Dödsbodelägare av en fastighet är oense om vad som ska göras med fastigheten. Går det att sälja fastigheten, och vad gäller i så fall?

FRÅGA
3 syskon och 3 syskonbarn är arvingar till en ogift brors skogsfastighet. Taxeringsvärde 7,5 miljoner. Dödsboet beräknas få en rörelseintäkt för avverkning av skog på 5 miljoner,som vår bror beställt före dödsfallet. Det finns fördelningsbelopp på 4,5 miljoner att utnyttja vid deklaration. Avverkningen påverkar ju marknadsvärdet men fastigheten på 90 ha har ett bra läge med bra jakt. A.: ett syskonbarn vill köpa fastigheten. B.: ett syskon vill bjuda ut fastigheten till försäljning med skriftlig anbudsgivning. Vilket pris skall A betala: en mäklares värdering? Eller B, Skall den som ger högsta budet avgöra marknadsvärdet och bli köparen eller A om hon accepterar det priset? Hur skiljer det skattemässigt för syskonbarn A och för övriga arvingar vid de olika alternativen. Har du någon annat bra förslag?Komplikation: Syskonbarn ett och två är ovänner efter tidigare arvstvister. Syskonbarn två kan framtvinga tvångsskifte. Hur resonerar juristen då? Kan hen sälja fastigheten ändå?
SVAR

Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag utgår från att frågan ska besvaras enligt den legala arvsordningen, och att det inte finns testamente med i bilden. Jag tolkar din fråga som att det är sex arvingar, tre syskon och tre syskonbarn, är det korrekt? Du skriver att den avlidne var ogift, så jag går inte in på makes arvsrätt. Det framgår inte om den avlidne hade någon sambo, så jag utgår från att så inte var fallet.

Jag kommer att gå igenom generella råd vid situationer då dödsbodelägarna är oense, därefter kommer jag att gå igenom möjligheten att begära boutredningsman samt vad som gäller avseende bouppteckning och värdering av dödsboets tillgångar och skulder. Sedan kommer jag att gå igenom arvskifte samt möjligheten att utse en skiftesman. Avslutningsvis kommer jag att gå igenom vad som gäller vid tvångsförsäljning av fastigheten samt ge råd om vad du kan göra nu.

Friskrivning gällande de skatterättsliga frågorna

Jag ber om ursäkt på förhand att jag inte kommer att kunna ge ett uttömmande svar rörande vilka skatterättsliga konsekvenser det blir vid de olika alternativen, det är två terminer sedan jag läste skatterätt, och skattelagstiftningen ändras kontinuerligt. Då de skatterättsliga följderna kan orsaka stora konsekvenser för de inblandades ekonomi vill jag inte ge något felaktigt råd.

Generella råd om dödsbodelägare är oense

Som huvudregel ska samtliga dödsbodelägare vara överens om samtliga förvaltningsåtgärder rörande dödsboet, varför det kan bli problematiskt och orsaka inlåsningseffekter om dödsbodelägarna är oense. Av Ärvdabalken 18 kan 1 § st 1 (här) framgår att dödsbodelägare kan vidta brådskande åtgärder utan samtliga dödsbodelägares godkännande, men detta är ett undantag från huvudregeln. Kan dödsbodelägarna inte komma överens om vad som ska hända med dödsboets tillgångar finns möjlighet för någon av dödsbodelägarna att begära boutredningsman och/eller skiftesman hos Tingsrätten. En boutredningsman eller skiftesman får ersättning från dödsboets tillgångar, så kan dödsbodelägarna inte komma överens blir det mindre tillgångar att ärva.

Möjlighet att utse en boutredningsman

Om dödsbodelägarna har svårt att komma överens kan någon av dödsbodelägarna begära hos Tingsrätten att Tingsrätten ska utse en boutredningsman. Tingsrätten kan utse någon av dödsbodelägarna alternativt någon annan lämplig person som boutredningsman, se Ärvdabalken 19 kap 3 § (här). Om det är ett större dödsbo utses ofta en advokat till boutredningsman.

Boutredningsmannen ansvarar för dödsboets förvaltning. Han eller hon företräder dödsboet istället för dödsbodelägarna. Som huvudregel får inte en boutredningsman sälja fast egendom som tillhör dödsboet utan dödsbodelägarnas skriftliga samtycke, se Ärvdabalken 19 kap 13 § (här).

Bouppteckning

Vid ett dödsfall ska dödsbodelägarna eller boutredningsmannen utreda vilka tillgångar och skulder den avlidne hade. Normalt ska en bouppteckning upprättas senast tre månader efter dödsfallet. Bouppteckningen ska ges in till Skatteverket. Det framgår inte av din fråga om bouppteckning har skett.

