Blandat fång av hus till en av bröstarvingarna

2016-08-19 i Köpavtal
FRÅGA
Min fru gick bort för 6 veckor sedan. Vi har 6 gemensamma barn . Vi har ett hus som är värt ca 2 miljoner.Kan jag sälja huset till någon av barnen för 500000 med rätt att bo kvar så länge jag lever,utan att någon av barnen kan stoppa det.
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig Lawline med din fråga!

Jag beklagar sorgen efter din fru.

Rättsliga bestämmelser

4 kap. 3 § JB
Bestämmelse vid köp som ej intages i köpehandlingen är ogiltig, om den innebär att
1. förvärvets fullbordan eller bestånd är beroende av villkor,
2. säljaren ej skall bära sådant ansvar som avses i 21 §,
3. köparens rätt att överlåta fastigheten eller att söka inteckning eller upplåta rättighet i fastigheten inskränkes.

4 kap. 4 JB
Köps fullbordan eller bestånd får ej göras beroende av villkor under mer än två år från den dag då köpehandlingen upprättades. Har längre tid avtalats, är köpet ogiltigt. Om tiden ej bestämts, skall den anses vara två år.

4 kap. 29 §
Bestämmelserna i 1-3 och 7-9 §§ äger motsvarande tillämpning i fråga om gåva.

3 kap. 3 § ÄB
Har efterlevande maken genom gåva eller annan därmed jämförlig handling, utan tillbörlig hänsyn till den först avlidnes arvingar, orsakat väsentlig minskning av sin egendom, skall av den lott, som vid efterlevande makens död tillkommer hans arvingar, vederlag utgå till arvingarna efter den först avlidne för vad av minskningen belöper å deras andel i boet.

Kan vederlag ej utgå, skall gåvan eller dess värde återbäras, såframt den som mottog gåvan insåg eller bort inse, att den lände arvingarna efter den först avlidne till förfång. Talan härom må dock ej väckas, sedan fem år förflutit från det gåvan mottogs.

Var vid dödsfallet gåva, som tillkommit under omständigheter varom ovan sägs, ej fullbordad, må den ej göras gällande, i den mån det skulle lända arvingarna efter den först avlidne till förfång.

7 kap 4 § ÄB
Har arvlåtaren i livstiden bortgivit egendom under sådana omständigheter eller på sådana villkor att gåvan till syftet är att likställa med testamente, skall i avseende å gåvan vad i 2 och 3 §§ är stadgat om testamente äga motsvarande tillämpning, om ej särskilda skäl äro däremot; och skall vid nedsättning av gåvan motsvarande del av den bortgivna egendomen återbäras eller, om det ej kan ske, ersättning utgivas för dess värde. Vid laglottens beräkning skall värdet av den bortgivna egendomen läggas till kvarlåtenskapen.

Rättsliga konsekvenser för dig

Du vill villkora överlåtelsen till ditt barn med att du får bo kvar så länge du lever. Ett sådant villkor skulle göra överlåtelsen ogiltig om den betraktades som ett köp, eftersom villkoret gäller längre än 2 år. Det skulle däremot inte vara ogiltigt om det betraktades som en gåva.

Du vill dock endast ha betalt 25 % av husets värde. Detta kallas att göra ett blandat fång. Det kan då diskuteras om överlåtelsen egentligen är en gåva.

I NJA 2008 s. 457 fastslog HD att bedömningen av gåvomomentet görs utifrån gåvoavsikt, vederlagets storlek samt övriga omständigheter. Härvid ska vederlagets storlek bedömas i förhållande till marknadsvärdet på fastigheten samma år överlåtelsen ägde rum. I fallet utgjorde inte vederlaget 42 % av marknadsvärdet.

Det finns alltså goda förutsättningar för dig att överlåta huset som en villkorad gåva och ändå ta betalt 500 000 kr.

Dina övriga barn kan inte stoppa gåvan så länge du lever.

Däremot kan de kräva tillbaka gåvan om du dör inom 5 år från gåvotillfället. Detta beror på att du inte kan förfoga helt fritt över arvet efter din fru, och att detta arv blir mindre genom din gåva. Om gåvomottagaren inte kan ersätta övriga arvingar för mellanskillnaden med sin andel av kvarlåtenskapen, kan de kräva återgång av gåvan. Detta gäller dock bara om gåvomottagaren insåg eller borde ha insett att gåvan berövade övriga arvingar från arv.

Barnen kan också, även om du avlider senare än 5 år från gåvotillfället, klandra gåvan om denna inkräktar på deras laglott, vilket är hälften av deras andel av kvarlåtenskapen så som den skulle ha sett ut om gåvan aldrig hade givits. Detta beror på att gåvan likställs med ett testamente om du kan nyttja egendomen till din död trots att du har gett bort den. Riktiga testamenten kan nämligen klandras när de inkräktar på laglotten, och därför gäller samma regel även denna sorts gåvor.

Sammanfattning

Om överlåtelsen görs i form av en villkorad gåva bör den vara giltig trots att du får betalt för 25 % av fastighetens värde. Övriga barn kan under vissa förutsättningar klandra gåvan efter din död, men inte medan du ännu är i livet.

Jag hoppas att detta har besvarat dina frågor! Du kan upprätta ett juridiskt korrekt gåvobrev genom Lawlines avtalstjänst här: http://lawline.se/avtal/gavobrev

Mvh

Johan Landström
Fick du svar på din fråga?
Kommentera
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Köpavtal (186)
2020-10-25 Formkrav och avtalstolkning gällande markområden
2020-10-12 Hur skriver jag över halva fastigheten på min sambo?
2020-09-14 Hur säljer vi samägd bostadsrätt till min son?
2020-09-01 Avtal där det framgår att en säljare inte har rätt till ersättning vid framtida försäljning

Alla besvarade frågor (85358)