Deposition vid olovlig andrahandsutyrning
Hej
Jag och min sambo har hyrt en bostadsrätt i andrahand svart. Vi skrev ett inneboende kontrakt och hyran låg på 14 000 kr/mån, med deposition på 14 000. Kvinnan som vi hyrde av åkte till thailand där hon har hus och bodde under 1års tid. Nu till min fråga, inneboende kontraktet skrevs för att, med hennes egna ord " skipa processen med att gå igenom föreningen och få tillstånd " , samtidigt gick hon till föreningen och sa till de att vi bara är inneboende. ( men vi misstänker att det också var mer för att hon ville ha tillgång till lägenheten när det passade henne)
Nu är hon tillbaks i sverige och bor med oss, och p.g.a den rådande situationen i världen just nu, kan hon inte åka tillbaka .
Nu har hon sagt upp vår kontrakt med 3 månaders uppsägningstid. Visst är det så att vi har rätt att kräva en återbetalning på depositionen?
Och är det tillåtet för henne att göra så här? Hennes plan är att fortsätta med samma uthyrningsform när hon väl kan ta sig till thailand igen, alltså skaffa sig nya hyresgäster, under samma villkor.
Dessutom har hon inte betalat in någon skatt på de ca 160 000 kr hon tjänat på oss under det året. Eller någon avgift till föreningen för "andrahandsuthyrning "Vi funderar starkt på att anmäla henne till bostadsrättföreningen. Just för att hon inte ska kunna göra så här igen.
Mvh Brenda
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Sakomständigheter
För att sammanfatta omständigheterna: bostadsrättshavaren har hyrt ut lägenheten till dig och din sambo utan samtycke från bostadsrättsföreningen och betecknat förhållandet mellan er emellan som ett inneboendeavtal när det i själva verket är frågan om en (olovlig) andrahandsupplåtelse. Utöver det har du och din sambo erlagt en deposition som ni vill få tillbaka med anledning av uppsägningen av hyresavtalet.
Relevant lagstiftning för bostadssituationen
Det framgår av din fråga att det är en bostadsrätt, vilket innebär att bostadsrättslagen blir tillämplig
Det är tillåtet för bostadsrättshavare att ha inneboende så länge bostadsrättshavaren har kontroll över lägenheten, 7 kap. 8 § bostadsrättslagen.
7 kap. 10 § första stycket bostadsrättslagen föreskriver att en bostadsrättshavare får upplåta sin lägenhet i andrahand för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt samtycke. Med självständigt brukande avses att andrahandshyresgästen har tillgång och rätt att nyttja lägenheten i sin helhet. Det är detta som utgör gränsen mellan inneboendeavtal och andrahandsavtal, utöver samtyckeskravet i det senare fallet.
7 kap. 11 § bostadsrättslagen första stycket kan en bostadsrättshavare upplåta sin bostadsrätt i andrahand även om bostadsrättsföreningen inte lämnar sitt samtycke, om hyresnämnden lämnar sitt tillstånd. Tillstånd ska lämnas om bostadsrättshavare har skäl för upplåtelsen samt att föreningen inte har befogad anledning att vägra samtycke. Vad som utgör godtagbara skäl samstämmer med hyreslagen, d.v.s. exempelvis studera eller arbeta på annan ort utgör godtagbara skäl. Vistas utomlands är också en sådan anledning som utgör godtagbara skäl. Att föreningen inte har befogad anledning att vägra samtycke tar sikte på andrahandshyrestagarens personliga kvalifikationer såsom betalningsförmåga osv.
Nyttjanderätten till lägenheten anses vara förverkad om bostadsrättshavare utan behövligt samtycke eller tillstånd upplåter lägenheter i andra hand, 7 kap. 18 § andra punkten bostadsrättslagen. Detta gäller även om det fanns förutsättningar att hyra ut lägenheten i andrahand men samtycke eller tillstånd inte söktes.
Bedömning i ditt fall
Förhållandet mellan dig och din sambo och bostadsrättshavaren är inte ett inneboendeavtal eftersom bostadsrättshavaren inte har kontroll över lägenheten på grund av att hen befinner sig utomlands. Det är inte heller en giltig andrahandsupplåtelse eftersom något samtycke eller tillstånd inte föreligger. Det är alltså en fråga om en olovlig andrahandsupplåtelse som utgör grund förverkande enligt 7 kap. 18 § bostadsrättslagen.
Depositionsfrågan
Deposition är varken reglerad i bostadsrättslagen eller hyreslagen. Syftet med depositionen är att täcka kostnader som uppstått med anledning av lägenheten, d.v.s. skador eller förslitning (jfr 12 kap. 24 § jordabalken) osv. Depositionens rättsliga status ska bestämmas utifrån civilrättsliga regler eftersom det är ett separat från hyresavtalet.
Det knepiga är att er deposition är direkt kopplad till hyreskontraktet. Dock är de två avtalen rättsligt självständiga från varandra. Normalt återbetalas depositionen vid slutet av hyresavtalets slut, men hyresavtalets slut är svår att bestämma med tanke på att det inte förelåg ett giltigt hyresavtal. Du kan genomdriva återbetalning av depositionen genom vända dig till tingsrätten eftersom det är en civilrättslig tvist. Ett sådant avtal skulle kunna jämkas enligt 36 § avtalslagen för att depositionsavtalet är oskäligt. Svaret är dock inte givet.
Med vänlig hälsning,
