Det är fel i huset jag har köpt, vad gör jag?

2019-11-11 i Fel i fastighet
FRÅGA
Hej! Jag har köpt hus och när vi tillträdde huset visade det sig att det bara gick att fylla en hink med vatten. Brunnen var sinad och pumpen tappade tryck hela tiden. Vi har nu tryckat brunnen med otillfredställande resultat då brunnen hade två borrhål. Pumpen tappar ff tryck och vi kan ff inte duscha utan att trycket faller. Felsökning på pumpen har gjorts men ännu vet vi inte om pumpen är helt utdömd. Luftvärmepumpen funkar inte heller nu när det blev minusgrader, fläkten har stannat på utsidan och drar bara in kalluft. Vi har hittat mögel under huset där pumpen stått och droppat. Vi har haft diskussion med säljaren men kommer inte överens då han krånglar hela tiden. Vet ej hur vi ska gå vidare. Har vi rätt att häva köpet? Vi vill ju bo kvar men känner oss lurade. I prospektet stod ingenting om att de haft problem med vattnet. Säljaren har kryssat i sedvanliga frågor där tre kryss på vattenfronten är ifyllda att de ej har eller haft problem med vattnet. Grannar i området vittnar om att de haft problem med vattnet. Säljaren har bott i huset i 4 år. Grannar vittnar även om att förra ägaren hade problem med vattnet. Vi har gjort den okulära besiktningen enligt praxis med tillägg på fukt och konstruktionskoll. Vi betalade ca 10 000 kr för besiktningen som gjordes av certifierad besiktningsman. Nu har säljaren kontaktat jurist som vill ha kopia på besiktningsprotokollet? Dagen innan tillträde nämner säljaren problem med pumpen men att det är åtgärdat. Fick nycklarna 30 aug.
SVAR

Hej!

Tack för att du vänder dig till oss med din fråga

I din beskrivning framgår det att det berör ett hus med tillhörande fastighet, jag kommer i mitt svar att anta att du äger både marken och huset.

Tillämplig lag

Det du skriver i din fråga är ett typiskt fall av fel i fastighet vid köp. Detta regleras i 4 kapitlet Jordabalken, som reglerar försäljning, byte och gåva av fast egendom.

Fel i fastigheten

Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet (4 kap 19 § Jordabalken) har köparen rätt till avdrag på köpeskillingen, eller om felet är väsentligt, rätt att häva köpet (4 kap 12 § Jordabalken). Väsentliga fel är sådana som gör fastigheten helt obrukbar. Med tanke på att ni vill bo kvar är det osannolikt att felet är väsentligt.

Det är också viktigt att tänka på när felen uppstod. Vid den avtalade tiden för tillträdet övergår risken på dig, och alla fel som uppstår efter det är det du som ska täcka (4 kap 11 § Jordabalken). Detta förutsätter dock att säljaren inte är den som orsakar förseningen vid tillträdet (4 kap 13 § Jordabalken).

Undersökningsplikt och dolda fel

I ditt fall är det fråga om ett dolt fel, vilket framkommer genom att ni har anlitat en certifierad besiktningsman och trots detta inte upptäckt dessa fel. Om man anlitar professionella för att besiktiga egendomen har man uppfyllt sin undersökningsplikt i de delar som besiktningsmannen har utfört det. Däremot kan det bli svårt att avgöra ifall du själv har gjort den. Det hela bottnar i bevis och detaljer samt vad undersökningsplikten omfattar, vilket alltid varierar från fall till fall.

Dolda fel är sådana fel som inte framkommer vid besiktningar. De fel som du har påpekat kan troligtvis leva upp till kravet att vara dolda fel. För att du ska kunna göra gällande ersättningskrav för dem krävs att de var där när huset köptes, att de inte gick att upptäcka vid en undersökning och att det inte är rimligt att denna typ av fel finns i huset med tanke på ålder, pris, skick etc.

Skadestånd och ersättning

Du har rätt till avdrag på köpeskillingen om du lyckas göra gällande dessa fel (4 kap 19 § Jordabalken). Vidare har du rätt till skadestånd ifall säljaren varit försumlig, eller särskilt utfäst, dvs. garanterat, något. För att kunna få detta måste du dock väcka talan hos en tingsrätt inom 1 år från tillträdet (4 kap 12 § 2 stycket Jordabalken).

Garantier

Garantier kan göras underförstått, och regel kring detta kommer från Högsta domstolen (NJA 2001 s. 309 "Zinkoljan"). Regeln är att om man uttryckligen sagt att det man säljer har vissa egenskaper är man också bunden av det på samma sätt som om man hade garanterat det.

Vid försäljning av fast egendom har man krav på skriftligt avtal (4 kap 1 § Jordabalken), i vilket allt av relevans för köpet ska antecknas. Om dessa fel inte var där kan du göra gällande att säljaren inte informerade dig om dem, och då faller bevisbördan på säljaren att det ingick i din undersökningsplikt eller att det på något annat sätt inte var ett dolt fel.

Frågor om bevis och ond tro

För att göra gällande dessa fel behöver du bevisa alla påståenden som du gör i rätten. Vittnesmål, sparade mejl, köpehandlingar, besiktningsprotokoll etc. kan allt tänkas vara till nytta. Mitt råd är att du tar fram allt du kan som beröra detta fastighetsköp, och sen använder det för att bygga ditt mål.

Du sa i din beskrivning att flera av grannarna har vittnat att det var problem i området med vattnet. Du skulle kunna be en av dessa att vittna om det för dig och i kombination med något bevis för att han inte nämnt det när han borde ha gjort det bevisa att han inte var i god tro under försäljningen. Om detta är fallet kommer hans vittnesmåls trovärdighet att minska kraftigt. Om du dessutom lyckas bevisa, exempelvis med vittnen, att han sagt att pumpen var lagad kommer du att kunna hävda att utfärdat garantier.

Mitt Råd

Låt inte detta ligga. Du har, vad jag förstår, ett starkt mål på handen och kan stämma säljaren för fel i fastigheten. Dessutom kan du kanske gå så långt att du får skadestånd för sådant som gått förlorat pga. skadorna samt olägenheterna som felen förorsakat.

Det finns väldigt många detaljer i ett fall som detta, så jag rekommenderar att du anlitar en skicklig advokat. Om du får rätt i domstol kan du även få ersättning för dina kostnader för advokaten, så du kan vinna på detta även om det blir en lång process.

Du sa i din beskrivning att säljaren "krånglar". Med detta antar jag att du menar att de drar sig undan kontakt. Det är ytterst svårt att undvika en stämning, så efter att du väckt talan kommer inte det bli fler problem med det.

Glöm inte att vara snabb med att ta tag i detta, så att den 1-åriga preskriptionstiden inte går ut. Den kommer att gå ut nästa år, på tillträdets 1-årsdag.

Hoppas du är nöjd med min hjälp, och att du har fått svar på dina frågor

Med vänlig hälsning,

Adam Novak
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Fel i fastighet (377)
2019-12-11 Köparens undersökningsplikt enligt jordabalken
2019-12-09 Jag sålde ett hus, nu visar det sig att den hade fuktskador, jag har en överlåtelseförsäkring,vad gäller?
2019-12-08 Fel i fastighet - påföljd?
2019-12-04 När är fel i fastighet ett dolt fel?

Alla besvarade frågor (75515)