Bostadsrätt: Inneboende- eller andrahandsupplåtelse?
Hej! Vi bor i bostadsrätt i en etagelägenhet där ovanvåningen har en egen ytterdörr mot trapphuset. När barnen hade flyttat ut 2008 frågade vi föreningens styrelse om det gick bra att hyra ut övervåningen och vi fick ett muntligt jakande svar. Vi installerade en ljuddämpande vägg i trappan och började hyra ut. Vi har hållit övervåningen uthyrd sedan dess och har själva hela tiden bott kvar i undervåningen.
Nu i slutet av mars fick vi ett brev från styrelsen där man kallade vår "andrahandsuthyrning" olovlig och vi anmodades ansöka om styrelsens tillstånd. När vi svarade att då vi ansåg att det rörde sig om inneboende svarade styrelsen med en "anmaning om rättelse" som gick ut på att vi inom 4 dagar skulle förklara oss samt, ånyo, att söka tillstånd för uthyrningen. Annars skulle ärendet lämnas över till Riksbyggen
För att visa god vilja gjorde vi detta men fick efter en vecka tillbaka vår ansökan då vi inte ansågs ha fyllt i denna korrekt.
Behöver vi vara ängsliga för att förlora i en process i detta ärende mot vår förening?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att ni vänder er till Lawline!
Svar och sammanfattning
Min bedömning är liksom er den att upplåtelsen är att klassificera som en partiell sublokation, dvs. ett enligt 7 kap. 8 § bostadsrättslagen tillåtet inneboendeförhållande. I det fall upplåtelsen istället bedöms som en total sublokation – en andrahandsupplåtelse – är min bedömning att bostadsrättsföreningen eller Hyresnämnden inte måste bevilja tillstånd därför.
För att undvika tjafs i onödan rekommenderar jag att invänta bostadsrättsföreningens beslut. Vägrar den medge tillstånd tycker jag att ni ska vidhålla att det rör sig om en partiell sublokation och kategoriskt motsätta er deras – enligt mig – felaktiga hållning. Uppstår tvist uppmanar jag er att höra av er, så hjälper jag er att komma i kontakt med våra duktiga jurister.
Om ni har följdfrågor eller funderingar kring mitt svar är ni hjärtligt välkomna att kontakta mig på Elias.Olsson@Lawline.se. Jag återkommer så fort jag kan!
Inneboende
7 kap. 8 § bostadsrättslagen säger att en bostadsrättsinnehavare inte får inhysa inneboende i det fall det medför men för föreningen eller en medlem däri. Motsatsvis kan utläsas att en bostadsrättsinnehavare får inhysa inneboende, och att den rätten endast kan inskränkas när den/de inneboende på något sätt åsamkar föreningen skada.
Bestämmelsen är importerad och från 12 kap. jordabalken – också känd som hyreslagen – som har en motsvarande regel för hyresförhållanden.
Den till vilken en bostadsrättshavare upplåtit en del av lägenheten för icke självständigt brukande är att betrakta som en inneboende. Upplåtelsen kallas då på juridiska för en partiell sublokation (jfr 7 kap. 10 § bostadsrättslagen). En upplåtelse i andra hand benämns istället total sublokation.
I SOU 2000:2 s. 194 ff. & prop. 2002/03:12 s. 66–68 förs resonemang kring den gränsdragningen. I hyreslagens motsvarande bestämmelse talas inte om "självständigt brukande" utan istället om "lägenheten i dess helhet". Skälet för varför bestämmelserna skiljer sig åt är att en bostadsrättsförening har andra intressen än en hyresvärd.
Medlemmar i en bostadsrättsförening förväntas delta i en högre utsträckning och fullgöra andra förpliktelser. Deras förmåga och tendens att göra så, att utgöra "fullvärdiga" föreningsmedlemmar, lär vara sammankopplat med huruvida de faktiskt bor i fastigheten. Därför, menar lagstiftaren, ska inte en bostadsrättshavare på likt en hyresrättshavare kunna upplåta endast en del av lägenheten och därigenom med framgång kunna hävda att det inte rör sig om en andrahandsupplåtelse.
Bedömning av om upplåtelsen är gjord åt en självständig brukare utgår ifrån bostadsrättshavarens möjligheter att enligt avtalet disponera lägenheten eller delar av denna samt i vilken utsträckning så faktiskt skett. Det råder inget tvivel om att ni enligt både avtalet och i praktiken förfogar över en stor del av lägenheten och att det således lär rör sig om en partiell sublokation; en enligt 7 kap. 8 § bostadsrättslagen tillåten upplåtelse åt en inneboende.
Den risk jag ser, är att ni, genom att installera en skiljevägg emellan våningarna, har delat upp lägenheten i två. Det är emellertid ett mycket osannolikt utfall som ö h t inte behandlas i lagstiftningsarbetet.
Andrahandsuthyrning
Vägrar bostadsrättsföreningen medge andrahandsuthyrning enligt 7 kap. 10 §, får bostadsrättslagen hänskjuta frågan till hyresnämnden enligt 7 kap. 11 § bostadsrättslagen. Hyresnämnden ska medge tillstånd om bostadsrättshavaren har ett godtagbart skäl för upplåtelsen och bostadsrättsföreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke.
Avsikten är att bostadsrättshavaren ska ha stora möjligheter att upplåta lägenheten i andra hand för att under viss tid bo någon annanstans. Härmed avses de situationer där bostadsrättshavaren vill behålla lägenheten och ha möjlighet att återvända efter en tid. Somliga skäl är däremot inte sådana att de motiverar en upplåtelse, däribland det att bostadrättshavaren vill tillgodogöra sig hyra för lägenheten.
Klassas er upplåtelse som andrahandsuthyrning lär den bedömas vara motiverad av ett sådant ekonomiskt skäl. Hyresnämnden måste i det fallet inte medge tillstånd (jfr ""AirBnB-beslutet").
Godtagbara skäl är enligt förarbeten och praxis: arbete eller studier på annan ort, provboende med sambo, tillfällig utlandsvistelse, eget boende på vårdhem, vård av anhörig, uthyrning till närstående, i väntan på egen pension, tid att sälja bostadsrätten. Ni förefaller sakna ett sådant skäl. Det hindrar dock inte bostadsrättsföreningen att ändå medge tillstånd.
