Blir attefallshuset automatiskt enskild egendom?
Hejsan.
Jag äger en fastighet med ett hus på som är min enskilda egendom genom gåva från min mamma.
Fastigheten och huset år obelånat.
Jag tänker ta bolån på nuvarande fastighet och min fru skulle vara medsökande på lånet, dock det är jag som betalar av lånet.
Med detta bolån tänker jag bygga ett attefallshus på fastigheten som är komplementbyggnad till befintlig hus.
Kommer attefallshuset också vara min enskilda egendom?
Lawline svarar
Hej, tack för att du vänder dig till Lawline!
Frågeställning och relevant lagrum
Jag förstår din fråga som att du vill veta om attefallshuset automatiskt blir enskild egendom på grund av att den är köpt med medel som är kopplade till din enskilda egendom. I de delar det finns relevant lagregler för att besvara din fråga kommer jag att utgå från äktenskapsbalken (ÄktB) som reglerar egendom mellan gifta samt Jordabalken (JB) som bland annat reglerar vad som är att betrakta som fast egendom. Det bör dock nämnas att svaret på din fråga till stor del är reglerad av andra rättskällor så som praxis, dvs rättsfall.
Vad som utgör enskild egendom
Vad som utgör enskild egendom framgår av 7 kap 2§ ÄktB. Även sådan egendom som trätt istället för enskild egendom kan också bli enskild egendom (surrogat), 7 kap 2§ p.6 ÄktB. Ett exempel på detta är om du ärver pengar som är enskild egendom och sedan förvärvar en fastighet med dessa pengar, då får även fastigheten karaktären av enskild egendom. Av din fråga framgår dock att du vill belåna fastigheten för att upplåta ett attefallshus på tomten. De lånet du och din hustru tar kommer således vara kopplat till din enskilda egendom. Vid en eventuell bodelning hade alltså lånet räknats av från värdet på den enskild egendomen eftersom det är kopplat till den, 11 kap 2§ 2 st ÄktB.
Attefallshuset bör inte räknas som surrogat
Nyförvärvad egendom blir inte automatiskt enskild egendom bara för att det köpts av pengar hänförliga till den enskilda egendomen. Surrogatregeln som jag nämnde innan, dvs regeln om att egendom som träder istället för enskild egendom, är inte tillämplig eftersom du fortfarande äger fastigheten och inte säljer den. Den hade alltså bara inträtt om du sålt fastigheten och köpt något annat, men inte utav det faktum att du har finansierat något med hjälp av den enskilda egendomen. Som sagt gäller detta nyförvärvad egendom. Frågan blir då således om ett attefallshus som upplåts på befintlig fastighet är att räkna som ett nyförvärv. Eftersom ett attefallshus blir fast egendom genom att vara ett så kallat "fastighetstillbehör" till den befintliga fastigheten rör det sig snarare om en investering i befintlig fastighet än ett nyförvärv av egendom. Attefallshuset kommer inte i sig betraktas som en annan skild fastighet utan tillhör den befintliga fastigheten, 2 kap 1§ 2 st JB. Detta talar för att attefallshuset bör blir enskild egendom automatiskt då det inte rör sig om ett nyförvärv.
Dold samäganderätt kan vara aktuellt
Något som dock aktualiseras är "dold samäganderätt" som är en regel som blir aktuell om en make gör investeringar i den andre makens enskilda egendom. Då kan maken som inte äger den enskilda egendomen i vissa fall ha ansetts förvärvat rätt till en andel av den. Ett av kraven för att dold samäganderätt ska föreligga är att maken som inte äger den enskilda egendomen har bistått med ett ekonomiskt tillskott eller på annat sätt förenklat köpet. Du skriver att din fru inte kommer betala av lånet, men att vara medlåntagare hade kunnat betraktas som att din fru har förenklat köpet. Om detta är tillräckligt är därmed en bedömningsfråga men generellt ställs höga krav för att dold samäganderätt ska anses föreligga. Av den anledningen har jag svårt att se att dold samäganderätt föreligger i dagsläget utifrån de omständigheterna du anger.
Mitt råd till dig
Min bedömning utifrån ovanstående är att attefallshuset automatiskt kommer utgöra enskild egendom eftersom det blir en del av den befintliga fastigheten och inte ett nyförvärv. Dold samäganderätt kan föreligga eftersom din fru har förenklat köpet genom att vara medlåntagare men det är inte säkert. Som du säkert märker finns en del bedömningsfrågor här, av den anledningen kan det vara en god idé att ta hjälp av en erfaren jurist för att vara på den säkra sidan. Lawline har erfarna jurister som kan hjälpa dig, du kan boka tid här.
Jag hoppas ändå att jag har lyckats bringa lite klarhet i din frågeställning!
Med vänliga hälsningar,
