Byte av hyresvärd och fråga om indirekt besittningsskydd vid hyra av lokal
Jag har i min rörelse bekostat förbättringsarbete på den fastighet som jag nyttjar. Kostnaden uppgår sammanlagt till 600 000 kr och har lagts ner under åren 2002- 2017. Nu ska fastigheten säljas och jag vill ha ut mina kostnader från hyresvärden har jag någon chans till det. jag vet att kostnaden blir en intäkt hos hyresvärden som ska redovisas när fastigheten säljs.?
Jag skulle också vilja veta vad bruksvärdehyran är på en fastighet i ********* utanför *****. Fastigheten är på 117 m2 bostadsyta.
Tacksam för svar med laghänvisningar.
Tack på förhand!
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag vill börja med att berätta att jag ändrat i din fråga så att platsen för lokalen inte syns, för att det kan utgöra en personuppgift som vi inte vill offentliggöra på denna hemsida. Jag utgår vidare från att det är en lokal du hyr, och inte en bostad. Med det menas att det utrymme du hyr inte utgör en bostad. En bostad är en lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. En lokal är då en lägenhet som inte är en bostad (se jordabalken 12 kap 1 § 3 st).
De rättsliga aspekterna av din fråga aktualiserar framför allt jordabalken (JB). I det tolfte kapitlet finns regler om just hyra av fastighet, vilket även innefattar hyra av lokal. I lagen inbegrips begreppet hyra i beteckningen nyttjanderätt. När jag i det följande pratar om nyttjanderätt menar jag därför en sådan lokalhyra som du har.
Byte av hyresvärd
Inledningsvis ska jag besvara vad som händer när fastigheten byter ägare till följd av den kommande försäljningen.
Jag vet inte vad som specifikt står i ert avtal. Det kan hända att ni i hyresavtalet reglerat vad som ska hända om fastigheten byter ägare.
Om det inte finns någon särskild reglering i ert hyresavtal gäller enligt lagen följande. Ditt hyresavtal kommer förmodligen att bestå. Detta följer antingen av att fastighetsägaren vid försäljningen gör ett förbehåll om din nyttjanderätt (JB 7:11), eller på grund av att ert hyresavtal är skriftligt (JB 7:13). Det räcker alltså med att ditt hyresavtal med fastighetsägaren är skriftligt för att det ska gälla gentemot den nye fastighetsägaren.
Detta innebär att ditt hyresavtal fortsätter att gälla som vanligt även när fastigheten bytt ägare. Det finns därmed ingen skillnad mellan den nya och den gamla hyresvärden vad gäller dina skyldigheter och rättigheter gentemot dessa i hyresavtalet.
Vad händer om du blir uppsagd?
Hyresavtalet kommer då att löpa på som vanligt såvida inget annat föreskrivs i själva avtalet. Med detta sagt finns såklart möjligheten att du blir uppsagd, antingen av den nuvarande eller av den blivande hyresvärden. Det kan även hända att din nya hyresvärd vägrar att förlänga ditt hyresavtal när det utgått. I dessa båda fall har man vanligtvis ett så kallat indirekt besittningsskydd. Detta är en rättighet till att förlänga hyresavtalet antingen om det gått ut eller om det sagts upp av hyresvärden. Det indirekt besittningsskyddet inbegriper även en rätt till skadestånd om hyresvärden vägrar att förlänga hyresavtalet. Det indirekta besittningsskyddet är till just för att skydda hyresgästens investeringar, kostnader för flytt och andra saker som påverkar till exempel hyresgästens rörelse.
Det indirekta besittningsskyddet stadgas i JB 12:57 och innebär som beskrivs i det följande:
Du har rätt till ersättning om följande förutsättningar är uppfyllda.
1. Det är hyresvärden som sagt upp hyresförhållandet,
2. och denne vägrar att förlänga hyresförhållandet eller förlängning inte kommer till stånd därför att hyresgästen inte godtar de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning av hyresavtalet.
Om den första förutsättningen är uppfylld, och någon av de två förutsättningar som finns under punkten två också är det, ska du som hyresgäst ha rätt till en viss ersättning. Det finns dock undantag från denna rätt till ersättning. Dessa undantag lyder som följande.
Rätten till ersättning gäller alltså inte om någon av dessa förutsättningar är uppfyllda:
A) Hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det inte skäligen kan krävas att hyresvärden förlänger hyresförhållandet.
B) Huset skall rivas och hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av rivning och rivningen skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst.
