delgivning och avhysning lokalhyresgäst

2018-10-09 i Hyresrätt
FRÅGA
Hej!Vårt företag har hyrt ut en lagerlokal till en kille som har enskildfirma. Han ligger efter med x antal hyror, vi har mailat och skickat brev med uppsägning mm. Han har inte hört av sig. Ärendet om betalningsförelägganden och avhysning är inskickat till kronofogden som inte får tag i honom.Enligt uppgift så har han hamnat på sjukhus i sitt hemland (Sudan). Hur går vi tillväga för att få honom delgiven och avhyst?Med vänlig hälsning
SVAR

Hej,

Tack för att du vänder dig till oss med din fråga!

Din fråga möjliggör att gå två olika vägar juridiskt.

1.Hyresgästen har övergivit lokalen

2.Hyresrätten är förverkad på grund av utebliven betalning av hyra.

Fallet då hyresgästen har övergivit lokalen

Om hyresgästen överger lägenheten får, enligt 12 kap. 27 § första stycket JB, hyresvärden genast återta den. Syftet med bestämmelsen är att hyresvärden i fall där det står klart att en hyresgäst har övergett lägenheten ska kunna förfoga över lägenheten utan att först säga upp hyresgästen. (Prop. 1973:23 s. 88-89.) Alltså utan krav på handräckning. Ett återtagande sker genom att hyresvärden sätter sig i besittning av lägenheten och genom hyresvärdens återtagande av lägenheten upphör hyresförhållandet. Om hyresvärden återtagit en lägenhet som inte varit övergiven och hyresgästen inte heller har förverkat sin hyresrätt består hyresavtalet. När det gäller bedömningen av om ett övergivande skett uttalas följande i motiven (a. prop. s. 139). Lägenheten (även lokal) får anses övergiven när det av omständigheterna i det enskilda fallet framgår att hyresgästen eller annan som han har inrymt i lägenheten inte längre nyttjar lägenheten och inte heller avser att återuppta nyttjandet. Fortsätter hyresgästen att betala hyran för lägenheten trots att han inte uppehåller sig i denna kan lägenheten inte anses övergiven.

En underlåtenhet från hyresgästens sida att för längre eller kortare tid betala förfallen hyra kan givetvis inte ensamt föranleda att lägenheten betraktas som övergiven. Om hyresgästen därutöver på ett eller annat sätt ställer lägenhetens nycklar till hyresvärdens förfogande, föreligger regelmässigt ett säkert tecken på att lägenheten är övergiven. Detsamma gäller om hyresgästen flyttar sina tillhörigheter från lägenheten och inte betalar hyran. Förutsättningen för att lägenheten skall få återtas måste självfallet vara att inte någon omständighet tyder på att lägenheten alltjämt bebos. Om det med hänsyn till omständigheterna inte kan antas att lägenheten är övergiven, får hyresvärden anlita förfarandet med uppsägning och vräkning. I 12 kap 27 § 2 st. regleras hur man ska förfara med egendomen som hyresgästen har lämnat kvar i lokalen.

Frågan om lokalen är övergiven är viktig. Om hyresgästen har lämnat lokalen men menar att den inte är övergiven kan en komplicerad tvist uppstå. Hyresvärden kan i värsta fall bli skadeståndsskyldig mot hyresgästen ifall lokalen hyrs ut till någon annan och det senare bestäms att det första hyresavtalet gäller. Om det är oklart huruvida lokalen är övergiven bör du som hyresvärd istället välja förfarandet förverkande på grund av utebliven betalning av hyra.

Förverkande på grund av dröjsmål med betalning av hyra

Hyresrätten är förverkad och hyresvärden har rätt att säga upp avtalet enligt grunderna som står i JB 12 kap 42 §, enligt andra punkten föreligger en grund för förverkande om hyresgästen när det gäller lokalhyra dröjer med betalningen av hyra utöver två vardagar efter förfallodagen. Hyresvärden ska då säga upp hyresgästen enligt reglerna om delgivning och kan ansöka om betalningsföreläggande samt avhysning hos Kronofogdemyndigheten. Sägs avtalet upp på grund av förverkande, har hyresvärden rätt till skadestånd enligt JB 12 kap 42 § sista stycket.

Huvudregeln är att uppsägning ska delges motparten och att uppsägning ska vara skriftlig. Det är den som har avgivit uppsägning som har bevisbördan för att uppsägningen har delgetts motparten. Vid juridiska personer och vid fall då hyresgästen har känt hemvist i Sverige men inte kan påträffas i landet finns särskilda delgivningsregler.

Delgivning av juridiska personer sker enligt 13 § delgivningslagen, med var och en av dem som gemensamt är behöriga att företräda en juridisk person. Vid uppsägning på grund av förverkande är det inte tillräckligt att skicka uppsägningen med rekommenderat brev. Vanligen anlitas en delgivningsman eller stämningsman för att säkerställa att delgivning skett.

Om den sökande inte har hemvist i Sverige eller om det inte finns något känt ombud för honom på företagets adress eller annars kan man göra en s.k. kungörelsedelgivning i inrikes tidningar

Sker uppsägningen i den formen att ansökan om stämning gjorts vid domstol, kommer stämningsdelgivningen att räknas som uppsägning. Det samma gäller vid ansökan om avhysning enligt JB 12 kap 8 § 6 st.

Svar

Jag kan inte med informationen du har givit bedöma om omständigheterna talar för att hyresgästen med säkerhet har övergivit lokalen. Sjukdom kan i allmänhet aktualisera undantagssituationer inom juridiken samtidigt brukar en näringsidkare ansvara för att sköta sina åtagande i olika avtal även vid sjukdom. Omständigheten om hur länge hyrorna varit obetalda spelar även in i bedömningen. Eftersom du har kontaktat Kronofogden kan du ta ärendet vidare till domstol då kommer stämningsdelgivningen att räknas som uppsägning på grund av förverkande. Ett alternativ är att du gör en s.k. kungörelsedelgivning i inrikes tidningar och därefter på nytt ansöker om avhysning hos KFM. Troligen går det senare alternativet snabbast att genomföra.

Om du har någon fråga om mitt svar eller vill anlita en av Lawlines jurister kan du mejla mig, jessica.konduk@lawline.se

Vänligen,

Jessica Konduk
Fick du svar på din fråga?
Kommentera
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Hyresrätt (1130)
2018-11-17 Förverka hyresgäst som underlåter att betala hyra
2018-11-16 Vilka rättigheter har man som lokalhyresgäst när man hotas av uppsägning?
2018-11-16 Hur mycket av min deposition kan hyresvärden behålla?
2018-11-15 Rätt till hyresgästens egendom när hyresgästen övergett lägenheten

Alla besvarade frågor (61964)