Bostadshyresgästs rättigheter

Question

Hej, har lite olika frågor om hyresrätt, skulle uppskatta om jag fick svar på dem. Tack i förhand. Hur bestäms hyran i en hyresrätt? Vad får man göra med sin hyreslägenhet? Får man t ex måla om? Slå ut en vägg? Vad får man inte göra med sin hyreslägenhet? Vilka regler gäller om man vill hyra ut sin lägenhet i andra hand? Vad ska man tänka på om man ska hyra en lägenhet i andra hand?

Answer 1

Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

I mitt svar utgår jag ifrån reglerna om bostadsuthyrning i 12 kap jordabalken (JB) och att du är förstahandshyresgäst.

Hyra i bostadslägenhet

Enligt 12 kap. 55 § JB föreskrivs att om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, ska hyran fastställas till ett skäligt belopp. Hyran är inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.

Med en lägenhets bruksvärde avses det praktiska värde som den har ur hyresgästens synvinkel. Värderingen ska ske utifrån hur hyresgäster generellt sett värderar den specifika lägenhetens egenskaper. Sådana omständigheter som är relevanta för denna bedömning är tex. lägenhetens storlek och planlösning. Vad som avses med en likvärdig lägenhet är en lägenhet som till stor del motsvarar den aktuella lägenheten med hänsyn till storlek och skick och vars hyra har bestämts genom förhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen. Vissa avvikelser mellan den aktuella lägenheten och jämförelselägenheten bör emellertid godtas.

Som ovan angivits så är hyran inte att anse som skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vad som avses med "påtagligt högre" beror på omständigheterna i det specifika fallet och begreppet är således elastiskt i viss utsträckning. En hyra som överstiger jämförelselägenheternas hyra med 10 % är att anse som påtagligt högre än denna.

Sammanfattningsvis är alltså utgångspunkten att hyran ska fastställas till ett skäligt belopp. En skälig hyra bestäms utifrån en bedömning i det enskilda fallet. En hyresvärd bör således undersöka hur hög hyran är för lägenheter i samma storlekskategori och med likvärdigt skick som ligger i samma område.

Hyresgästens rätt att sätta sin personliga prägel på lägenheten

Bostadshyresgästen har i viss utsträckning rätt att sätta sin personliga prägel på lägenheten genom renoveringsåtgärder såsom ommålning, tapetsering och jämförliga åtgärder. (se 12 kap. 24 a § JB) Andra åtgärder som enligt förarbetena anses vara godtagbara åtgärder är montering av persienner, byte av innedörrar, kakelsättning i kök och våtutrymmen och utbyte av golvlister. Sådana åtgärder som inte får vidtas är exempelvis sådana som ändrar lägenhetens planlösning genom att ta bort en vägg, öppna ett valv mellan två rum eller dela av rum med en fast vägg. (se prop 1974:150 s. 489) Av 12 kap. 24 a § JB framgår att om lägenhetens bruksvärde minskar genom åtgärderna, har hyresvärden rätt till ersättning för skadan. En sådan minskning av bruksvärdet kan exempelvis ske om åtgärden inte utförs på ett fackmannamässigt sätt eller om hyresgästen använt extrema mönster eller färger som avviker från gängse smak och uppfattning. Tillåtna ändringar enligt denna bestämmelse behöver inte återställas vid hyresgästens avflytt. Otillåtna ändringar kan medföra en skyldighet att återställa lägenheten och även risk för att hyresrätten förverkas.

Uthyrning i andra hand

Om en hyresgäst låter någon annan använda bostadslägenheten självständigt så upplåter hyresgästen lägenheten i andra hand. Utgångspunkten är att hyresgästen inte får upplåta lägenheten i andra hand utan hyresvärdens samtycke. (12 kap. 39 § JB) I vissa fall kan emellertid hyresgästen få hyresnämndens tillstånd att upplåta lägenheten i andra hand när hyresvärden vägrat ge sitt samtycke enligt 12 kap. 40 § JB. Enligt bestämmelsen ska sådant tillstånd lämnas om

hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort, längre utlandsvistelse, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen ellerhyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke

Vad som utgör en befogad anledning från hyresvärdens sida att vägra samtycke kan exemplevis vara om hyresvärden misstänker att andrahandshyresgästen inte kommer att vara skötsam.

Någonting som är viktigt att tänka på är att man som förstahandshyresgäst vid andrahandsuthyrning kvarstår som ansvarig för förpliktelserna som följer av hyresavtalet. Detta innebär alltså att förstahandshyresgästen ansvarar för att hyran betalas och att övriga skyldigheter iakttas. Om andrahandshyresgästen missköter sig kan detta alltså påverka förstahandshyresgästen.

Vill du ha mer rådgivning eller hjälp av en jurist?

Då kan du vända dig till vår telefonrådgivning eller boka tid med en jurist

- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.

- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.

Vänligen,