Bostadsrättsföreningen ska renovera alla balkonger. Min balkong är dock i bra skick. Måste min balkong också renoveras, och måste jag betala högre avgift pga renoveringen av de andra bostadsrättsinnehavarnas balkonger?

2020-01-14 i Bostadsrätt
FRÅGA
Bostadsrättsföreningen jag bor i har behov av att renovera ett par äldre balkonger utan tak som har fått skador efter exponering mot väder och vind. I och med detta ska även alla franska balkonger byggas ut till ordentliga balkonger med tak och eventuellt tillval till inglasning. Jag har redan en balkong som är i bra skick. Detta eftersom den har stått under tak och vart inglasad en längre tid. Bostadsrättsföreningen har bestämt att även min balkong ska rivas och byggas nytt. Om jag fortfarande vill ha inglasat så får jag betala för det. Således så får jag ingen standardhöjning men en grovt höjd hyra.Min fråga består av tre delar. 1) Måste jag gå med på att riva och bygga ny balkong?2) kan föreningen tvinga mig till att betala för den förhöjda standarden för andra lägenheter?3) Ovan medför en förhöjd avgift utan standardhöjning samt påtvingade och rätt stora extra engångskostnader(samma inglasning/standard som nu). Men att tvinga mig att betala både för något som jag redan har men även en värdeminskning på lägenheten som jag får en förhöjd avgift känns såklart inte rätt. Är det rätt?
SVAR

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Eftersom du bor I en bostadsrätt kommer jag att utgå från att du även äger bostadsrätten, och därmed är medlem i bostadsrättsföreningen. Om så inte är fallet (dvs. om du bor i en bostadsrätt men du hyr lägenheten) får jag be dig att skicka in en ny fråga.

Jag kommer först att försöka utreda vilka regler som är tillämpliga på själva renoveringen av balkongerna, problemet är att de standardavtal som ofta används i byggentreprenader är svåra att hitta på Internet, då de inte är lagar utan är branschpraxis. Därefter kommer jag att utreda vad Bostadsrättslagen anger om föreningens möjligheter att ta ut avgifter, samt om du kan ha någon möjlighet att få sänkt avgift.

Renoveringen är en byggentreprenad

När det är fråga om större renoveringar och byggprojekt kallas det för byggentreprenad, vilket gäller även om renoveringen eller byggprojektet sker på en bostadsrättsförening. I det här fallet ska fasaden på hela huset bytas, vilket är en större renovering. Jag kommer därför att konsekvent skriva byggentreprenad i resten av mitt svar.

Vilka lagar eller regler är tillämpliga på en byggentreprenad?

För att kunna utreda frågan om vilken reglering som är tillämplig bör man börja med att utreda vem som har beställt byggentreprenaden.

Det är viktigt att hålla isär om det är en enskild bostadsrättsinnehavare eller bostadsrättsföreningen som har beställt byggenreprenaden, då det blir olika regler som gäller i respektive fall. I det här fallet framgår det av frågan att det är bostadsrättsföreningen som har beställt byggentreprenaden.

Vad gäller om bostadsrättsföreningen har beställt byggentreprenaden?

Inom entreprenadrätt finns olika standardvillkor. ABT06 innehåller allmänna bestämmelser för totalentreprenader avseende byggnads- anläggnings- och installationsarbete, medan ABK09 anger allmänna bestämmelser för konsultuppdrag inom arkitekt- och ingenjörsverksamhet. AB04 är den senaste versionen av de standardvillkor som tillämpas vid byggnads-, anläggnings- och installationsentreprenader, så kallade utförandeentreprenader.

På sin hemsida uppger Byggindustrin (länk till hemsidan här) att Konsumenttjänstlagen (här) aldrig är direkt tillämplig vid entreprenader där en bostadsrättsförening är beställare. Detta beror på att en bostadsrättsförening är en juridisk person (till skillnad från en människa som är en fysisk person). Vid de flesta byggentreprenader i Sverige där beställaren inte är konsument används AB 04 eller ABT 06.

Ofta uppstår en situation där bostadsrättsföreningen har beställt entreprenaden som helhet men att vissa moment beställt specifikt av medlemmar i bostadsrättsföreningen. Då är Konsumenttjänstlagen tillämplig för dessa delar, vilket innebär att entreprenören har ett annat slags ansvar bl.a. rörande information, avrådande och prisuppgifter.

