Beskattningskonsekvenser vid försäljning av hus på ofri grund där marken är ägd av en ekonomisk förening
Vi är en ekonomisk förening som äger ett tomtområde i Hudiskvall, ett gammalt fiskeläge.
Vi är 22 delägare och alla har hus och båt/uthus som står på ofrigrund. Stämman har beslutat att vi ska stycka av så att alla får en egen tomt med egen lagfart.
Det är en unik situation och ingen marknad kommer kunna köpa dessa.
Frågor vi har:
1:Kan vi skänka ut tomterna för att sedan beskatta när man säljer, (kallas tror jag för utskiftning?)
2: Kan föreningen sälja (till oss själva) och till vilket pris skulle ni rekommendera då?
3: Skulle priset kunna sättas så att alla kostnader för lantmätare, stämpelskatt mm tas in som försäljningspris och föreningen betalar dessa kostnader.
En värderare i området har sagt sig skriva ett värdeintyg på tomterna som täcker dessa administrativa kostnader. Utan att det kommer skatteeffekter i efterhand som överraskar oss köpare.
Kan ni hjälpa oss?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag har valt att göra svaret rätt allmänt utformat då er fråga kan vara till nytta för andra bostadsinnehavare. Er situation berör ett oerhört komplicerat område där ni verkligen kommer att behöva experthjälp. Ni kommer att behöva hjälp av både lantmätare, jurister och eventuellt ekonomer. Jag ska dock förklara läget för er så att ni kommer till insikt varför.
Vill ni ha svar direkt på era frågor ber jag er hoppa ner i svaret.
Vad är en ekonomisk förening?
Det finns ett antal kriterier som måste vara uppfyllda för att det ska räknas som en ekonomisk förening men i stora drag så ska en ekonomisk förening främja medlemmarnas ekonomiska intressen och bedriva ekonomisk verksamhet. Föreningen ska ha minst tre medlemmar, dessa kan vara personer eller företag. Varje medlem ska betala en insats till föreningen och eventuellt en årlig medlemsavgift. En typisk vanlig ekonomisk förening är en bostadsrättsförening. En ekonomisk förening är en juridisk person som bland annat kan teckna avtal och äga saker. Vill ni veta mer rent allmänt eller om kraven för en ekonomisk förening så kan ni läsa på bolagsverkets och skatteverkets hemsida. Ni kan läsa mer på skatteverket om ekonomiska föreningars skatteplikt.
Vad menas med byggnad på ofri grund?
Hus på ofri grund kan även beskrivas som byggnad på annans mark (oftast uthyrd via arrende). Det vill säga då byggnaden ägs av en person som inte äger marken som byggnaden står på. Ägarna till byggnader uppförda på ofri grund tillgodogör sig marken genom bostadsarrende. Bostadsarrende ger arrendatorn rätt att på arrendestället uppföra eller behålla hus som huvudsakligen är avsett som bostad eller fritidsbostäder. Hus på arrendetomt utgör civilrättsligt lös egendom. Det innebär bland annat att det inte går att få lagfart som när man blivit ägare till en fastighet. För att köparen av ett hus på ofri grund ska blir registrerad som ny ägare, och säljaren bli avregistrerad, måste Skatteverkets fastighetstaxeringsregister uppdateras med ägarbytet.
Jag vill dock uppmärksamma er på att det är väldigt viktigt att skilja mellan byggnad på annans mark och tomträtt. Är det som så att tomten som husen står på ägs av staten eller av en kommun är det normalt frågan om en tomträttsupplåtelse. Reglerna om tomträtt finns i Jordabalken och är näst intill jämförbara med äganderätt. Därmed blir det också för att en byggnad på annans mark ska räknas som lös egendom ska därför marken normalt ägas av annan än staten eller en kommun.
Då ni har en ekonomisk förening som äger marken det den juridiska personen som äger marken. Vilket blir samma situation som ovan.
Lös egendom
Är det frågan om lös egendom gör det att jordabalkens regler om fastigheter inte kan tillämpas. Sådan lös egendom går det inte att få lagfart till på samma sätt som när en blivit ägare till en fastighet (fast egendom). Det medför även en del sakrättsliga problem så som att man inte kan pantsätta sin fastighet så som man kan med fast egendom eller med en tomträtt. För att en byggnad på annans mark ska kunna pantsättas måste byggnaden överlämnas till panthavaren och han ska behålla den under pantsättningens bestånd. I praktiken utesluter dessa krav en pantsättning.
Stycka av av tomten?
En avstyckning är vad det låter som, att en bit mark skiljs av från en fastighet och bildar en ny fastighet. Nu vet inte jag hur långt ni har kommit i arbetet med att stycka av tomter, dock vill jag uppmärksamma er på att det inte alltid är möjligt att stycka av varje byggnad så att det bildar en egen fastighet. Det är många faktorer som spelar roll och det krävs ett omfattande arbete, ett godkännande från kommunen kommer att krävas. Vad man går efter är reglerna i Miljöbalken och plan och bygglagen. Hänsyn tas till bl.a miljöaspekter, planbeskrivningar och vad detaljplanen på området säger. Ni måste ta kontakt med kommunen samt lantmäteriet för att se om avstyckningen är genomförbar. Jag vill varna för att det är inte en helt billig utgång då avstyckning kostar en hel del samt avvägningarna som krävs är en omfattande process.
