Delavyttring av fastighet
Hej
Vi har köpt lägenhet med inflyttning i februari 2018. Har villa med taxeringsvärde på 860.000kr och värderat försäljningsvärde ca.1,8 miljoner eller mer. Även sommarhus på Öland. Inga lån.
Vi funderar på att behålla hälften av villan och sälja den andra hälften till sonen som kanske så småningom löser ut hela villan. Vi tänker då sätta värde på huset till 1,6 miljoner. Sonen skulle då ge oss 800.000kr för sin halva, vi behåller vår halva och lånar också 800.000kr utöver kontanta som vi har till lägenheten som kostar 2,7 miljoner. Sålde vi huset till utomstående så skulle vi inte behöva låna själv. Vi har låneföfte själva på 1,8 miljoner. Sonen har 15% av 800.000kr kontanta till handpenning för sin del.
Men vad jag undrar är kommer min man och jag få betala reavinstskatt på vår blivande halva eller måste sonen också betala något eller hur går det här till?
Vi har två söner till som samtycker men vi förstår att om det skulle hända oss något så måste det här tas med på något sätt även i hur arvsfrågan då hanteras.
Hur ska vi tänka så det blir bäst för alla?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Kapitalvinstskatt
Kapitalvinsten för fastigheter beräknas enligt 44:13 inkomstskattelagen (IL) genom följande formel:
Ersättning för avyttrade tillgången – Utgifterna för avyttringen – Omkostnadsbeloppet = Kapitalvinst
Utgifterna för avyttring är exempelvis mäklarkostnader. Omkostnadsbeloppet utgörs enligt 44:14 IL av utgifter för anskaffning ökad med förbättringsutgifter. När det som i ert fall är en del av fastigheten som avyttras måste omkostnadsbeloppet proportioneras utifrån hur stor del av fastigheten som säljs. Det finns olika metoder för hur proportioneringen kan göras. Skatteverket beskriver metoderna ingående här.
Kapitalvinsten tas sedan upp till 22/30 av värdet i inkomstslaget kapital, enligt 45:33 IL. Om kapitalvinsten till exempel uppgår till 600 000 kr behöver bara 440 000 kr tas upp till beskattning. Skattesatsen för de 440 000 kr är sedan 30% enligt 65:7 IL.
Sonen kommer inte att beskattas i nuläget.
Arv
Det enklaste sättet att kompensera övriga barn för upplägget är att skriva ett testamente. Överlåtelsen skulle dessutom eventuellt kunna aktualisera reglerna om förskott på arv i 6 kap. ärvdabalken (ÄB). Enligt 6:1 ÄB ska gåvor till bröstarvingar räknas av som förskott på arv.
Skattemässigt klassificeras överlåtelser som antingen gåva eller avyttring enligt den s.k. huvudsaklighetsprincipen. I ert fall kommer överlåtelsen klassas som en avyttring eftersom vederlaget överstiger taxeringsvärdet. Det måste dock inte innebära att överföringen klassas som avyttring även civilrättsligt. Ni kan dock enkelt undanröja denna eventuella oklarhet genom att vid avyttringen ange att överlåtelsen inte ska vara ett förskott, vilket ni har möjlighet till enligt 6:1 ÄB. I det fallet skulle reglerna om förskott inte bli aktuella även om överlåtelsen civilrättsligt ansågs vara en gåva eller till en del gåva.
