Blandat fång och Delningsprincipen av bostadsrätt
Hej!
Min mamma ska ge bort en bostadsrätt till mig och min fru där vi ska överta lånet. Anskaffningsvärdet på bostadsrätten är 1,2 mkr, lånet är också på 1,2 mkr och marknadsvärdet är 6 mkr. Här uppstår vad vi förstått den så kallade delningsprincipen. Läste nedanstående frågeställning och svar:
https://lawline.se/answers/kan-vi-ge-bort-en-bostadsratt-till-var-son-med-overtagande-av-lan-och-undvika-skatt
Efter diskussion med både SKV och en annan jurist verkar det som att detta svaret inte stämmer och att ovanstående exempel visst kommer få betala skatt. Därmed lite farlig rådgivning om så är fallet. Jag vill därför dubbelkolla igen med detta forum :)
Delningsprincipen verkar innebära följande:
Man tittar på hur stort vederlaget är, d.v.s. 1,2 miljoner i vårt fall. Då delar man vederlaget med marknadsvärdet, alltså 1,2 mkr/6 mkr = 20 %. 20 % anses vara ett köp och 80 % anses vara en gåva. 20 % av anskaffningsvärdet är 240 000 kr och dessa 20 % är nu sålda för 1,2 mkr. Därför uppstår 22 % skatt på mellanskillnaden, dvs på 960 000 kr. Skatten för min mamma blir i detta fall 211 200 kr och vi får också två olika anskaffningsvärden om vi skulle sälja bostadsrätten längre fram. Ett anskaffningsvärde på 20 % av bostadsrätten (1,2 mkr) och ett anskaffningsvärde på 80 % av bostaden (1,2 mkr * 0,8)
Tänker vi rätt här? I så fall kan det vara klokare att låta lånet stå kvar på min mamma. Eller är det något vi missar så att vi trots ovanstående förklaring kan undvika skatt?
Lawline svarar
Hej, Tack för att du vänder dig till oss med din fråga.
Blandat fång
Denna fråga rör skatt, därmed är inkomstskattelagen (IL) tillämplig. Denna typ av överlåtelse är ett blandat fång, det vill säga att en viss del är en gåva medan resten räknas som ett köp (ersättning har erhållits). När det gäller överlåtelse av en fastighet så råder huvudsaklighetsprincipen, men när det gäller en överlåtelse av en bostadsrätt på detta vis så gäller delningsprincipen. Dessa principer blir tillämpliga när överlåtelsen inkluderar ett gåvomoment. För att det ska räknas som en gåva i juridisk mening så krävs det att det är en förmögenhetsöverföring, att det finns en gåvoavsikt hos givaren samt att denna gåva bygger på frivillighet.
Köp
1,2 miljoner / 6 miljoner = 0,2 = 20 %
Övertagandet av lånet räknas som ersättningen för bostadsrätten, den onerösa delen.
20% ska således anses som ett köp i detta fall.
Gåva
Resten anses som gåva, därmed 100 % - 20% = 80%. 80% anses i detta fall som en gåva, och detta behöver inte beskattas i och med att vi inte har någon gåvoskatt i Sverige (8 kap. 2 § IL).
Beräkning
Anskaffningsvärdet är det man ursprungligen köpte bostadsrätten för, således vad din mor betalade för bostadsrätten.
Anskaffningsutgiften (44 kap. 14 § IL) : 0,20 x 1,2 miljoner (1 200 000) = 240 000
För att få fram kapitalvinsten så tar men sedan ersättningen för bostadsrätten subtraherat med omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL).
Kapitalvinst = 1,2 miljoner - 240 000 = 960 000
I inkomstslaget kapital så ska 22/30 av kapitalvinsten tas upp (46 kap. 18 § IL).
22/30 x 960 000 = 704 000
Denna summa på 704 000 kr kommer sedan att beskattas med 30% skatt (65 kap. 7 § IL).
704 000 x 0,3 = 211 200 kr.
Sammanfattning
Ni verkar skattemässigt ha tänkt rätt, och gör en korrekt uträkning enligt delningsprincipen. Det finns inget övrigt sätt att undgå skatt. Den onerösa delen, köpet, måste tas upp och ska beskattas enligt ovan. Något att tänka på är däremot att när du och din fru vill sälja bostadsrätten framöver så föreligger kontinuitetsprincipen (44 kap. 21 § IL), då ni inträder i er mammas skattemässiga situation. Ni som förvärvare inträder i den tidigare ägarens skattemässiga position.
Hoppas att ni har fått svar på er fråga!
Vänliga hälsningar,