Vad gäller om bostadsrättsföreningen har beställt byggentreprenaden men bostadsrättsföreningen och byggföretaget inte har avtalat om tillämpning av standardavtal?

Byggindustrin uppger på sin hemsida (länk här) vad som kan hända om en byggentreprenad genomförs, och parterna (i detta fall bostadsrättsföreningen och byggföretaget) inte har avtalat om att använda AB 04 eller annat standardavtal. De skriver, att om en tvist uppstår är det möjligt att domstolen skulle beakta Konsumenttjänstlagens regler, och detta gäller framför allt om bostadsrättsföreningen inte har kompetent projektledning.

Vad säger lagen angående bostadsrättsföreningens rätt att ta ut avgifter?

Bostadsrättsföreningens möjlighet att ta ut avgifter regleras i 7 kap 14 § Bostadsrättslagen (här). I lagen regleras inte hur hög avgift som en bostadsrättsförening får ta ut av sina medlemmar, utan det är flexibelt. En medlem i en bostadsrättsförening har dock möjlighet att frånträda bostadsrätten vid en väsentlig avgiftshöjning, såvida det inte är oskäligt mot bostadsrättsföreningen eller dess medlemmar att bostadsrätten frånträds, se 7 kap 17 § Bostadsrättslagen (här).

Finns det möjlighet att få sänkt avgift för besväret, alternativt sänkt avgift under tiden du pga renoveringen inte kan nyttja din balkong?

7 kap 2 § 1 st Bostadsrättslagen (här) är enbart tillämplig vid tillträdet, alltså när man flyttar in till lägenheten. 7 kap 2 § 2 st Bostadsrättslagen (här) verkar dock kunna tillämpas även vid senare tillfällen, även om det inte framgår helt av lagtexten.

En bostadsrättsinnehavare har rätt att få ersättning för skada, om bristen beror på försummelse från föreningens sida, se 7 kap 2 § 2 st Bostadsrättslagen (här). Då har bostadsrättsinnehavaren bevisbördan för att föreningen vållat skadan. En hyresgäst har större möjligheter till ersättning vid skada (genom hyresreduktion) jämfört med vad en bostadsrättsinnehavare har. Enligt lagkommentarer på Juno beror detta på att i en bostadsrättsförening är det en intressegemenskap mellan föreningen och dess medlemmar. Observera att det här gäller om det blir en skada på lägenheten. Vid renoveringar som bostadsrättsföreningen ansvarar för har man inte den rätten, eftersom bostadsrättsföreningen genom renoveringen försöker upprätthålla godtagbar standard i lägenheterna.

Behöver alla medlemmar vara med och betala för renoveringen av balkongerna, även de som inte är intresserade eller som inte har balkong?

Av 7 kap 4 § Bostadsrättsföreningslagen (här) framgår att det är föreningen som ansvarar för huset. Huset inkluderar förstås fasaden. Det innebär att föreningen ansvarar för balkongerna, så om en balkong går sönder och någon blir skadad bör det därmed bli bostadsrättsföreningens ansvar. På en hemsida, blogg.egrannar.se, som är gemensam för flera bostadsrättsföreningar (här) påstås att om en bostadsrättsförening bestämmer sig för att renovera fastighetens balkonger måste alla medlemmar vara med och dela på notan, även de medlemmar som inte har balkong. Detta är dock ingen juridisk källa, men med tanke på att det är bostadsrättsföreningen som ansvarar om balkongen exempelvis skulle gå sönder låter detta sannolikt.

Vad du kan göra nu

Sammanfattningsvis blir det svårt att komma undan att betala höjd avgift. Det du kan göra är att fråga föreningen om din balkong är i tillräckligt bra skick för att slippa behöva renoveras, eller om du kan få sänkt avgift under den tiden du på grund av renoveringen inte kan nyttja din balkong, men tyvärr är det inte jättesannolikt att du får din vilja igenom. Om du har någon uppföljande fråga kan du maila mig på jenny.hedin@lawline.se, eller ringa till Lawlines telefonrådgivning. Telefonnumret är 08-533 300 04, och telefonrådgivningen har öppet måndag–fredag kl. 10.00–16.00.

Vänligen,

Jenny Hedin
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll