Bindande avtal om fastighetsköp
Är det avtalsbrott när avtalet är påskrivet och köparen drar sig ur? Kan man begära skadestånd? Säljaren har skött om all visning.. Ingen handpenning är erlagd. Skriver angående min dotters husförsäljning.
Ingrid Sundin
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Din fråga berör 4 kap. Jordabalken (JB) där regler för köp av fast egendom finns.
Köp av fast egendom skiljer sig från köp av lös egendom på den punkten att det är extremt viktigt att uppfylla formkraven i 4 kap 1 § 1 st. för att köpet (avtalet) ska ses som giltigt. Exempelvis är avtal om att i framtiden köpa/sälja fastighet inte bindande. Enda sättet för ett avtal om fastighetsköp att vara bindande är om det uppfyller formkraven i 4 kap 1 § 1 st. Kraven för giltigt köpavtal är att det ska ha upprättats en skriftlig köpehandling som både säljare och köpare har skrivit under. Denna handling ska innehålla uppgift om köpeskillingen, fastigheten som köpet avser och den ska också innehålla en överlåtelseförklaring - alltså en förklaring av säljaren att egendomen överlåts på köparen. Om dessa föreskrifter inte är uppfyllda är avtalet ogiltigt, 4 kap. 1 § 3 st JB.
Av formkraven i 4 kap. 1 § 1 st JB framgår att muntliga avtal om köp av fast egendom är ogiltiga. Löfte om att sälja en fastighet är inte heller bindande (vilket framgår av praxis från högsta domstolen). Det kan dock vara möjligt att få skadestånd på grund av ett sådant brutet löfte, trots att rekvisiten i 4 kap 1 § 1 st, inte är uppfyllda och det därmed inte rör sig om en köphandling, om man avtalat om skadeståndsansvar vid själva uppgörelsen. Alltså, det kan vara möjligt att få skadestånd på grund av att ett löfte om ett framtida husköp inte infriats, trots att det aldrig är möjligt att få igenom själva husköpet på den grunden.
Ett sätt att avtala om ett framtida fastighetsköp är att skriva ett så kallat föravtal. Om ett föravtal har skrivits enligt formkraven för sådana kan det vara skadeståndsgrundande om köpet senare inte fullföljs men aldrig bindande i den mening att man kan kräva fullföljande av köpet.
I ditt fall betyder detta att om avtalet uppfyller alla de ovan uppräknade krav som ställs i 4 kap 1 § 1 st. JB så är det bindande, och husköpet ska fullföljas. Om avtalet inte uppfyller något av dessa krav är avtalet inte bindande i den mening att huset måste köpas/säljas. Däremot kan det ses som ett skadeståndsgrundande föravtal/löfte om framtida fastighetsköp.
Hoppas du har fått hjälp med din fråga!
Med Vänliga Hälsningar
