Bostadsrätt förvärvad genom gåva - hur beskattas jag vid försäljning?
Mamma gav nyligen sin bostadsrätt till mig i gåva (hon bor inte kvar). Nu har jag sålt den och jag undrar hur det kommer att bedömas skattemässigt vid deklarationen nästa år eftersom jag inte köpte bostaden utan förvärvade den gratis. Om jag har fattat rätt ska man betala en viss procentsats av vinsten vid en försäljning så jag undrar om det blir så att jag får betala relevant procentsats på hela försäljningssumman.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Reglerna om skatten på försäljning av bostadsrätter och liknande tillgångar hittar du i inkomstskattelagen (IL). Du kan hitta den lagen här. Jag redogör först i allmänhet för reglerna kring kapitalvinst vid försäljning av en bostadsrätt. Jag avslutar svaret med en sammanfattning av vad som gäller för dig i ditt fall.
Beräkning av kapitalvinst
Skatten betalas på den kapitalvinst man gör vid försäljningen. Kapitalvinsten beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den sålda tillgången minskad med utgifterna för försäljningen och omkostnadsbeloppet (IL 44 kap. 13 §). Omkostnadsbeloppet är kostnader för anskaffning ökade med utgifter för förbättringar av tillgången (44 kap. 14 §). När en tillgång har förvärvats genom gåva ska förvärvaren träda i gåvogivarens skattemässiga situation (IL 44 kap. 21 §). Det betyder att eftersom du själv inte har haft några anskaffningskostnader för lägenheten som kan vara grunden för att beräkna omkostnadsbeloppet, så beräknas omkostnadsbeloppet istället på din mammas anskaffningsutgifter. Du beskattas helt enkelt på samma sätt som din mamma hade beskattats om hon hade sålt bostadsrätten för samma pris.
Omkostnadsbelopp för bostadsrätt
För bostadsrätter finns vissa särskilda regler om hur omkostnadsbeloppet ska beräknas. Utgångspunkten är att det är inköpspriset som utgör omkostnadsbeloppet. Har din mamma lämnat kapitaltillskott till bostadsrättsföreningen för amorteringar på föreningars lån eller för att finansiera ny- eller ombyggnader på fastigheten (IL 46 kap. 7 §) läggs den summan till beloppet. Kostnader över 5000 kr som gått till förbättringsåtgärder i bostadsrätten räknas också in (IL 46 kap. 8 §).
Om bostadsrätten skaffades före 1974 kan man istället beräkna anskaffningsvärdet enligt en schablonregel. Då ska anskaffningsvärdet beräknas som 150 % av bostadsrättens andel av bostadsrättsföreningens behållna förmögenhet 1 januari 1974 (IL 46 kap. 14 §). För att få reda på bostadsrättens andel 1974 kan man vända sig till bostadsrättsföreningen.
Slutlig beräkning av skatten
Vid försäljning av en bostadsrätt som används som en privat bostad kan man kvotera vinsten. Detta betyder att man bara tar upp och betalar skatt på 22/30 av kapitalvinsten (IL 46 kap. 18 §). Skatten man betalar på detta är 30 % (IL 65 kap. 7 §).
Vad gäller i ditt fall?
Du ska betala skatt på kapitalvinsten. Kapitalvinsten är ersättningen du fick för bostadsrätten minskad med försäljningskostnader och omkostnadsbeloppet. Omkostnadsbeloppet är som utgångspunkt priset din mamma betalade för bostadsrätten. Om hon har haft kostnader för förbättringar eller tillskjutit kapital till bostadsrättsföreningen för vissa ändamål kan dessa summor också räknas in i beloppet. Om hon skaffade bostadsrätten innan 1974 kan omkostnadsbeloppet också räknas ut enligt schablonregeln.
När du har dragit av försäljningskostnader och omkostnadsbelopp från ersättningen för försäljningen har du räknat ut din kapitalvinst. Du ska betala skatt på 22/30 av vinsten. Skatten du ska betala på detta är 30 %.
Fler frågor eller behov av mer hjälp?
Skatteverket har en hel del information om hur man ska beräkna underlaget för sin skatt. Du kan läsa mer om försäljning av bostadsrätter som förvärvats genom gåva på deras hemsida här. Uppstår det osäkerhet kring vilket belopp du ska ta upp till beskattning, eller huruvida några särskilda kostnader ska ingå i omkostnadsbeloppet kan det vara bra att läsa Skatteverkets anvisningar eller kontakta dem innan det är dags att deklarera.
Jag hoppas att detta har varit till din hjälp.
Vänliga hälsningar,