C) Huset skall undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen uppenbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av ombyggnad och ombyggnaden skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst.
D) Hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet.
Förklaring till D: Det handlar här inte om vilken anledning som helst. Det måste föreligga särskilda skäl och det är inte helt klart vilka.
E) De hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning är skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden.
Förklaring till E: Denna punkt handlar om det fallet att du skulle vägra en förlängning av hyresavtalet med nya villkor, men villkoren egentligen är "schyssta" och skäliga.
Om förutsättningarna för ersättning är uppfyllda i punkterna 1 och 2 gäller att du ska få ersättning såvida inte någon av förutsättningarna i A-E också är uppfyllda.
Det finns dock vissa fler förutsättningar för att du ska ha rätt till indirekt besittningsskydd. Dessa framgår av JB 12:56. De två viktigaste är: För det första har du inte rätt till indirekt besittningsskydd om du i ett skriftligt giltigt avtal avsagt dig den rätten. För det andra har du inte rätt till indirekt besittningsskydd om ditt hyresförhållande varat kortare än 9 månader i följd.
Rätt till ersättning
Jag går nu vidare till den situationen att du har blivit uppsagd och att du har rätt till ersättning enligt vad som beskrivits ovan. Vi säger till exempel att din nya hyresvärd säger upp ditt hyresavtal utan att gå med på en förlängning och att det inte föreligger någon av omständigheterna som räknas upp oven i A-E.
Detta är alltså en situation där du ska ha rätt till ersättning för att du tvingas flytta din rörelse. Denna rätt till ersättning stadgas i JB 12:58b. Där framgår att ersättningen i sådana fall ska utgöra ett belopp som motsvarar minst en årshyra. Om din månadshyra är 50 000, ska ersättningen alltså utgöra minst 600 000. Däremot kan du få ännu mer i skadestånd om din förlust är större än 600 000. Din rätt till ersättning blir högre om du exempelvis gjort investeringar i lokalen, om det är svårt och kostsamt att flytta rörelsen och om du till och med tvingas lägga ned rörelsen. Dessa är exempel på omständigheter som gör att din rätt till ersättning kan bli högre än ett belopp motsvarande en årshyra.
Vad är bruksvärdeshyran?
Jag har tyvärr ingen möjlighet att besvara detta utan att veta fastighetsbeteckningen. Jag kan dessutom tillägga att systemet med bruksvärdeshyra inte används vid uthyrning av lokaler. Jag har i mitt svar utgått ifrån att det är just en lokal som du hyr. Vid hyra av lokal används istället marknadshyror. Detta innebär att hyran ska motsvara vad lokalen är värd på den öppna marknaden. Bruksvärdeshyra används vid uthyrning av bostäder.
Här finns mer information på skatteverkets hemsida om hur dessa ska användas. Där finns även en e-tjänst för att få reda på värden för uthyrning av olika fastigheter i Sverige.
Vad bör du göra?
Det finns ingenting särskilt du behöver göra vad gäller ditt hyresavtal nu när fastigheten byter ägare. Avtalet består trots att fastigheten byter ägare. Det som däremot kan vara bra att göra är att ta reda på vad den nya fastighetsägaren har för planer för fastigheten. Denne kanske har för avsikt att riva, renovera, eller bygga om fastigheten eller att säga upp ditt hyresavtal. Dessa är exempel på information som du behöver få del av så att du vet hur din lokal kan påverkas.
Du bör dessutom titta igenom ditt hyresavtal för att se om det finns särskilda villkor var gäller exempelvis ägarbyte eller uppsägning eller dylikt. Det är också mycket viktigt att du tar reda på om du har skrivit på ett avsägande av ditt indirekta besittningsskydd. Om det skulle vara så bör du också ta reda på om avsägandet av besittningsskyddet fortfarande är gällande och om det är rättsligt giltigt. Om du har ett sådant avsägande kan du maila mig på adressen nedan så kan jag utreda om det är giltigt.
Om det skulle vara så att du hamnar i en rättslig tvist med din nuvarande eller blivande hyresvärd, rekommenderar jag att du tar hjälp av en professionell jurist på Lawlines juristbyrå. Om du skulle vara intresserad av detta kan du kontakta mig på Joel.Herrault@lawline.se. Du kan även maila mig om du har fler funderingar eller följdfrågor, eller om det skulle vara så att jag missförstått eller utgått från felaktiga omständigheter.
Jag hoppas att mitt svar är belysande!
Med vänliga hälsningar,
