Beskattning då två personer ska byta delar av fastigheter med varandra

2021-02-21 i Fastighetsskatt
FRÅGA
Hejsan!Vi har två fastigheter som nyligen avstyckats och fått ägande 50/50. Vi vill dock att den ena ska ägas 100% av en person och den andra 100% av den andre personen. Fastighet A:Byggnad på ofri grund, ägd 100% av min Mamma. Den ska kvarstå så, är separat taxerad. Tomten ägs:50% min Mamma50% min KusinTaxeringsvärde 846 tsek. Uppskattat marknadsvärde 450 tsek.Mamma ska bli 100% ägare till Fastighet A (dvs tomten). Fastighet B:Byggnad + tomtmark. Fastigheten ägs :50% min Mamma50% min KusinTaxeringsvärde 1.612 tsek, Uppskattat marknadsvärde 2.800 tsek.Min Kusin ska bli 100% ägare till Fastighet B. Kan vi göra så att Mammas del i Fastighet B ges som gåva till min Kusin samtidigt som Mamma köper ut min Kusin till taxeringsvärdet på Fastighet A? Räknas gåvan på Fastighet B som korrekt för det fall Fastighet A säljs till taxeringsvärdet (som i det här fallet är högre marknadsvärdet)? Finns det nåt bättre sätt att göra detta ur skattesynpunkt?
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Beskattning om din mamma ger sin del av fastighet B i gåva:

Din fråga regleras i Inkomstskattelagen [IL]. Gåvor är skattefria enligt 8 kap. 2 § IL. För att det ska räknas som en gåva krävs att det är frivilligt, att det finns en gåvoavsikt och att det sker en förmögenhetsöverföring från givaren till mottagaren. För att det ska vara en gåva krävs det även att mottagaren inte ger givaren något i utbyte för gåvan. I sådana fall räknas det som köp. Om din mamma ger sin del av fastighet B i gåva till din kusin och köper din kusins del av fastighet A kommer överföringen från din mamma till din kusin alltså ses som gåva och inte beskattas.

Beskattning om din mamma köper din kusins del av fastighet A:

Av praxis har framkommit att vid försäljning av fastigheter så är det taxeringsvärdet som avgör om överlåtelsen ska räknas som gåva eller köp. Vad ni skulle ha fått för fastigheten på den öppna bostadsmarknaden spelar alltså ingen roll i det avseendet. Om priset ni väljer att sälja fastigheten för understiger taxeringsvärdet kommer överlåtelsen räknas som en gåva. Om priset är lika med eller överstiger taxeringsvärdet kommer överlåtelsen räknas som en försäljning. Om din mamma köper din kusins del av fastigheten till taxeringsvärdet kommer överlåtelsen av fastigheten räknas som en vanlig försäljning och man kommer att beräkna skatten som vanligt på det överskott din kusin får vid försäljningen.

Det första steget när man ska beräkna kapitalvinstskatt är att utröna vad kapitalvinsten är. Kapitalvinsten är det belopp som din kusin ska skatta på vid försäljning av fastigheten. Den beräknas genom att ersättningen för fastigheten ska minskas med utgifterna för försäljningen och omkostnadsbeloppet enligt 44 kap. 13 § IL. Vad som avses med omkostnadsbeloppet framgår av 44 kap. 14 § IL. Där står det att omkostnadsbeloppet innefattar anskaffningsutgiften och eventuella förbättringskostnader. För fastigheter som används som privat bostad ska endast 22/30-delar av kapitalvinsten ska tas upp och beskattas (45 kap. 33 § IL). Skattesatsen ligger på 30 % enligt 65 kap. 7 § IL.

Om din mamma köper din kusins del av fastighet A kommer alltså din kusin behöva betala skatt för vinsten han eller hon gör vid försäljningen.

Att tänka på vid gåvor av fastighet:

Följden av att man får någonting i gåva är att man inträder i den förra ägarens skattemässiga situation (44 kap. 21 § IL). Det innebär att din kusin, om han eller hon får din mammas del av fastigheten i gåva, kommer beskattas vid en eventuell framtida försäljning av fastigheten på samma sätt som din mamma hade gjort. Beskattningen sker dock inte när din kusin får fastigheten, utan först om och när din kusin säljer den (44 kap. 26 § IL).

En annan sak att ta hänsyn till när man skänker en fastighet är stämpelskatten. Det är en skatt man betalar vid bland annat köp och byte av fastighet. Vid gåva av fastighet betalar man endast stämpelskatt om man utger någon typ av ersättning för gåvan eller exempelvis tar över de tidigare ägarnas skuld i fastigheten, och värdet på den ersättningen överstiger 85 % av fastighetens värde (5 § Lag om stämpelskatt).

Sammanfattning och handlingsplan:

Sammanfattningsvis är det fullt möjligt att göra så som du beskrivit i frågan, att din mamma ger sin del av fastighet B till din kusin i gåva och köper sin del av fastighet A från din kusin till taxeringsvärde. De skattemässiga konsekvenserna av ett sådant arrangemang är att gåvan inte beskattas över huvud taget medan din kusin behöver betala skatt på vinsten han eller hon gör från försäljningen av sin del av fastighet A.

Huruvida det finns ett mer fördelaktigt arrangemang rent skattemässigt är svårt att avgöra då jag inte vet vad er målsättning är. Om din mamma och din kusin skulle byta fastigheter rent av, alltså att de ger sina delar i gåva till varandra kommer detta skattemässigt att ses som köp och försäljning av delarna.

Har du fler frågor eller vill ha ytterligare hjälp med ditt ärende är du självklart varmt välkommen att höra av dig på nytt genom någon av våra tjänster! Jag rekommenderar dock att du, om du har ytterligare frågor, kontaktar Skatteverket för att få hjälp med din beskattning. Nummer till Skatteupplysningen och övriga kontaktalternativ hittar du på Skatteverkets hemsida.

Då du har beställt telefonuppföljning kommer jag ringa upp dig imorgon, måndag den 22 februari klockan 10:00. Om den föreslagna tiden inte fungerar för din del är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post innan dess på elise.sohlberg@lawline.se.

Hoppas du fick svar på din fråga!

Vänliga hälsningar,

Elise Sohlberg
Fick du svar på din fråga?