lukta, se, höra eller känna. Undersökningen ska därmed vara noggrann och viktigt är att man tänker på om det är en gammal lägenhet, lägenhetens läge osv.
Undanhålla information
Det finns ingen allmän upplysningsplikt för säljaren, men om det kan röra sig om dolda fel som köparen inte kunnat upptäcka kan det resultera i prisavdrag eller skadestånd. I 19 § köplagen framgår det att även om en vara som sålts i befintligt skick anses vara felaktig om, 19 § 2 p köplagen, säljaren före köpet underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande varans egenskaper eller användning som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet.
Reklamera felet
Du som köpare måste reklamera felet inom skälig tid efter att du upptäckt felet, 32 § köplagen. Därmed måste du meddela säljaren om detta snarast möjligt.
Vad är fast egendom och vad är bostadsrättens ansvar?
För att veta vem som ansvarar för vad kan jag börja med att säga att allt som syns inne i lägenheten är bostadsrättshavarens ansvar. Allt utanför denna mening är därmed styrelsens ansvar, det är fast egendom. Därmed ansvarar du för exempelvis – golv, dörrar, köksinredning, spis, badrum, kranar, el. Föreningens ansvar är i stort sett avlopp, fönster, värmeelement, balkongen, fasad. Jag skulle säga om det rör sig om ett ventilationssystem som rör alla lägenheter är detta något som bostadsrättsföreningen ska lösa och inte du själv som bostadsrättsinnehavare.
Sammanfattning
Om detta ventilationssystem inte är något som du med fog kunnat förutsätta är rör det sig om ett fel enligt köplagens regler. Men om det är ett fel som du kunnat få upplysning om eftersom du verkar ha köpt en relativt ny lägenhet. Det borde dock vara ett fel som säljaren borde ha upplyst dig om. Om det föreligger ett fel från säljarens sida kan du kräva; avhjälpande, omleverans, prisavdrag eller häva köpet samt kräva skadestånd, se 30 § köplagen. Kontakta mäklaren och se om du kan få någon hjälp där. Det ska tilläggas att rättegång kan bli dyrt ifall du förlorar processen, jag skulle försökt lösa detta utan att gå till rättegång. Om du vill ha mer hjälp kan du kontakta våra jurister här på Lawline.
Vill du ha mer rådgivning eller hjälp av en jurist?
Då kan du vända dig till vår telefonrådgivning eller boka tid med en jurist
- Boka tid med en jurist för 1699 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.
- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.
Vänligen,
