Bevisbördan om meddelande till hyresvärd

2016-03-09 i Hyresrätt
FRÅGA
Hej! Jag har en fråga. Jag drive en livsmedel butik under perioden från mars 2012 till mars 2015.Affärslokaler ligger i en gammal byggnad .Jag tog över lokal i gott skick besiktat utan anmeldelse .Första gången jag har haft problem i butiken I mars 2014. Det hade det varit flera gånger översvämningar i källaren , där det har varit mindre skador på varor till salu .Processen för rengöring , lukt- och sanering källare jag tog på mig varje gång.Strax efter det bröt tanken i toaletten , så jag informerade muntligen bovärd och sedan ringa till fastighetsägaren .Ny hyresgäst tog över butiken mars 2015. Mars 2016 fick ett brev från en advokat som företräder ägaren som begär ersättning för den ökade förbrukningen av vatten mars 2012 till november 2015.Att citera:"Det har kommit till värdens kännedom att ni i lokalen haft toalett som under lång tid varit trasig utan att ni anmält detta til värden.Ni har som förklaring till er underlåtenhet att ofördröjligen anmäla felet endast uppgivit att "toaletten stått och runnit sedan ni flyttade in".Värden har vidtagit egna utredningsåtgärdar och lagat toalett per den 20november.2015."Han tror att jag är ansvarig för den ökade utgifter och begära ersättning inom mart2012 - nov2015 .Jag skulle vilja veta vem som är här rätt och hur man bevisa ägaren att han redan informerat om fel även 2 år sedan?Tack på förhand för ditt svar ,Det betyder mycket för mig.
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!

Eftersom den trasiga toaletten har orsakat ökade vattenkostnader så var den kollapsade tanken sannolikt en sådan skada som ofördröjligen var tvungen att avhjälpas för att undvika allvarlig olägenhet. Som hyresgäst har man skyldighet att genast meddela hyresvärden om en sådan skada. Om skadan inte kan anses ha medfört allvarlig olägenhet så var du i egenskap av hyresgäst inte skyldig att genast lämna meddelande, men däremot göra det utan oskäligt dröjsmål. Underlåtenhet att underrätta hyresvärden antingen genast eller utan oskäligt dröjsmål beroende på typen av skada medför att hyresgästen blir skadeståndsskyldig för de kostnader som orsakas på grund av dennes passivitet. Detta framgår av Jordabalk (1970:994) 12:24 andra stycket.

Bevisbörda

I rättspraxis har man kommit fram till att hyresvärden bär bevisbördan för att skadan uppkom under hyrestiden medan hyresgästen har bevisbördan för att meddelande har lämnats, även om meddelande om skador enligt Jordabalk 12:24 till skillnad från de flesta bestämmelser i lagen kan lämnas antingen genom rekommenderat brev eller på annat ändamålsenligt sätt, inklusive muntligt meddelande i vissa fall (Jordabalk 12:63 första stycket). I fråga om hyresvärdens bevisbörda för att skadan uppkom under hyrestiden så anses det räcka med att besiktning har gjorts av lokalen före hyresgästens inflyttning som påvisar att brister inte fanns före hyrestidens början. Eftersom det rör sig om en skada på toaletten, ett föremål som vanligen endast hyresgästen kommer åt, så kan det också tala för att skadan ska antas ha uppkommit under själva hyrestiden såvida inte hyresgästen kan visa på omständigheter som tyder på något annat (jämför domen i NJA 1975 s. 657 om spricka i badkar).

Bovärdens roll

Eftersom du lämnade meddelande muntligt till bovärden och via telefon till hyresvärden så har du sannolikt lämnat meddelande på ett ändamålsenligt sätt, mot bakgrund av att sådana meddelanden kan befordras snabbare än rekommenderade brev och snabbhet kan vara att föredra för att undvika att skador orsakar större kostnader. Problematiken ligger dock i att du i egenskap av tidigare hyresgäst har bevisbördan för att meddelandet lämnades. Om hyresvärden inte minns telefonsamtalet så är en möjlig utväg att åberopa bovärden som vittne och argumentera för att hyresvärden fick meddelandet genom bovärden i den senares egenskap av arbetsgivarens representant. Eftersom bovärden är den som hyresgäster i regel har mest kontakt med och som har ansvar för lägenhetsunderhåll, samt har ett ständigt växande ansvar i nuläget, så kan verksamheten anses ha varit sådan att den gav intryck av att bovärden hade en passiv behörighet att ta emot meddelanden som var avsedda för hyresvärden, i analogi med avtalsrättsliga regler. Eftersom lagregeln anger att meddelande kan lämnas på ett ändamålsenligt sätt så talar det också för att du som hyresgäst hade viss frihet att lämna meddelande på ett sätt som innebär att skadan kunde åtgärdas omedelbart, möjligen genom att vända dig direkt till den person i hyresvärdens organisation som hanterade reparationer.

Möjliga tillvägagångssätt

Om hyresvärden uppger att han inte minns telefonsamtalet för två år sedan, och argumentet att meddelande lämnades på ett ändamålsenligt sätt genom att du vände dig till bovärden inte godtas, så har du ett antal valmöjligheter. Istället för att gå med på skadeståndskravet så kan du begära medling i tvisten hos hyresnämnden, vilket framgår av Jordabalk 12:69 och Lag (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder 4 § första stycket, punkt 1. Ansökan om medling ska göras skriftligen och innehålla uppgift om din och hyresvärdens namn och hemvist, den berörda fastighetens adress eller fastighetsbeteckning och vad tvisten handlar om. Den inlaga som du därefter skickar in till nämnden ska däremot innehålla uppgift om ditt personnummer (eller organisationsnummer om det var ditt företag som stod som hyresgäst), postadress och kontaktuppgift, samt lämpligen motsvarande för hyresvärden i egenskap av motpart (Lag om arrendenämnder och hyresnämnder 8 § första, andra, fjärde och femte styckena). Medlingen är kostnadsfri, men som part svarar du för dina egna kostnader i fråga om ombud och förlorad arbetstid. Om du och hyresvärden inte kan komma fram till en överenskommelse inom ramen för medlingen så kan ärendet istället prövas i domstol. Du bör dock vara medveten om att du svarar för motpartens kostnader i en rättegångsprövning om du tappar målet, vilket framgår av Rättegångsbalk (1942:740) 18:1. Oavsett om du väljer att föra din sak i hyresnämnden eller inför domstol så bör du ta hjälp av ett ombud, särskilt med hänsyn till att det är något oklart om du kan ha framgång i att argumentera för att hyresvärden ska anses ha fått ditt meddelande genom att du underrättade bovärden.

Med vänlig hälsning

Daniel Nykvist
Fick du svar på din fråga?
Kommentera
Relaterat innehåll