Bostadsrättsförening - Kompetensfördelning mellan årsstämma och styrelse samt likhetsprincipens tillämpning

Question

Hej!

Vi har nyligen flyttat till en bostadsrättsförening och har i intresse att bygga en uteplats till vår lägenhet som är på nedre bottenplan. I föreningen är det boende i flertalet andra lägenheter som har byggt en exakt sådan uteplats sedan tidigare. Husen är i 2-plan och lägenheterna på övre plan har ej möjligheten att bygga ut. Från början har lägenheterna på bottenvåningen och övervåningen en enskild balkong. Tidigare styrelse och stämma har tillåtit utbyggnad av uteplats på motsatt sida om befintlig balkong dvs "andra" sidan av lägenheten med utgång från vardagsrummet. Så som vi även vill göra. För fyra år sedan togs ett stämmobeslut på en årsstämma att det skulle råda ett byggstopp på framtida utbyggnationer. Nu till vår fråga, kan stämman besluta detta?

Blir inte detta diskriminerande när vissa har fått bygga ut tidigare?

Strider inte detta byggstopp mot likgiltighetsprincipen?

Hur går man vidare i detta ärende?

Idag finns inga hinder mot att bygga ut mer än detta beslut som styrelsen hänvisar till (jag sitter även med i styrelsen, men ordförande menar att vi i styrelsen inte kan ta detta beslut utan det måste tas på en extrastämma). Vi är väldigt tacksamma för råd och hjälp då vi tänkt gå vidare med detta och såg detta som en första instans på hur vi skall gå vidare. Hur kan stämman få ta detta beslut om balkonger skall få byggas eller ej då det redan från början är emot likhetsprincipen?

Tack på förhand!

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,

UTREDNING

Jag tolkar din fråga enligt följande. En bostadsrättsförening, i vilken du och din sambo/make/maka är andelsägare (medlemmar), har genom styrelsens försorg sagt nej till er önskan om att få bygga en uteplats på markplan med direktförbindelse till lägenheten. Ett något äldre stämmobeslut har åberopats som grund för styrelsens inställning. Ordföranden anser att styrelsen inte ensamt kan riva upp det nu gällande beslutet och menar istället att frågan måste prövas av stämman som exklusivt forum. Vidare finns det i dagsläget redan grannar till er med uteplatser då föreningen tidigare gav andelsägare tillstånd för just den här typen av utbyggnationer. Du och din partner undrar nu, framförallt mot bakgrund av likhetsprincipen, huruvida detta är rätt och riktigt.

I ditt inskickade ärende ovan finns ett antal delfrågor och jag kommer i den fortsatta framställningen att systematisera dessa för att underlätta inläsningen för dig. Inledningsvis kan konstateras att tillämplig lagstiftning på det här området är bostadsrättslagen (BRL) och lagen om ekonomiska föreningar (föreningslagen, FL). Reglerna i diskrimineringslagen (DiskrL) kommer dock endast att ges ett begränsat utrymme eftersom min bedömning är de inte har någon direkt relevans för utredningen. Men jag väljer ändå att kort kommentera dessa mer som en service då diskriminering nämns i en av dina frågor.

Din första fråga - Årsstämmans kompetensområde - Vad kan denna egentligen fatta beslut om? Och vad får styrelsen göra?

Sedvanliga spörsmål och frågor för stämman att ta ställning till är fastställande av resultat- och balansräkning, hur eventuella överskjutande medel enligt den fastställda balansräkningen ska disponeras samt beviljande av ansvarsfrihet för styrelsen (6 kap. 10 § 1-3 p. FL). Utgångspunkten i BRL är att beslut om väsentliga förändringar i fastigheten inte får fattas av styrelsen om inte stadgarna föreskriver annat (9 kap. 15 § BRL). En liknande reglering finns i FL av vilken framgår att ärenden som ska hänskjutas till årsstämman även kan finnas upptagna i föreningens stadgar (6 kap. 10 § 4 p. FL). I övrigt ges ingen ytterligare vägledning i lagstiftningen.

Begreppet väsentliga förändringar är inte klart definierat och hur detta ska tolkas kan ibland bereda vissa svårigheter för föreningens andelsägare. Men givet ovanstående finns goda skäl att mycket noggrant studera stadgarna. Det är alltså i mångt och mycket föreningen (med andra ord ni själva tillsammans med övriga medlemmar genom stämmobeslut) som dikterar villkoren för stadgarna och den kompetensfördelning som ska gälla mellan styrelsen och stämman. Men om det skulle visa sig att stadgarna inte klargör rättsläget på ett tillfredsställande sätt ska bedömningen enligt min mening göras i förhållande till ingreppets art och den inplanerade åtgärdens omfattning. Generellt kan sägas att beslut om vissa mindre ombyggnationer samt rena reparation- och underhållsåtgärder torde ligga inom styrelsens behörighet. För mig framstår det dock som relativt klart att just den uteplats som ni har för avsikt att bygga omfattas av begreppet väsentliga förändringar och därmed fordrar ett stämmobeslut. Det innebär således att det aktuella "byggstoppet" faktiskt var något som den sittande stämman för fyra år sedan kunde besluta om. Årsstämman fungerar som en sorts demokratisk församling som har att avgöra viktiga föreningsangelägenheter och kan i stor uträckning godtyckligt agera så länge stämmans beslut inte står i strid med tvingande lagstiftning.

