Bostadshyreskontrakt på bestämd tid och uppsägning
Hej!
Jag har skrivit ett avtal om uthyrning av en privatvilla på bestämd tid mellan 2018-07-01 - 2017-06-30. Det står bredvid datumen att uppsägning skall ske skriftligen minst 3 kalendermånader före hyrestidens utgång.
Avtalet är skriven med en fastighetsförvaltare men det handlar om hans privata villa han hyr ut. Han har dock skrivit företagets namn som hyresvärd.
Jag har skickat in en skriftlig uppsägning den 2018-06-27 och antar att jag ändå måste betala för uppsägningstiden som är 3 månader. Hyran för första månaden skulle vara betald den 2018-06-30 och detta har jag gjort.
Hyresvärden hävdar att kontraktet är på bestämd tid och kan inte sägas upp förrän den 2019-06-30. När jag skrev på kontraktet frågade jag frågade muntligen om uppsägningstiden och han svarade att det var 3 månader.
Stämmer det att jag är bunden till den bestämda tiden? Jag har läst svar på likande frågor och det verkar som att man alltid kan säga upp med 3 månader.
Med vänlig hälsningar
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag tolkar din fråga som att du har ingått hyresavtal på bestämd tid, ett år. Du verkar ha skrivit fel löptid i den första meningen ovan, eftersom du senare anger att hyresvärden hävdar att kontraktet inte kan sägas upp före 2019-06-30. Jag kommer nedan att gå igenom vilka regler som gäller vid uthyrning av bostadslägenhet enligt både hyreslagen och enligt lagen om uthyrning av privat bostad.
Reglerna vid uthyrning av bostadslägenhet på bestämd tid
När man hyr bostadslägenhet på bestämd tid enligt hyreslagen gäller uppsägning enligt 12 kap 3 – 5 §§. Huvudregeln är att hyresavtal som är slutna på bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut och inte behöver sägas upp om inget annat avtalats. Om hyresförhållandet varat under längre tid än nio månader krävs dock alltid en uppsägning för att hyresavtalet ska upphöra att gälla, vilket stadgas i 12:3 2 st JB. Längden på uppsägningstiden är beroende av hur länge hyresförhållandet varat. I 12:4 2 st JB stadgas följande uppsägningstider, om inte längre uppsägningstider gäller enligt hyresavtalet (det går således att avtala bort dessa bestämmelser till hyresgästens fördel):
en dag om hyrestiden är längre än två veckor,
en vecka om hyrestiden är längre än två veckor men kortare än tre månader,
tre månader om hyrestiden är längre än tre månader för en bostadslägenhet,
Om avtalet inte sägs upp vid den bestämda hyrestidens utgång, anses det vara förlängt på obestämd tid om det inte är reglerat i avtalet vad en utebliven uppsägning ska resultera i. Även om avtalet inte behöver sägas upp anses avtalet vara förlängt på obestämd tid om hyresvärden inte anmodar hyresgästen att flytta inom en månad efter att hyrestiden löpt ut. Det är dock i praktiken inte ovanligt att det är bestämt i avtalet att om avtalet inte sägs upp ska det anses förlängt på bestämd tid, t. ex. ytterligare ett år.
Hyr din fastighetsförvaltare ut bostaden i egenskap av privatperson kan avtalet under vissa förutsättningar gälla enligt privatuthyrningslagen och inte hyreslagen, enligt 1 § Denna lag gäller hyresavtal som avses i 12 kap. 1 § jordabalken(avtal genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning), genom vilket någon utanför näringsverksamhet upplåter en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål. Lagen gäller dock inte upplåtelse av en hyresrätt i andra hand. Om fler än en lägenhet upplåts, gäller lagen endast den första upplåtelsen. Enligt 3 § samma lag kan hyresavtal ingås på bestämd tid. Ett avtal som ingås för bestämd tid upphör att gälla vid hyrestidens slut. Ett sådant avtal får även sägas upp till upphörande före denna tidpunkt. Hyresgästen får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Hyresvärden får, utan att hyresrätten är förverkad, säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats.
Svar
Det kan vara så att ägaren till villan har skrivit ett avtal med företaget som anger att företaget ska förvalta uthyrningen av villan men det kan jag inte uttala mig om baserad på informationen i din fråga. Eftersom det i hyresavtalet står att det är bolaget (fastighetsförvaltaren) som är hyresvärd utgår jag från detta. Detta innebär att hyreslagen är tillämplig i ditt fall, uppsägningstiden för hyresavtal på bestämd hyrestid är beroende av hyrestidens längd och vad som avtalats. Är hyrestiden för bostadslägenhet längre än tre månader är uppsägningstiden minst 3 månader enligt JB 12 kap 4 § 2 st. Även undantaget enligt JB 12 kap 5 § första stycket gäller. En hyresgäst som hyr en bostadslägenhet alltid rätt att säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen. Detta gäller även om hyrestiden är bestämd i förväg. Stöd för detta finns även i RH 1990:41 där en hyresgäst fick rätta att frånträda avtalet tidigare än den bestämda avtalstiden löpt ut.
Angående hyra under uppsägningstiden är hyresgästen skyldig att betala hyra under den tid som uppsägningstiden löper.
Rekommendation
Om du hamnar i tvist med din hyresvärd och behöver ytterligare juridisk rådgivning kan du anlita en jurist. Om jag tolkat tidsangivelsen i ditt hyreskontrakt fel eller om du vill anlita någon av våra jurister är du välkommen att mejla mig jessica.konduk@lawline.se
