Diverse frågor att tänka på kring samboförhållande och dess ekonomiska konsekvenser
Hej !
Min dotter och hennes partner skall bli sambo och avser att köpa en gemensam bostadsrätt som de äger till lika delar. Bostadsrätten kostar 5.000.000 kr. Man har fått ett gemensamt lånelöfte hos bank på 2.000.000 kr. Min dotter har 500.000 kr till kontantinsats medans hennes partner inte kan betala någon kontantinsats. Vi kommer att låna 1.000.000 kr till vår dotter och hennes partner kommer att låna 1.500.000 kr från sina föräldrar. Från vår sida kommer vi att upprätta ett skuldebrev för lånet till dottern som reglerar den ränta och amortering hon skall betala till oss. Hur partnerns föräldrar vill göra är okänt och det blir svårt för oss att veta vilka avtal dotterns partner och hans föräldrar upprättar mellan sig. Tanken är att dottern och hennes partner skall öka sin gemensamma belåning då deras inkomster ökar. I samband att de upptar ett nytt lån skall de amortera hälften var till sina respektive föräldrar. Från vår sida har vi även tankar att på sikt ge vår dotter delar eller hela sitt lån från oss i gåva. Räcker det med att de tecknar ett samboavtal och avtalar bort sambolagen ? Eller behövs något mer ? Förutom att vi vill förstå hur man lägger upp transaktionen så att dotterns kontantinsats skyddas så långt som möjligt så vill vi att upplägget tar hänsyn till respektive partners amorteringar och den tänkta gåvan från oss till dottern. Vi behöver dessutom hjälp med lämpliga avtalsmallar.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Du har främst funderingar kring sambolagen och hur den kan "avtalas bort". Jag börjar därför med att redogöra för sambolagen och hur den "avtalas bort" samt innebörden av det. Du vill även ha tips kring hur det upplägg du beskriver kan konstrueras så att er dotters kontantinsats i bostadsrätten skyddas, hur amorteringar kan beaktas samt om några frågor uppkommer med anledning av ni vill "ge lånet som en gåva" till er dotter.
Sambolagen
Regler kring sambor finns i sambolagen. De för din situation mest intressanta reglerna finns i lagens 8 och 9 §§. Enligt 8 § ska, om ett samboförhållande upphör, en bodelning genomföras om någon av samborna begär det inom ett år. En bodelning innebär i korthet att man ser till vad vardera sambons värde av den gemensamma bostaden är, drar av vardera sambons skuld på bostaden från denna del, lägger ihop vad som återstår och delar detta värde lika mellan samborna. Samborna ska, ur bostadens värde, få så mycket så att detta värde täcks, plus så mycket att skulderna täcks. En sådan bodelning kan därför leda till att den sambo som har större skulder, får en större del av värdet på den gemensamma bostaden. Om ena sambon har större skulder (som i ert fall) kan en sådan bodelning därför ha en negativ följd. Det finns dock en möjlighet för samborna att ingå ett så kallat samboavtal. Enligt 9 § sambolagen får nämligen samborna avtala om att bodelning inte ska ske. Om ett sådant samboavtal ingås, kommer inte en bodelning att ske när samboförhållandet upphör. Då kommer istället ägandeförhållandena som de alltid sett ut fortsätta och samborna får lösa situationen på annat sätt, t.ex. genom att gemensamt sälja bostaden och fördela inkomsten mellan sig på överenskommet sätt. Om ni vill undvika en bodelning (som i ert fall kan få ett negativt resultat för er dotter) rekommenderar jag er därför att fundera på om ett samboavtal ska upprättas. Lawlines juristbyrå hjälper er gärna med upprättandet av ett sådant avtal.
Övriga frågor
Jag skrev ovan om sambolagens regler om bodelning. Dessa regler syftar till att avveckla den egendomsgemenskap som ett samboförhållande i viss mån innebär. Om man upprättar ett samboavtal enligt vilket en bodelning inte ska ske behöver man därför lösa situationen på annat sätt. Enligt din beskrivning kommer din dotter och hennes partner att äga bostadsrätten med 50 % var. Om samboförhållandet upphör kan såklart din dotter och hennes (då) ex-partner välja att behålla bostadsrätten men antagligen väljer de att sälja den. Frågan som då uppstår är hur inkomsten från försäljningen ska fördelas. Det står din dotter och hennes partner fritt att avtala om hur en sådan fördelning ska ske. Det är snarast fråga om en diskussion och förhandling mellan dem. Eftersom de kommer ha lagt in lika mycket pengar var (din dotter lägger in 1 Mkr i lån från banken, 1 Mkr i lån från er och 500 tkr i egna pengar = 2,5 Mkr och dotterns partner lägger in 1 Mkr i lån från banken och 1,5 Mkr från föräldrarna = 2,5 Mkr) är det antagligen rimligt att förvänta sig att såväl din dotter som hennes partner vill ha lika del i det som försäljningen av bostadsrätten inbringar. En sådan ordning medför (förutsatt att bostadsrätten inte sjunker i värde) att er dotter får täckning såväl för sin kontantinsats som skulden till er.
