Borde vi värdera huset till samma pris som vi köpte det för och undgå beskattning, eller värdera det till marknadsvärdet och beskattas för vinsten?
Vid bodelning: jag ska ta över bostaden och min make, snart ex-make har för avsikt att jag ska ekonomiskt kunna bo kvar i bostaden. Om vi är överens om en värdering, vad tjänar vi bäst på? Att värdera huset till samma pris som vi köpte det för och slipper skatt eller att värdera det till marknadsvärdet och skatta för det?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
I de fall ett samboförhållande upphör ska bodelning ske om en av parterna begär det (8 § sambolagen). Om ingen part begär det sker alltså ingen bodelning. Det som ingår i bodelning är sambornas gemensamma bostad och bohag (3 § sambolagen). Bostaden ingår endast om den har förvärvats för gemensamt bruk. Skulle den som äger bostaden ha förvärvat den långt innan samboförhållandet uppstod, utgör alltså bostaden inte samboegendom.
När väl bodelningen ska förrättas uppkommer frågan hur bostaden och bohaget ska värderas. Sambolagen ger ingen vägledning avseende denna fråga. Däremot har frågan prövats av Högsta domstolen (HD) i ett rättsfall (NJA 1997 s. 674). Rättsfallet rörde en tvist som hade uppstått mellan två sambos om hur deras gemensamma bostadsrätt skulle värderas vid bodelningen. HD:s åsikt, som grundar sig på förarbeten och uttalanden i den juridiska litteraturen, är att värdet ska bestämmas med utgångspunkt vid tiden för bodelningens förrättande.
Nästa fråga att reda ut är hur försäljningsvärdet ska fastställas. Frågan har prövats av HD i NJA 1998 s. 467, vari HD uttalade att det är mittvärdet av värderingarna som ska utgöra grund för försäljningsvärdet. Försäljningsvärdet kan lämpligen fastställas genom ett värderingsintyg från en fastighetsmäklare.
Eftersom att HD har klargjort att det är värdet vid bodelningstillfället som ska gälla så anser jag att ni ska utgå från dagens värde och inte inköpspriset från förra året. Detta får även stöd förarbeten och doktrin, så ni kan känna er trygga med att använda dagens marknadsvärde som utgångspunkt vid bodelningen.
När det i övrigt gäller hur ni har beräknat bodelningen tycker jag att ni ska ta kontakt med en jurist som arbetar med bodelningar. Jag kan inte tillhandahålla er en exakt beräkning, utan att ha alla fakta framför mig. Om ni behöver mer hjälp kan ni få komma i kontakt med en av våra jurister.
Slutsats
Det finns inga uttryckliga lagregler på vilket värde som ska användas vid en bodelning. Dessutom råder avtalsfrihet, vilket innebär att ni själva är fria att komma överens om vilket värde som ska användas. Det vanligaste är dock att använda marknadsvärdet med avdrag för skattelatens och mäklararvoden (se ovan nämnda rättsfall). Detta ger oftast den mest rättvisa bilden av det faktiska värdet av egendomen. Uppstår en kapitalvinst, medför det givetvis att det är det mest fördelaktiga alternativet, även om ni får betala skatt på vinsten. Skulle ni ta upp fastigheten till samma värde som inköpspriset, kan dessutom den part som sitter kvar i huset, sälja huset längre fram och då ta upp marknadspriset och därmed ensamt erhålla vinsten från försäljningen.
Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!