Notera att en bostadsrättshavare som vill vidta viss åtgärd i lägenheten vanligtvis inte får vägras tillstånd av styrelsen om åtgärden inte är till påtaglig skada eller olägenhet i föreningen (7 kap. 7 § 2 st. BRL). Här krävs det följaktligen inte ens ett ordinärt stämmobeslut. Men bestämmelsen tar inte sikte på andra delar av byggnaden. Vad som ska räknas till lägenheten och vad som i övrigt tillhör byggnaden framgår inte direkt av lagtexten (BRL). I propositionen (vilket är ett av de flera utredningsarbeten som föregår en ny lag) uttalades att det i det närmaste skulle vara omöjligt att i en författning detaljreglera just detta (prop. 2002/03:12 s. 61).

Eftersom den tilltänkta uteplatsen är planerad att byggas på markplan i anslutning till bostadsrätten tolkar jag det som att innegården (alternativt gårdsplanen) behöver tas i anspråk. För mig framstår det som sannolikt att denna inte kan anses tillhöra lägenheten på det sätt som anges i 7 kap. 7 § BRL. Det gäller även den begränsade yta som ligger i direkt anslutning till er bostad, vilket innebär att markytan motsvarande hela innergården (eller gårdsplanen) är att betrakta som gemensam och därmed föreningens. Detta i kombination med att en utbyggnad av det slag som ni önskar att genomföra förmodligen utgör en väsentlig förändring talar starkt för att frågan, precis som ordföranden redan har påpekat, måste hänskjutas till avgörande på stämman.

Din andra fråga - Utgör inte det tidigare av stämman fattade beslutet diskriminering?

Kön, könsöverskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan trosuppfattning, funktionsnedsättning, sexuell läggning och ålder utgör de sju diskrimineringsgrunder som återfinns i svensk rätt (1 kap. 1 § DiskrL). Listan är uttömmande varför en åtgärd som förvisso kan vara ägnad att missgynna någon men som inte är hänförlig till någon av de nyss nämnda diskrimineringsgrunderna inte är att betrakta som diskriminering i lagens mening.

Det finns ingenting i din ärendebeskrivning som pekar på att någon diskriminering skulle ha skett vid tidpunkten för det tidigare stämmobeslutet eller under den tid som har förflutit sedan dess. Att medlemmar före förvärvet av er bostadsrätt har fått föreningens tillåtelse för byggande av uteplatser är inte synonymt med att det byggstopp som du hänvisar till skulle vara att likställa med diskriminering. I vart fall inte på basis av den information som finns tillgänglig för mig i nuläget.

Som jag tolkar ditt case har frågan ännu inte prövats på nytt. Du i egenskap av styrelseledamot har såvitt jag förstår endast fått ett nekande svar av ordföranden med hänvisning till det äldre beslut som fortfarande verkar äga giltighet. Skulle däremot stämman vid en omröstning ogilla förslaget (er motion) och beslutet av något skäl går att härleda till någon av de sju diskrimineringsgrunderna som jag har redogjort för enligt ovan kan föreningens agerande givetvis utgöra diskriminering. Men det förutsätter som sagt ett tydligt samband mellan det aktuella beslutet (själva missgynnandet) och diskrimineringsgrunden (1 kap. 4 § DiskrL).

Din tredje fråga - Likhetsprincipen - Innebörden av denna och hur principen har bedömts i rättspraxis (i domstolar)

Du skriver ovan likgiltighetsprincipen vilket väcker vissa betänkligheter. Men jag tror mig veta att du egentligen menar likhetsprincipen varför jag i det följande kommer att utgå ifrån denna och ingenting annat.

Först och främst ska någonting kort och generellt sägas om principen i fråga. Den är till att börja med inte lagstadgad utan är en så kallad allmän rättsprincip med ursprung i aktiebolagsrätten. Likhetsprincipen syftar till att omöjliggöra eller i vart fall försvåra för styrelsen eller en majoritet av bostadsrättsförenings andelsägare att missgynna eller negativt särbehandla en eller flera i minoritet. Men märk väl att det inte på något sätt handlar om att samtliga medlemmar i alla lägen ska behandlas exakt lika, vilket är en vanligt förekommande missuppfattning bland folk i allmänhet.

Högsta domstolen (HD), vilken är den instans som styr all rättspraxis på civilrättens område, har i ett ganska nutida avgörande (NJA 2009 s. 550) uttryckt ungefär att medlemmar i en bostadsrättsförening får behandlas olika om det föreligger sakliga skäl för detta. I det ifrågavarande rättsfallet konstaterade HD (och även den hovrätt som tidigare hade prövat frågan) att en bostadsrättsförening har en relativt vidsträckt handlingsfrihet avseende just hanteringen och skötseln av fastigheten. I det här målet hade en medlems balkongansökan avslagits trots att samma förening tidigare hade lämnat sitt samtycke till två andra medlemmar som sedermera hade fått bygga varsin balkong. Den springande punkten enligt HD var att ta ställning till huruvida det hade funnits beaktansvärda skäl för föreningens beslut om avslag. Domstolen fann att så var fallet eftersom grunden för beslutet var arkitektoniskt och av vikt för fasaden. HD kom därför fram till att beslutet inte utgjorde ett åsidosättande av likhetsprincipen.

