Dolda fel och undersökningsplikt vid köp av fastighet
Vi har köpt ett radhus i 3 plan. Kontraktet tecknades i Oktober 2017. Vi kunde dock ej flytta in då eftersom den lägenhet vi bodde i inte blev såld. Så fort lägenheten blev såld och vi kunde slutöra affären hade vi tillträde och kunde flytta in den 26 Februari 2018.
Värmesystemet
Då upptäckte vi omedelbart att värmesystemet inte fungerade, 7 av 9 element fungerar inte. Då vi tecknade avtalet var det ju relativt varmt och värmen var knappt påslagen.Elementen går inte att reglera och temperaturskillnaderna är stora. Från 17 - ca 24 grader på olika plan och rum. Vi fryser hela tiden.
Bubbelbadkar
Bubbelbadkar som skrevs om i mäklarfoldern fungerar inte heller. Det finns inga kontakter i badrummet och inga jordade kontakter i hallen utanför badrummet.
Det enda som finns är en lång sladd i kommoden som ligger löst.
Uttag
Kontakter/Uttag: Ett flertal elektriska uttag sitter lösa och/eller går inte att sticka in stickproppar i.
Vi blev visade ett besiktningsprotokoll men ingenting om detta stod där. Det var gjort 2016. Vi köpte huset i god tro och misstänkte inget av felen ovan.
Vi behöver reparera och åtgärda dessa fel och vi har skrivit till säljarna. Som hänvisar till sin advokat. Har vi någon chans att få någon ersättning? Vad rekommenderar ni att vi ska göra?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till lawline med din fråga.
Hur frågan kommer att behandlas
För att på bästa sätt besvara din fråga är det bäst att dela upp den i olika delar. Därför kommer jag separat behandla elementen, bubbelbadkaret samt bristen på eluttag och att vissa av dessa är varken funkar eller är jordade. Regleringarna kring fastighetsköp finner vi i 4 kap. Jordabalken (JB).
Huvudregeln finner vi i 4 kap. 19§ 1 stycket JB, där ni som köpare rätt att till exempelvis prisavdrag eller hävning av avtalet, om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet. Det finns dock en del undantag till detta och det blir ofta en fråga om vem som ansvarar för felen. Som fel får man inte åberopa det som man kunde upptäckt vid fastighetsköpet. Det finns alltså en så kallad undersökningsplikt och denna är väldigt långtgående, 4 kap. 19§ 2 stycket JB.
Angående elementen
Detta är ett så kallat abstrakt fel i fastighet. Fastigheten avviker helt enkelt från vad man kan förvänta sig. Här kommer dock ovan nämnd undersökningsplikt in. Att noga undersöka att alla element fungerar när man är på visning är viktigt. Nu kände ni att det var varmt i bostaden men undersökningsplikten sträcker sig väldigt långt för köparen när det gäller föremål som är lätta att undersöka.
Det finns dock ett annat sätt att angripa detta. Om nu felet skulle uppstått efter ni skrev på kontraktet men innan den avtalade tillträdesdagen. Om felet har inträffat innan tillträdesdagen så är det säljarens ansvar, om det inträffat efter så är det köparens (ert) ansvar. Om det nu var 26 februari 2018 som ni hade avtalat vara er tillträdesdag så ligger ansvaret på säljaren. Detta är dock väldigt svårt att bevisa. 4 kap. 11 § JB.
Detta förutsätter även att ni meddelat säljaren inom skälig tid (säljaren). Vad som är skälig tid varierar, men brukar vara så snabbt som möjligt om det inte finns några speciella omständigheter.
4 kap. 19a § JB
Angående bubbelbadet
Detta kan nästan vara ett så kallat dolt fel, dvs. sådana fel som inte går att upptäcka. Det man bör kunna upptäcka med syn, lukt känsel och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten ligger inom bör undersökas. I detta fall fanns det inga symptom, och det kan tolkas som lite långdraget att fylla upp badkaret för att prova bubbelfunktionen. Detta bygger till er fördel.
Något annat som kan påverka det man har rätt att förvänta sig kan vara ålder på objektet. Är det nytt så kan man kanske förväntas sig att det ska funka. Är det uppenbart gammalt så är det inte lika självklart. Detta blir dock lite av en bedömningsfråga.
Angående eluttagen
Detta omfattas av den tidigare nämnda undersökningsplikten. Detta är väldigt lätt att undersöka när man kollar på bostaden. Därför blir detta inte säljaren ansvar.
Hur påverkar besiktningsprotokollet?
Besiktningsprotokoll kan enbart hjälpa en i bedömningen om eventuella fel i en fastighet. Det föreligger fortfarande en undersökningsplikt.
Sammanfattning
Ni har gjort helt rätt att kontakta säljaren med dessa fel. Det blir dock svårt att få ersättning i flera av dessa fel. Det skadar dock inte att föra en dialog, och åtminstone lyfta frågan kring elementen och bubbelbadkaret.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Med vänliga hälsningar,
