Dolda fel i fastighet och reklamationsfrist
Hej
Beskrivning av ärendet som gäller dolt fel-villa:
Huset såldes av oss år 2015. Nu(dec.2018) skriver köparna att de ville åtgärda skada som fanns med på Anticimex besiktningsprotokoll.Där står det"Sprickor finns i fasaden. Bedöms inte ha lett till några bakomliggande skador". Mäklaren och vi informerade/visade också köparna sprickorna och vi skrev också in det i mäklarens frågeformulär.
När köparna nu ville åtgärda skadan framkom det enl. dem att det saknades underliggande stöd för hörnet av huset,där sprickan finns. Dvs. hörnet av huset hängde i princip något i luften. Med all sannolikhet är det detta som är orsaken till sprickorna. För övrigt har sprickorna funnits under de 30 år som vi bodde i huset utan någon påverkan av huset.
Köparna har nu pumpat in fyllnad för att åtgärda felet, tyvärr utan resultat.
Köparna anser nu att fet är ett dolt fel och har reklamerat detta till oss. De skriver också att de inte gjorde gjorde någon utökad undersökningskontroll eftersom de inte hade misstankar omsättning/bärighetsproblem för huset.
Vi anser inte att detta kan räknas som dolt fel eftersom sprickan i fasaden var känd. Köparna kunde/borde ha gjort en utökad undersökning, men det gjordes inte. Hade detta gjorts hade vi kunnat ta en diskussion därifrån.
Vi anser inte heller att reklamationen har skett inom "skälig tid". (köpekontraktet är daterat 2015-02-17)
Hur ser Ni på detta och vad/kan vi göra?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Såvitt jag kan bedöma så är felet som du säger inte dolt utan har tvärtom funnits med i ett besiktningsprotokoll och visats av er vilket utökar köparnas undersökningsplikt oavsett vad de själva misstänker för fel. Bestämmelser om både fel och köparens undersökningsplikt finns i Jordabalk 4 kap. 19 § (JB). Undersökningsplikten för köparen i det läget borde således varit att t ex anlita en egen besiktningsman som undersökte varför sprickan uppkommit och felen som skulle kunna komma av det. Det man tar avstamp i gällande dolda fel i en fastighet är vad köparen hade fog att förutsätta vid köpet. Eftersom sprickan funnits där vid avlämnandet utan att orsaka problem för er och felet var känt för dem så finns inget ansvar för er där.
Reklamationsfristen för fastigheter är 10 år och då räknar man de fel som egentligen funnits vid köpet men som visar sig först senare enligt JB 4 kap. 19 b §, Skälig reklamationstid har utvecklats i praxis genom domstolarna. Högsta domstolen har gett en viss diskrepans med reklamation för fastigheter. Kan en köpare påvisa giltiga skäl att förlänga reklamationsfristen så kan det vara okej med en längre reklamationstid. Giltiga skäl ska då anses vara den tid det tar för köparen att från det att felet upptäcks, undersöka hur stor skadan är, vad som krävs för att åtgärda, vem kravet ska ställas till m.m.
Eftersom sprickan fanns på besiktningen och var känt för köparna så borde som tidigare nämnt inte detta bedömas som ett dolt fel till att börja med.
Med det sagt tar vi höjd för hur ni kan beräkna en eventuell reklamationsfrist. Skulle felet mot all förmodan ändå räknas som ett dolt fel, kanske på grund av eventuella följdfel av sprickan så kan ni beräkna reklamationstiden från det att felet upptäcktes till dess att de lagt fram sin reklamation. Man får då titta på hur lång tid det tagit från att följdfelet upptäcktes till att de började åtgärda felet, beställa besiktningar och andra övriga åtgärder, det är svårt att säga av dina fråga men kanske kan vara desto klarare för er som har en tydligare tidslinje på de åtgärder köparna tagit.
Hoppas att ni fått svar på era frågor!
