Byte av hyresrätt
Hej,
Jag har ett förstahandskontrakt på en hyresrätt, och bor tillsammans med min fru, som äger en BR. Jag har alltså ingen del alls i hennes BR. Bara jag är skriven i HR och hon är skriven i sin BR.
För vi är på gång att flytta, och byta min hyresrätt mot en annan hyresrätt. Och det bara jag som står på kontraktet.
Min värd har synpunkter på att min fru har en BR. Kan dem neka oss bytet enbart pga min frus BR? Som jag inte har något med att göra överhuvudtaget.
I bytesansökan skrev vi min fru som medsökande så att den nya värden vet att vi har stabila jobb, ekonomi, mm, och den värden har dessutom godkänt mig i bytet.
Så finns det ens en juridisk möjlighet för min nuvarande värd att neka oss, som är utflyttande hyresgäst?
Tacksam för svar!
Carl
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Bestämmelserna kring hyreslägenheter återfinns i den s.k. hyreslagen, 12 kap. jordabalken. Utgångpunkten är att hyresgästen inte får överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke (12 kap. 32 § jordabalken). Undantag finns emellertid. Ett byte av lägenhet med hyresrätt kan äga rum om hyresgästen har "beaktansvärda skäl" (12 kap. 35 § jordabalken). Som exempel på beaktansvärda skäl kan anges att hyresgästen p.g.a. en växande familj är i behov av en större lägenhet, att hyresgästen har ändrade ekonomiska förutsättningar p.g.a. exv. pension eller att hyresgästen har fått jobb på annan ort (prop. 2018/19:107, s. 24). Det ska utifrån en objektiv bedömning vara fråga om påtagliga fördelar med bytet utifrån hyresgästens situation för att ett byte ska medges. Vidare uppställs ett krav i lagen om att hyresgästen rent faktiskt ska ha bott i lägenheten i minst ett år innan bytet. Det krävs också att bytet ska kunna ske utan "påtaglig olägenhet för hyresvärden", (detta kan innefatta att den tilltänkta hyresgästen inte har de ekonomiska förutsättningarna för att kunna uppfylla sin del av hyresavtalet eller att denne kommer störa sin omgivning).
Kan din hyresvärd neka er bytet?
Det är hyresnämnden som i slutändan bedömer lämpligheten vid ett lägenhetsbyte och hyresnämndens beslut får inte överklagas (12 kap. 35 § jordabalken jämte 12 kap. 70 § st. 3 jordabalken). Om din hyresvärd nekar till bytet bör du därför kontakta hyresnämnden för att få din sak prövad. Hyresnämnden kommer då se till dina personliga skäl liksom väga in andra yttre omständigheter, som exempelvis hur möjligheten ser ut att få en lägenhet på den bostadsmarknad som råder på de orter som är aktuella för bytet.
Om jag tillåter mig att spekulera lite så kan det vara så att din hyresvärd är av uppfattningen att din frus lägenhet, då hon står med på ansökan, medför att ni inte har något behov av ett lägenhetsbyte. Meningen med bestämmelsen om byte av hyresrätter är nämligen att de som inte har möjlighet att efterfråga en lägenhet på bostadsrättsmarknaden ändå ska kunna få tillgodose sina behov på hyresmarknaden. Det kan vara så att han uppfattar det som att din frus lägenhet är del av en kedja av lägenhetsbyten vilket alltså är möjligt, förutsatt att kedjan endast innehåller lägenheter med hyresrätt. Under sådana omständigheter är hyresvärdar vanligtvis restriktiva till att tillåta lägenhetsbyte p.g.a. att de vill undvika otillåtna transaktioner där hyresrätten exv. ingår som en del av betalningen av bostadsrätten.
Sammanfattningsvis
Ändrade familjeförhållanden kan utgöra beaktansvärda skäl, ett inledande av en ny relation är ett exempel på det. Du kan vända dig till hyresnämnden för att driva igenom lägenhetsbytet. Slutligen ska sägas att hyresvärden har bevisbördan för att en otillåten transaktion är för handen.
Hoppas att du fick svar på din fråga!
