Bostadshyresgästens ersättningsansvar för dåligt utförd målning - Vad gäller?
Vid besiktning av hyresrätt vid avslutad hyresperiod framkom att hyresgästens ommålning av köksluckor inte var fackmannamässigt utfört. Möjlighet för hyresgästen att rätta till detta gavs aldrig. Redan 2 veckor efter avflyttning bestämde hyresvärden att helt riva ut köket inklusive stommar. Detta meddelades aldrig den tidigare hyresgästen. Köket var 30 år gammalt och i väldigt dåligt skick. Nästan 4 månader efter avflyttning skickades en faktura på 54000 kr till den tidigare hyresgästen för hela renoveringsarbetet. Kan en hyresgäst bli betalningsskyldig till hela arbetet när det endast var luckorna som fick anmärkning i besiktningsprotokollet? Hyresgästen har bestridit fakturan men hyresvärden står fast vid fakturan.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är jordabalken (JB).
Generellt kan följande anföras. I 12 kap. 24 § 1 st. JB sägs bl.a. att hyresgästen ska under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. Denna s.k. vårdplikt innebär att hyresgästen ska vidta de åtgärder som behövs för skötseln av lägenheten. Hyresgästen ansvarar även för andra denne inrymmer i lägenheten, dock med undantag för rena olyckshändelser.
Enligt 12 kap. 24 a § 1 st. JB har bostadshyresgäster rätt att på egen bekostnad utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder i lägenheten. Minskar därigenom lägenhetens bruksvärde har hyresvärden rätt till ersättning för skadan. Hyresgästen får alltså, utan att be hyresvärden om lov, ombesörja vissa enklare arbeten i lägenheten. Att lägenhetens bruksvärde inte får minska betyder att det finns gränser för hur mycket fastighetsägaren (hyresvärden) ska behöva tåla. Rätten till ersättning innefattar exempelvis dåligt utfört arbete, vilket betyder att hyresgästen i det här fallet bör vara skyldig att utge ett skadestånd motsvarande kostnaden för att återställa luckorna till dess ursprungliga skick. Men inte mer än så.
Vidare uttalas i 12 kap. 24 a § 3 st. JB att frågan om skyldighet för hyresgästen att betala ersättning prövas av hyresnämnden. Skadeståndets storlek bestäms också av hyresnämnden varför hyresvärdens faktura om 54 000 kr kan lämnas utan avseende, dvs. helt bortses ifrån. Hyresvärden kan nämligen inte godtyckligt diktera villkoren för dennes ersättningsanspråk. Värt att nämna är även att hyresvärden har en underhållsskyldighet enligt 12 kap. 15 § 2 st. JB. Av den nyss nämnda lagparagrafen följer att hyresvärden med skäliga tidsmellanrum ska utföra tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Du uppger att köket var 30 år gammalt och i dåligt skick, vilket innebär att den målning av köksluckorna som hyresgästen lät utföra sannolikt var av marginell betydelse. I så fall kan skadeståndet till och med komma att jämkas eftersom det uppenbarligen förelåg stora renoveringsbehov innan målningen ägde rum.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Sammanfattningsvis är min bedömning att fakturan helt saknar verkan eftersom hyresvärden inte ensamt bestämmer över den här frågan. Ersättningskravet måste hänskjutas till hyresnämnden för prövning, vilket ska göras av hyresvärden. Med andra ord ska hyresgästen fortsätta att bestrida fakturan. För det yrkade beloppet är enligt min mening alldeles för högt och det bör dessutom kunna jämkas mot bakgrund av omständigheterna.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
