Delningsprincipen vid övertagande av lån vid övertagande av bostadsrätt

2015-12-31 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA
Mina föräldrar tog ett lån för att köpa en bostadsrätt som jag bor i. Jag betalar samtliga utgifter inkl. räntan. Jag står som ägare av 10% och de på 90%. De tog ett lån i fastigheten på 85% av värdet och ytterligare ett lån på 15% i sitt eget hus för att genomföra köpet. De funderar nu på att låta mig "köpa" bostadsrätten genom att jag övertar totala lånesumman med ett eget banklån. Kan denna transaktion bli föremål för beskattning? Jag betalar i praktiken 100% av inköpspriset (= ingen reavinstskatt?) men de säljer endast resterande 90% och därmed gör de kanske en "vinst"?Har sett flera svar här som tyder på att det är "riskfritt" men samtidigt ett exempel som tydligen resulterat i beskattning (Rubrik: "Beskattning när lån övertas, 28/11 2015"). Stort tack på förhand!
SVAR

Hej,

och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga. Reglerna som styr beskattningen vid överlåtelse av bostadsrätt hittar du i inkomstskattelagen (IL). Den hittar du här.

Till att börja med bör det tydliggöras att beskattningen blir olika beroende på om Skatteverket räknar transaktionen som en gåva eller som ett köp. Vidare bör det påtalas att mina skatteuträkningar blir lite underliga då jag använder mig av de procentsatser som givits i frågan; se därför dessa mer som en fingervisning än som ett slutgiltigt besked om skatt. Inte heller kan jag ge något slutgiltigt svar om huruvida transaktionen kommer att räknas som en gåva eller inte, då jag inte vet vilket marknadsvärde bostadsrätten har i nuläget.


Skillnaden på ett köp och en gåva

För att överlåtelsen skall räknas som en gåva måste givaren dels vilja berika mottagaren av gåvan och dels måste transaktionen vara frivillig.

Om gåvan i ditt fall hade varit utan vederlag blir det inga problem så länge det första kriteriet är uppfyllt – transaktionen hade varit skattefri för dina föräldrar IL 41:1 & 2, 42:1 & 44:3. Dock handlar den transaktion som du beskriver, och även det exempel som du lyfter fram, om blandade fång – att det är en del gåva och en del köp.

När vi sedan kommer till nästa steg skiljer sig en överlåtelse av en fastighet genom blandat fång från en överlåtelse av bostadsrätt genom blandat fång. Vid gåvor av fastighet utgår man från huvudsaklighetsprincipen. Detta innebär, lite förenklat, att hela transaktionen räknas som gåva om en del av transaktionen är en gåva – för att ta reda på om det är en gåva eller inte utgår man från taxeringsvärdet; jag kommer inte att gå in på det djupare här, men mer information om detta går att tillgå här.

Vid gåva av bostadsrätt gäller delningsprincipen, vilket innebär att man delar upp transaktionen i dels en del som räknas som en gåva och dels en del som räknas som ett köp. Det var detta som hände i fallet ”Beskattning när lån övertas”.


Beskattningen om transaktionen räknas som ett köp

Då du köper 90% av bostadsrätten (genom att ta över lånen) för priset som 100 % av bostadsrätten kostade blir det en överskjutande del om 10% - dina föräldrar får nämligen dra av vad de betalade för sin del av bostadsrätten – som blir kapitalvinsten IL 44:13 & 14. De 10% skall sedan kvoteras till (10% * 22/30 ≈) ”7,3 %” IL 46:18. Av ”7,3 %” skall dina föräldrar sedan betala 30% skatt: (”7,3 %” * 0,3 =) ”2,2 %” IL 65:7.

Det faktum att dina föräldrar har betalat hela bostadsrätten påverkar alltså inte värdet av deras del av bostadsrätten.


Beskattningen om transaktionen räknas som gåva

Om en del av transaktionen räknas som gåva, skall endast den del som räknas som köp beskattas IL 42:1. Den delen som räknas som gåva är alltså skattefri både för dig IL 8:2 och för dina föräldrar IL 41:1 & 2, 42:1 & 44:3. Det som händer då är att dina föräldrar får göra avdrag med en lika stor del av deras avdragsgilla kostnader (omkostnadsbelopp), som de haft för bostadsrätten, som är att räknas som ett köp. Alltså om 50 % räknas som ett köp får de använda 50% av omkostnadsbeloppet för att minska beskattningen; de övriga 50 % är en skattefri gåva IL 8:2, 41:1 & 2, 42:1 & 44:3 och då får du 50% av deras omkostnadsbelopp IL 44:21 – du hamnar alltså i samma skattemässiga situation som de och får lov att göra samma avdrag som de hade fått lov att göra i relation till den delen som du fått som gåva.

När man bedömer hur stor del av transaktionen som är att räknas som en gåva utgår man från marknadsvärdet. Om det du betalar understiger marknadsvärdet blir mellanskillnaden mellan det du betalar och vad bostadsrätten är värd gåvodelen.

Då jag inte har alla förutsättningar för att ge dig någon exakt uträkning på vilka de skattemässiga konsekvenserna blir i ditt fall, är min beskrivning mer av allmän karaktär.


Summering

Under förutsättning att bostadsrätten gått upp i värde och att värdet överstiger vad du, genom att överta lånen, betalar för dina föräldrars del av bostadsrätten kommer överlåtelsen förmodligen bedömas vara en gåva med karaktären blandat fång. Dina föräldrar ger dig ett rabatterat pris (i syfte att berika dig) för bostadsrätten – du tar över deras lån, men du betalar inte hela marknadsvärdet av bostadsrätten. Dina föräldrar kommer alltså att bli skatteskyldiga för den del av transaktionen som räknas som ett köp – skatten kommer att bli lite högre för dem då (jämfört med om hela transaktionen hade räknats som ett köp) i och med att de inte får använda hela sitt omkostnadsbelopp (du får nämligen en del av det när du får gåvan IL 44:21).

Jag känner själv att mitt svar blev något komplicerat, men det har att göra med att skattereglerna på området är komplexa, varför du inte skall tveka att höra av dig om du undrar över något annat eller om jag har missförstått något.



Bästa hälsningar

Mattias Olsson
Fick du svar på din fråga?
Kommentera
Relaterat innehåll