Bostadsrättsföreningens skyldighet att ersätta en radiator efter bostadsrättshavarens badrumsrenovering
Jag bor i en Brf som har HSB normalstadgar. Föreningen är byggd 91 och består av olika typer av lägenheter i småhus. I avgiften ingår uppvärmning och husen har luftburen värme i de flesta rummen. I badrum finns vattenradiatorer som installerats av föreningen på s.k. VVC-krets. Vissa lägenheter har utrymmen (tillbyggnad, trapphus) som varken betjänas av luft- eller vattenburen värme. Där har föreningen installerat elradiatorer och de boende får en rabatt på avgiften då radiatorerna drivs av hushållselen. I något fall har även boende fått föreningen att stå för extra elradiatorer till rum där befintlig värme inte räckt till (§ 32).
Mina badrum är i originalskick och slitna och därför i behov av renovering (§ 31). På grund av regler för värme ("Säkert vatten") får radiatorerna varken monteras tillbaka eller ersättas med likvärdiga efter renovering. Badrummen blir således utan värmekälla.
Styrelsen menar att jag själv ska bekosta ersättning (t.ex. elradiator), medan jag menar att föreningen ska bekosta godkända radiatorer. Jag vill även påstå att jag har rätt till reduktion på avgiften då min hushållsel skulle driva värmen.
Här står § 31 mot § 32; Styrelsen hävdar även att det skulle strida mot likabehandlingsprincipen då andra boende inte fått ersättning. Ingen boende hittills krävt ersättning utan själva bekostat ersättningsvärme utan att ifrågasättande. Jag menar att likabehandlingsprincipen säger att radiatorer ska bekostas av föreningen.
Vad är rätt?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag kommer först att ge lite grundläggande information angående likabehandlingsprincipen för att sedan besvara din fråga angående vem som ska bekosta bytet av radiator.
Likabehandlingsprincipen
I en bostadsrättsföreningen gäller, precis som du skriver, den så kallade likhetsprincipen/likabehandlingsprincipen. Den är inte föreskriven i lag, men är inte mindre relevant för det då det är en djupt rotad och allmänt gällande princip.
Principen ska förhindra förekomsten av maktmissbruk inom en bostadsrättsföreningen till nackdel för en minoritetinom föreningen. Meningen är därför inte att alla medlemmar ska behandlas absolut lika, utan snarare att det inte får ske otillbörligt gynnande/missgynnande av en specifik medlem. Beslut som innebär olik behandling kräver sakliga skäl. (NJA 1977 s. 393). Som exempel kan nämnas att flera medlemmar kan få tillstånd att slå ut bärande väggar, men den sista kan få nej på grund av att alltför många bärande väggar redan har tagits ned.
Utifrån denna princip samt de två paragraferna, 31 och 32 §§ i HSB:s normalstadgar, ska jag försöka besvara din fråga.
Ersättning för ny radiator?
Ditt ansvar som bostadsrättshavare
Som bostadsrättshavare har du en skyldighet att hålla lägenheten i gott skick. Detta innefattar att renovera badrum för att undvika exempelvis fuktskador. Om ditt badrum är slitet och det därmed finns risk för skador på lägenheten, borde din bostadsrättsförening vara positiva till renoveringen. Då bostadsrättsföreningen förmodligen kräver att renoveringen följer de krav som finns för värmeinstallationer borde de inte heller acceptera att den gamla radiatorn sätts tillbaka. (31 § och 36 § HSB normalstadgar 2011 version 5)
Brf:s ansvar
Bostadsrättsföreningen ansvarar i sin tur för radiatorer som den har försett din lägenhet med. (32 § HSB normalstadgar 2011 version 5)
Här kan tilläggas att med anledning av att din renovering verkar innebära att din vattenradiator permanent måste tas bort, krävs det att du ansöker om tillstånd för renoveringen. Om du inte redan har gjort det rekommenderar jag att du gör det. (37 § HSB normalstadgar 2011 version 5)
Ska brf bekosta radiatorn?
Baserat på ansvarsfördelningen och att din renovering borde vara i deras intresse är min bedömning att det inte är orimligt att kräva bostadsrättsföreningen på ersättning för radiatorn.
Att andra medlemmar i föreningen inte har fått ersättning borde inte resultera i en annan bedömning eftersom de inte har ansökt om ett beslut om sådan kompensation. Det kan däremot strida mot likabehandlingsprincipen att bevilja/neka dig ersättning och sedan fatta ett motsatt beslut gällande en annan medlem under exakt samma förutsättningar. Angående avgiftsreduktionen kan likabehandlingsprincipen motivera att en sådan beviljas även för dig. Detta eftersom även din eventuella elradiator skulle drivas av hushållselen.
Avgiftsreduktion?
Vad gäller avgiftsreduktionen kan samma grunder hävdas som för ersättningen för själva radiatorn. Detta eftersom kravet på en elradiator innebär en ökad driftskostnad för dig som bostadsrättshavare. I och med att du enligt gällande regler, som föreningen även kräver att du ska uppfylla, inte får sätta tillbaka din vattenradiator finns det skäl för föreningen att stå för driftskostnaden genom att avgiften för lägenheten reduceras.
Även likabehandlingsprincipen kan motivera en avgiftsreduktion. Detta eftersom det kan vara ett otillbörligt missgynnande mot dig (och senare även mot andra medlemmar som hamnar i din situation) att inte minska avgiften när andra medlemmar med en elradiator åtnjuter en sådan reducering. Det rör sig visserligen om olika slags rum, i ditt fall ett badrum medan de som idag har reducering har elradiatorerna i tex trapphus. Men likväl innebär bostadsrättsföreningens krav att en elradiator istället för vattenradiator används och då kan det argumenteras för att det bör vara föreningen som står för driften av en sådan radiator även i ditt fall.
Här ska det också slås ett slag för generalklausulen. Detta eftersom ett beslut att neka dig avgiftsreducering skulle kunna innebära att du blir otillbörligt missgynnad samtidigt som föreningen gynnas. Detta eftersom den undviker en årskostnad som istället du får stå för trots att det är föreningen som enligt stadgarna ska ansvara för radiatorer och värmeledningar. Jag vill dock påpeka att det i lagtexten enbart står "fördel åt en medlem". Det finns därför en risk för att föreningen hävdar att generalklausulen inte är tillämplig då det är föreningen som gynnas och inte en enskild medlem. (se 7 kap 42 lag om ekonomiska föreningar för styrelsen och 6 kap 38 § samma lag för föreningsstämman)
Sammanfattning och råd
Min bedömning är att du kan ha rätt att få bytet av radiator bekostat av föreningen samt en avgiftsreducering med anledning av att de ansvarar för radiatorer. Likabehandlingsprincipen borde inte vara ett hinder så som föreningen hävdar.Då du redan har pratat med bostadsrättsföreningen kan du vända dig till Bostadsrättsnämnden för ett utlåtande om hur tvisten borde lösas. Nämndens yttrande är visserligen inte bindande, men har sällan ändrats i de fall ärendet nått domstolen. En ansökan kostar för dig 800 kr, så det är självklart upp till dig att avgöra om det är ekonomiskt motiverat i förhållande till kostnaden för att ersätta vattenradiatorn. Du hittar mer information och blankett för anmälan här.
Hoppas du har fått svar på din fråga! Annars är du varmt välkommen att kontakta mig på johanna.bergvall@lawline.se. Jag kommer även att höra av mig på mail angående tid för ytterligare rådgivning via telefon.
Med vänliga hälsningar,
