Brist av väsentlig betydelse vid hyra av lokal
Hej
Forlåt mit halvdanska, jag hoppas ni forstår vad jag skriver.
Mit AB hyr et affärslokal. I kontrakten står att elavtal är hyresgästens äget. Efter vi tog over lokalet har vi erfaret at där bara finns et elavtal for fastigheten som vi har hyrat ca 60 % av så hyresvärden forvänter at vi betaler fär den el han använder i sin del av fastigheten.
Desutom finns et öppet avlöpphål som gör at hele bottenvaningen lukter av avlop, hvilket ikke ger den bästa reklam i butiken.
+div små brister som hyresvärden hade sägt han ville fixa innan hyran start, men inte vill fixa längra.
Är desse brister av väsentlig betydelse så vi får häva avtalet?
Mvh Marie
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till oss med din fråga. Frågan är hyresrättslig och regleras i den s.k. "hyreslagen", jordabalken 12 kap (JB) i svensk rätt.
Vid avtal om hyra av lokal ger hyreslagen stor avtalsfrihet eftersom relationen är mellan två näringsidkare. Därför är det att rekommendera att ni granskar ert hyresavtal med en jurist. Klausuler om exempelvis el är tillåtna att reglera särskilt om. Du anger i din fråga att "elavtalet är hyresgästens eget" det tolkar jag som att du som hyresgäst ansvarar för elavtalet inom din lokal, den hyrda ytan av huset. Om inget särskilt har avtalats om övriga fastighetens el bör hyresvärden själv bekosta den. Det är dock svårt att säga något med säkerhet utan att granska avtalet i dess helhet samt ta hänsyn till övriga omständigheter kring avtalets tillkomst. Om du anser att något avtalsvillkor är orimligt kan du föra än förhandlingstvist om hyresvillkor i hyresnämnden för att få avtalsvillkor i ditt hyresavtal ändrande.
Angående avloppshålet ska hyresvärden tillhandahålla lägenheten/lokalen i sådant skick, på tillträdesdagen, att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Avtal får dock träffas om att lägenheten skall vara i sämre skick, om det rör sig om uthyrning av lokal enligt 12 kap 9 § JB. Du bör granska ditt avtal för att se om ni har avtalat något särskilt angående avlopp eller VVS.
Om skada eller brist föreligger har ni rätt till självhjälp, rätt att säga upp avtalet, reducering av hyran och skadestånd om inte ansvaret för den aktuella bristen har reglerats i ert kontrakt på så sätt att ni själv ska avhjälpa den. Tolkningen av vad som utgör en brist eller skada enligt 11 § bestäms till stor del i praxis eftersom lagstiftaren inte haft möjlighet att räkna upp alla tänkbara brister. Även vad som har avtalats påverkar bedömningen. Både den uthyrda lokalen, biutrymmen samt gemensamma utrymmen omfattas av bestämmelsen. I regel anses bullerstörning och ljudstörningar som brister. Inget varmvatten, fuktskador eller sanitära olägenheter utgör typiskt sett brister. Om skada eller brist föreligger kan hyresgäst ha rätt att säga upp avtalet.
Hyresgästen har rätt att säga upp avtalet under förutsättningen att bristen är av väsentlig betydelse. Bristen ska även vara av sådan art att den inte kan avhjälpas omgående alternativt att hyresvärde trots tillsägelse har underlåtit att så snart det varit möjlig avhjälpa bristen. Hyresgästen måste i detta fall säga upp avtalet innan hyresvärden avhjälpt bristen annars förlorar hyresgästen möjligheten att säga upp avtalet. Avtalet kan sägas upp till omedelbart upphörande enligt 12 kap 6 § JB. I regel har hyresgästen också rätt att säga upp avtalet till en senare tidpunkt samt få reducering av hyran fram till avflyttningsdagen.
I förarbetena, (lagberednings förslag till jordabalk I, 1905, s. 207) uttalas att en brist av väsentlig betydelse måste medföra en verklig avsevärd olägenhet för hyresgästen och obetydliga bristfälligheter får inte användas som orsak att bryta hyresavtalet.
Ur praxis framgår att förekomsten av arsenik utgör en väsentlig brist, även en portvakt som uppträtt olämpligt och högljutt har ansetts utgöra en väsentlig brist däremot har uppsägningsrätt inte ansetts föreligga i fall då hyresgästen inte sett lägenheten/lokalen innan tillträdet och bristen hade kunnat upptäckas enkelt vid ett besök. Det är du som hyresgäst som har måste visa att brist förelegat och att skada uppstått om du exempelvis förlorat omsättning i din rörelse till följd av bristen.
Om hinder eller men uppstår i nyttjanderätten under hyrestiden följer av 12 kap. 16 § JB att hyresgästen kan göra gällande de följder som framgår av JB 12 kap. 11 §. Av andra punkten framgår att ni får säga upp avtalet om hyresvärden inte åtgärdar bristen, och avtalet upphör då enligt JB 12 kap. 6 § omedelbart att gälla. Det krävs för rätt till uppsägning att bristen är av väsentlig betydelse, vilket sannolikt är uppfyllt då butikens gäster och personal störs av bristen då det luktar avlopp. Jag förutsätter i mitt svar att du inte har avtalat om att hyresgästen ska ansvarar för avlopp och VVS i lokalen. Elavtalet är snarare en klausul som kan omförhandlas hos hyresnämnden om du avser att fortsätta hyra lokalen.
Rekommendation
Jag rekommenderar dig att skicka en uppmaning till hyresvärden att åtgärda felet med det öppna avloppet i ett rekommenderat brev (se 12 kap. 63 § JB) om inga vittnen eller t.ex. mejl finns som bevisning på att ni redan begärt att hyresvärden åtgärdar bristen. Under tiden är det bra att anlita en besiktningsman för att bevisa att brist förelegat och sedan eventuellt kräva hyresvärden på kostnaderna eller göra motsvarande avdrag på hyran. Om bristen inte åtgärdas skyndsamt har du rätt att säga upp avtalet med omedelbar verkan enligt 12 kap 6 §. Vid uppsägning är det bra att skicka en skriftlig uppsägning med rekommenderat brev för att kunna bevisa att uppsägningen delgivits hyresvärden.
Om ni har någon fråga om mitt svar eller vill anlita en av våra jurister kan du mejla mig jessica.konduk@lawline.se
Vänliga hälsningar,