Beskattningskonsekvenser vid försäljning av byggnad på ofri grund
Frågor om skatt regleras i inkomstskattelagen (IL). I inkomstskattemässiga sammanhang behandlas hus på ofri grund som fastighet enligt 2 kap. 6 § Inkomstskattelagen (IL). I paragrafen är utgångspunkten att det skatterättsliga fastighetsbegreppet överensstämmer med det civilrättsliga såsom det utformats i 1 kap. 1 § och 2 kap. 1–3 §§ jordabalken (JB). Därmed blir skattemässiga konsekvenserna detsamma som om man skulle sälja en fastighet. Det skatterättsliga fastighetsbegreppet överensstämmer alltså med det civilrättsliga men omfattar härutöver viss lös egendom vilket uttryckligen anges i den aktuella bestämmelsen.
Reglerna vid försäljning och möjligheten till vinstuppskov är också detsamma som vid försäljning av en småhusfastighet.
Värt att nämna eftersom ni verkar ha båtar är att begreppet "byggnad" i denna bestämmelse har gett en mer omfattande innebörd i praxis än vad som i dagligt tal kallas "hus". Som byggnad har taxerats exempelvis båtbrygga (RÅ 1949 ref. 40),
1. Kan vi skänka ut tomterna för att sedan beskatta när man säljer?
Som jag tolkar det så vill ni efter att en avstyckning är gjord (om det är möjligt, se ovan) att den ekonomiska föreningen ska ge varje delägare en varsin fastighet i gåva för att därmed undvika beskattningen. Det är inte möjligt. En juridisk person kan inte ge någon delägare något i gåva på grund av att en juridisk perosn aldrig kan uppfylla de krav som ställs upp för att en gåva ska vara giltig. Det kommer ske beskattningskonsekvenser om föreningen ger er medlemmar fastgiheterna. (se nedan)
Gåvor är skattefria i sverige enligt 8 kap 2 § IL. Normalt om man skänker en fastighet i gåva så inträder förvärvade i den tidiga ägarens situation. Det som du tänker på är den s.k kontinuitetsprincipen enligt 44 kap 21 § IL som just innebär att man inte behöver betala skatten förrän man säljer fastigheten. Dock är detta som sagt inte möjligt.
Andel i en ekonomisk förening
En andel i en ekonomisk förening är en delägarrätt (48 kap. 2 § IL) och beskattas enligt reglerna i 48 kap. IL Skulle föreningen ge sina medlemmar någonting så kommer det föranleda uttagsbeskattning. Ekonomiska föreningar beskattas för alla inkomster i inkomstslaget näringsverksamhet. Skattereglerna är i stort sett desamma som för aktiebolag.
Skulle föreningen dela ut fastigheterna som "gåva" eller till ett lågt underpris så kommer en uttagsbeskattning att ske hos föreningen. Av 22 kap. 3 och 4 §§ IL framgår att uttagsbeskattning ska ske i de fall en skattskyldig överlåter en vara eller tjänst för ett pris som understiger marknadspriset om affärsmässiga skäl inte kan åberopas för denna prissättning. I ert fall finns det inga affärsmässiga skäl så undantaget kan inte åberopas. Prissättningen är istället en följd av den intressegemenskap som föreligger mellan föreningen och dess medlemmar. Inte heller är de undantag från uttagsbeskattning som anges i 22 kap. 9-13 §§ IL eller i 23 kap. IL tillämpliga i ert fall. Uttagsbeskattning ska således ske.
Jag vill därför understryka er förenings skattskyldighet om ni skulle ge fastigheterna som gåva till era medlemmar.
Läs mer om andelar på skatteverkets hemsida.
2: Kan föreningen sälja (till oss själva) och till vilket pris skulle ni rekommendera då?
Säljer föreningen fastigheterna till sina medlemmar så beskattas föreningen för vinsten i inkomstslaget näringsverksamhet. Jag kan tyvärr inte alls rekommendera ett pris då det är så många faktorer som kommer att ha betydelse för beskattningen. Detta är ett oerhört komplicerat område då fastigheterna står på ofri grund, ni ska avstycka fastigheterna, marken ägs av en ekonmisk förening där alla som har en bostad på marken är delägare. Jag uppmanar er att ta kontakt med en firma som kan erbjuda både lantmätare, jurister och har tillgång till ekonomer.
Lawlines juristbyrå kan tyvärr inte hjälp er med detta ärende då de kan erbjuda någon skatterådgivning.
Tyvärr gav det inte svar på alla dina frågor, men jag hoppas ni har fått en förståelse till varför det är såpass komplicerat.
Med vänliga hälsningar
