Dispens från strandskydd och säljarens ansvar vid fastighetsköp
Hej! Jag och min fru har köpt en fastighet som är strandnära . Vi förvärvade den 2016. På fastigheten ligger en gäststuga som har en byggyta på 40 m2. Den är byggd 2005 enligt mäklaren som förmedlade fastigheten. Gäststugan är inte inritad på tomtkartan. Vi börjar misstänka att den är byggd utan strandskyddsdispens . Kan vi bli tvungna att riva stugan? Bär den tidigare fastighetsägaren något ansvar? Tacksam för svar. Mvh Christian
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Bestämmelserna om strandskydd och dispens från strandskydd finns i Miljöbalkens (MB) 7:e kapitel.
Strandskyddet
Strandskyddet sträcker sig normalt från strandlinjen och 100 meter upp på land och ut i havet men Länsstyrelsen har möjlighet att besluta om att utvidga strandskyddet till 300 meter, MB 7 kap 14 §. Det är förbjudet att uppföra nya byggandet inom ett strandskyddsområde, för att bygga en stuga krävs alltså dispens, MB 7 kap 15 § 1 st 1p och 18 a § 1 st. Dispens kan ges vid särskilda skäl, vilket exempelvis kan vara att strandlinjen och området som man vill ha dispens för är väl avskilt genom en väg, MB 7 kap 18 c § 1 st 2 p.
Riva stugan
I ett tidigare fall blev fastighetsägaren tvungen att riva en brygga som hade uppförts utan dispens från strandskyddet. Domstolen kom i det fallet fram till att dispens krävdes eftersom bryggan gjorde att allmänheten avhölls från området.
Om stugan har byggts utan dispens från strandskyddet är min bedömning att det finns en risk att ni behöver riva stugan. Om ni kontaktar Länsstyrelsen så skulle det dock kunna vara möjligt att de bedömer att stugan inte avhåller allmänheten från att vistas vid strandlinjen och att ni därmed inte behöver riva stugan.
Ansvarig
När det kommer till säljarens ansvar vid fastighetsköp så finns bestämmelserna om detta i 4 kapitlet jordabalken (JB).
Om fastigheten avviker från vad som följer av avtalet eller vad ni som köpare hade fog att förvänta er så är det ett fel i fastigheten, JB 4 kap 19 § 1 st. Det krävs dock att det är ett dolt fel, dvs ett fel som ni inte hade kunnat upptäcka vid en undersökning innan köpet, JB 4 kap 19 § 2 st.
Eftersom gäststugan inte är inritad på tomtkartan så är min bedömning att det är ett sådant fel som ni hade kunnat upptäcka innan köpet genom att titta på tomtkartan och fråga säljaren om varför stugan saknas. Eftersom ni hade kunnat upptäcka felet innan köpet så är det inte ett fel som ni kan göra gällande gentemot säljaren.
Sammanfattningsvis finns det alltså en risk att ni måste riva stugan om det stämmer att den byggts utan dispens, dock kommer säljaren inte har något ansvar för detta.
Om ni vill ha mer råd innan ni tar ett beslut om hur ni ska gå tillväga framöver så kan ni boka tid med en av Lawlines jurister, det gör ni här.
Hoppas du har fått svar på din fråga!
