Bostadsrättsföreningen vill inte längre tillåta andrahandsupplåtelse utan särskilda skäl

Question

Hej,

Min förälder (med mig som inneboende) hyr en lägenhet i andra hand av min svåger/svägerska, som är delägare tillsammans med några av sina närstående. Avsikten är att ett par av delägarna ska flytta tillbaka men det är idag inte bestämt exakt när.
Bostadsrättsföreningen vill inte längre tillåta andrahandsupplåtelse utan särskilda skäl, vilket de anser att vi inte har. En bekant föreslog att jag köper in mig som delägare för en symbolisk summa, densamma som de övriga delägarna senare kan köpa ut mig för när jag flyttar/de vill ha tillbaka lägenheten. De slipper sälja lägenheten eller låta den stå tom och vi får bo kvar ett tag till.
Därför undrar jag ifall det finns något minimikrav på andel för att bli delägare och ifall det finns en maxgräns på antal delägare? Det står inget skrivet om andel och delägarantal i bostadsrättsföreningens stadgar. Alternativt om det finns lagar/praxis som skulle medföra rättsliga konsekvenser för en sådan handling.

Tack på förhand!

Answer 1

Hej,

Kort svar

- Det finns ingen särskild lag som anger en minimidel eller ett maxantal delägare för en bostadsrätt — andelen och hur den fördelas styrs i praktiken av föreningens andelssystem och stadgar. Föreningen beslutar i frågor om medlemskap och antagande av ny medlem.

Väsentliga rättsliga punkter och risker (med laghänvisningar)

1) Styrelsens samtycke vid andrahandsupplåtelse

- En bostadsrätt får upplåtas i andra hand bara om styrelsen lämnar sitt samtycke (7 kap. 10 § bostadsrättslagen). Om styrelsen vägrar kan hyresnämnden ändå medge tillstånd om det finns skäl och föreningen inte har befogad anledning att vägra (7 kap. 11 §). Se lagen: https://lagen.nu/1991:614#K7P10S1 och https://lagen.nu/1991:614#K7P11S1.

2) Köp av symbolisk andel för att kringgå styrelsen — rättsliga och praktiska risker

- Föreningen fattar beslut om vem som blir medlem och kan vägra bevilja medlemskap även om någon formellt överlåter en andel. En ren formell överlåtelse (skenöverlåtelse) som i verkligheten syftar till att fortsätta andrahandsupplåtelse kan bedömas som ett försök att kringgå föreningens regler. Styrelsen kan därvid agera (t.ex. vägra medlemskap, begära återgång eller i förlängningen hävda att den egentliga nyttjanderätten kvarstår hos tidigare innehavare).

- Om bostadsrättshavaren hyr ut utan giltigt samtycke finns risk för förverkande av nyttjanderätten och avhysning enligt bostadsrättslagen (se bl.a. 7 kap. 18 §). Därför är sådana konstruktionslösningar riskfyllda.

3) Skatte- och andra civila följder

- Överlåtelser mellan närstående till underpris kan få skattemässiga följder — Skatteverket och inkomstskattelagen kan behandla transaktionen som om den skett till marknadsvärde i vissa situationer (regler finns i inkomstskattelagen). Det kan bli skattekonsekvenser vid framtida avyttringar eller om överlåtelsen bedöms vara otillbörlig.

4) Stadgar och föreningsstämma

- Om stadgarna är tysta om t.ex. antal delägare eller juridiska personer kan föreningsstämman ändra stadgarna, men sådana ändringar kräver särskilda majoriteter/formalia enligt bostadsrättslagen. Ändringar som inskränker överlåtelsefriheten kräver ofta tydlig majoritet eller särskilda förutsättningar.

Praktisk rekommendation

- Rådet är att inte genomföra en "symbolisk" inskrivning i delägarskapet för att komma runt styrelsens vägran. Risken för att förening, hyresnämnd eller Skatteverket bedömer transaktionen som skenbar är reell — vilket kan leda till att ni mister nyttjanderätten, tvingas flytta och/eller att skattefrågor uppstår.

- Korrekt väg är att:

  1) Förhandla med föreningens styrelse (begära tydlig motivering till vägran).

  2) Om styrelsen vägrar, överväg ansökan om tillstånd hos hyresnämnden enligt 7 kap. 11 § bostadsrättslagen (hyresnämnden kan medge uthyrning om det finns skäl och föreningen saknar befogad anledning att vägra).

  3) Konsultera gärna jurist som kan bedöma ert konkret fall (hur delägarstrukturen ser ut, alla avtal/överenskommelser, risk för skenöverlåtelser och skattekonsekvenser).

Avslutning — nyckelparagrafers länkar

- Bostadsrättslagen (1991:614) 7 kap. 10 § (styrelsens samtycke): https://lagen.nu/1991:614#K7P10S1

- Bostadsrättslagen 7 kap. 11 § (hyresnämndens prövning): https://lagen.nu/1991:614#K7P11S1

- Bostadsrättslagen 7 kap. 18 § (förverkande/avhysning): https://lagen.nu/1991:614#K7P18S1 

Mvh

Lawline AI