Annorlunda uttryckt: Bara för att en medlem skulle få tillåtelse att ta ner en vägg innebär inte det per automatik att samtliga andelsägare i bostadsrättsföreningen kommer att få göra detsamma. Det handlar helt enkelt om en bedömning i det enskilda fallet. Givet det ovan refererade HD-avgörandet menar jag att likhetsprincipen ska förstås som att denna i föreningrättsliga sammanhang främst är tänkt att säkerställa ett skydd mot objektivt felaktiga och ogrundade beslut.

Är det då möjligt för dig (er) att angripa den uppkomna situationen med stöd av likhetsprincipen?

Ja, det är möjligt. Men det förutsätter som sagt att föreningen saknar objektivt beaktansvärda skäl för att neka er tillstånd. Det förtjänas dock i sammanhanget att förtydliga att det per dagens datum faktiskt inte föreligger någon tvist mellan er och bostadsrättsföreningen. Någon extrastämma har inte hållits varför frågan formellt sett ännu inte har prövats. Jag har visserligen ingen kännedom om den allmänna inställningen hos övriga andelsägare i föreningen. Men min gissning är att ni befarar att stämman eventuellt inte kommer att rösta igenom förslaget eftersom du redan fram tills idag har försökt att förmå styrelsen att på egen hand godkänna er förfrågan. Oavsett vilket blir det ganska svårt för mig att här exakt utröna huruvida likhetsprincipen skulle vara applicerbar utan att ha ett nytt stämmobeslut och grunden för detta tillgängligt.

Och för att knyta an till din sista fråga - Om olyckan skulle vara framme, hur går man då vidare?

Ja, utgångspunkten för din (er) hantering är givetvis fortfarande att stämman ska få utgöra det första forumet. Som medlem i bostadsrättsföreningen har du ovillkorad rätt att få ärendet behandlat på stämman (6 kap. 15 § FL). För att föreningsstämman sedan ska anta det liggande förslaget krävs mer än hälften av rösterna och vid lika röstetal har ordföranden utslagsröst (6 kap. 33 § FL).

Om stämmobeslutet inte skulle ha kommit till i behörig ordning eller på något annat sätt strider mot lag eller bestämmelser i stadgarna har du som medlem rätt att föra talan mot föreningen vid allmän domstol (i tingsrätt som första instans) och yrka (begära) att beslutet ska upphävas eller ändras (6 kap. 47 § FL). Observera dock att en sådan talan måste väckas inom tre månader från dagen för beslutet för att rätten att kunna få beslutet överprövat av en domstol inte ska gå förlorad (6 kap. 48 § FL). För själva författandet av en stämningsansökan kan det ibland vara fördelaktigt att anlita en jurist.

SAMMANFATTNING

Baserat på det tidigare anförda i den här utredningen har jag kommit fram till ungefär följande.

Du uppger i din ärendebeskrivning att det till dags dato, förutom det tidigare stämmobeslutet, inte finns några hinder för att bevilja ert önskemål. Jag kan dessvärre inte i detalj granska och avgöra huruvida det faktiskt råder en total avsaknad av objektivt beaktansvärda skäl. Det fordras ingående kunskap om föreningen, fastigheten och dess beskaffenhet och eventuella andra yttre faktorer av relevans, vilket många gånger endast kan erhållas först efter en genomförd okulärbesiktning (syn).

Klart torde i varje fall vara att uteplatsen i fråga är att betrakta som en väsentlig förändring varför det enligt min mening här måste till ett stämmobeslut. Att vidare försöka att åberopa någon sorts diskriminering ifrån föreningens sida bedömer jag som tämligen svårt att lyckas med. I vart fall på basis av det jag i skrivande stund känner till.

Tillämpningen av likhetsprincipen kan ofta rendera i komplicerade rättsliga bedömningar varför jag inte riktigt kan säga någonting mer generellt av värde än vad som redan har kommit till uttryck i den här utredningen. I synnerhet inte då frågan fortfarande inte har hänskjutits till stämman. Jag kan på den grunden inte med säkerhet slå fast att likhetsprincipen verkligen har åsidosatts. Notis: Det kan givetvis inte uteslutas att så har skett av för mig okänd anledning eller att så kan komma att ske framgent, men några entydiga svar har jag som sagt svårt att ge i dagsläget.

Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag enklast på [e-mail] och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister. Du har också beställt en 30 minuters telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor. Jag kommer därför att ringa nu på måndag den 23/3 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Om den föreslagna tiden inte skulle passa vänligen återkom per mail.

Avslutningsvis är förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme.

Vänligen,