Värdering av skulder och tillgångar

Den dödes skulder och tillgångar ska framgå av bouppteckningen. Dessa ska värderas som de var vid dödstillfället, se Ärvdabalken 20 kap 4 § st 1 (här). Värdet på fastigheten som tillhör dödsboet är därmed det värde fastigheten hade då ägaren avled.

Bodelning

Efter bouppteckning ska bodelning ske. Om den döde var gift eller sambo ska man avskilja vilken egendom efterlevande make eller sambo har anspråk på. (Jag går inte in på makes arvsrätt, och inte heller på vad en efterlevande sambo kan göra anspråk på (sambor har inte arvsrätt).) Som huvudregel ska dödsboets skulder betalas innan dödsboets tillgångar ska delas ut (arvskifte), se Ärvdabalken 23 kap 2 § (här).

Arvskifte

Efter bouppteckning och bodelning ska arvskifte ske. Arvskifte innebär fördelningen av egendom till respektive arvinge (och testamentstagare, om det är aktuellt). Som huvudregel ska arvskifte genomföras av arvingar och testamentstagare.

Möjlighet att utse skiftesman

Är dödsbodelägarna oeniga om arvskiftet finns det möjlighet för dödsbodelägarna att begära att Tingsrätten utser en skiftesman, se Ärvdabalken 23 kap 5 § (här). Om dödsboet redan förvaltas av en boutredningsman kan vanligen samma person även vara skiftesman.

Skiftesmannens uppgift är att försöka ena dödsbodelägarna. Om detta inte lyckas kan skiftesmannen bestämma hur egendom från dödsboet ska fördelas, vilket är tvångsskifte. Är någon av dödsbodelägarna missnöjd med skiftesmannens beslut kan dödsbodelägaren klandra skiftesmannens beslut och begära att en domstol överprövar beslutet.

Vad gäller vid tvångsförsäljning av fastigheten?

Samäganderättslagen

Som läget verkar se ut nu är ni sex dödsbodelägare (tre syskon och tre syskonbarn) som äger fastigheten gemensamt. Då aktualiseras Samäganderättslagen (här). Då har varje delägare lika stor andel, om inte annat visas, jfr. Samäganderättslagen 1 § (här). En delägare kan begära att den samägda egendomen ska säljas på offentlig auktion för gemensam räkning. Ansökan lämnas in till tingsrätten. Övriga delägare kan normalt inte förhindra att en auktion genomförs, det undantaget som kan finnas är om det finns synnerliga skäl, se 6 § Samäganderättslagen (här). Det finns möjlighet att begära att det ska fastställas ett minimipris, vilket innebär att fastigheten inte får säljas för ett lägre pris, se Samäganderättslagen 9 § (här).

Lag (1989:31) om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter

Du nämner att fastigheten är en skogsfastighet. Fastigheten synes ägas av sex dödsbodelägare. Det framgår inte av din fråga om fastigheten är registrerad som en jordbruksfastighet. Om den är det gäller Lag (1989:31) om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter (här). Det är viktigt att veta vilken klassificering fastigheten har, för om det är en jordbruksfastighet gäller Lag (1989:31) om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter istället för 2–6 §§ i Samäganderättslagen, se Lag (1989:31) om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter 1 § (här). Då ska delägarna i fastigheten utse en ställföreträdare, se Lag (1989:31) om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter 2 § (här).

Vad du kan göra nu

Om det är aktuellt att ansöka om boutredningsman alternativt skiftesman ska man ansöka om det hos Tingsrätten som hör till den ort där den avlidne var bosatt. Tingsrätten kan också besvara frågor gällande boutredningsman och skiftesman. Vid frågor om bouppteckningen rekommenderar jag att du kontaktar Skatteverket.

Om du behöver mer rådgivning rekommenderar jag att du bokar en tid hos Lawlines juristbyrå. Om du vill ha en tid med någon av Lawlines jurister kan du maila mig och tala om det, så vidarebefordrar jag det. Har du någon mer fråga i ärendet kan du maila mig på jenny.hedin@lawline.se så svarar jag så fort jag har möjlighet.

Vänligen,

Jenny Hedin
Fick du svar på din fråga?
Kommentera
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Bouppteckning och arvsskifte (813)
2019-04-23 Vem ska utföra bouppteckningen?
2019-04-23 Fastigheter i bouppteckning
2019-04-22 Vad ska en göra om en som bröstarvinge inte blivit kallad till en bouppteckning?
2019-04-20 Behövs fullmakt för bouppteckning vid farförälders död?

Alla besvarade frågor (68140)