Det är såklart möjligt att reglera det på annat sätt. Du beskriver t.ex. att ni vill "skydda" dotterns kontantinsats. Det är såklart så att dottern och hennes partner kan avtala om att hon först ska få täckning för sina 500 tkr i kontantinsats innan några skulder eller så betalas eller att pengarna därefter ska delas, men jag har svårt att se att dotterns partner går med på detta, partnern har ju lagt in lika mycket pengar i lägenheten som er dotter. Det mest sannolika i situationen är därför att de kommer landa i att försäljningen från fastigheten ska delas lika. Oavsett vad dottern och hennes partner kommer fram till rekommenderar jag er, för tydlighets skull, att fundera på att upprätta ett samäganderättsavtal (mellan er dotter och partnern). Ett sådant avtal gör det tydligt hur pengarna från försäljningen ska fördelas.
En ytterligare fundering du har rör frågan om amorteringar. Du beskriver att ni ska upprätta ett skuldebrev där amorteringar och ränta framgår. Det är bra. Du beskriver vidare att tanken är att dottern och hennes partner ska öka sin gemensamma belåning i framtiden och att de i samband med att de upptar ett nytt lån ska amortera till sina respektive föräldrar. Ni kan såklart endast uppnå detta i förhållande till er dotter, eftersom det är henne ni har lånat pengar. Jag rekommenderar er därför att skriva in detta i skuldebrevet ni avser att upprätta. Det kan av skuldebrevet framgå att, om dottern och hennes partner upptar ett nytt lån, samma summa eller en annan summa av skulden ska amorteras. Lawlines juristbyrå hjälper er gärna med upprättandet av detta skuldebrev.
Din sista fundering rör att ni vill "ge lånet som gåva" i framtiden. Detta är inte något problem. Det kallas att man efterger skulden och det kan ni, när ni i framtiden känner för det, göra genom att skriva i skuldebrevet att ni efterger skulden. Det är inget som behöver beaktas nu. Ni bör vara medvetna om att en sådan gåva räknas som ett förskott på dotterns arv från er, om ni inte anger annat.
Sammanfattning
Jag har alltså konstaterat att en bodelning kan ha en negativ effekt för er dotter, eftersom dotterns partner har mer skulder på bostaden än er dotter. Det bästa sättet att försäkra sig mot en sådan negativ följd är att skriva ett samboavtal, där man anger att en bodelning inte ska ske. Jag rekommenderar er därför att fundera på det alternativet. Om dottern och hennes partner väljer att upprätta ett sådant, måste man fundera kring hur man då ska lösa det gemensamma ägandet av bostadsrätten för det fall samboförhållandet upphör. För att göra det tydligt och undvika eventuella efterhandskonstruktioner, missförstånd eller problem, rekommenderar jag er därför att er dotter och hennes partner upprättar ett samäganderättsavtal, i vilket man anger hur pengarna från försäljningen av bostadsrätten ska fördelas. Jag har ovan framhållit att det är upp till er dotter och hennes partner att komma överens om hur pengarna ska fördelas, men som jag poängterade ovan har jag svårt att se att sambon skulle gå med på något annat än att pengarna fördelas lika rakt av. Vad gäller det faktum att tanken är att dottern ska amortera en större summa till er när hon tar ett nytt lån med sin partner, har jag konstaterat att det kan lösas genom att det skrivs i skuldebrevet. Slutligen har jag konstaterat att det faktum att ni kan tänka er att i framtiden efterge skulden inte motiverar några ageranden nu.
Som framgår ovan är det en del dokument jag rekommenderar er att upprätta. Som vi berättat för er kan jag tyvärr inte bistå er med detta genom denna tjänst. Lawlines juristbyrå hjälper er dock gärna att upprätta nödvändiga dokument och avtal. En annan möjlighet är att ni använder er av diverse avtalsmallar som finns tillgängliga på internet. Vill ha ni ha Lawlines hjälp med att upprätta nödvändiga avtal och dokument eller har kortare följdfrågor, är ni välkomna att kontakta mig på mattias.lindner@lawline.se
Vänligen,
