Beskattning av bostadsrättsförsäljning.

Hej! Min fd man och jag äger bostadsrätt tillsammans med vår dotter, fördelning är att dottern äger 10% och vi 45% vardera. Det är dottern som bor där. Nu vill min fd man ge bort sin del som förskott på arv. Hans 45% ska dock ges rättvist halva till dottern och andra halvan till vår son som har annat boende. Antingen får sonen äga 22,5% i lägenheten och får pengar när den säljs eller, vilket dottern skulle föredra, så köper hon hans andel, dvs köper ut honom. Hur blir det skattemässigt för sonen om han säljer sin del? Finns det nåt bättre sätt att få det rättvist?

Lawline svarar

Hej.

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag kommer kort förklara hur beskattning av bostadsrättförsäljning fungerar. Kort svar finns längst ned.

Bostadsrätt:

En försäljning kommer att beskattas enligt inkomstslaget kapital (41 kap. 1§ inkomstskattelagen). Detta eftersom en eventuell vinst kommer från saker som räknas som en tillgång.

När man beräknar skatt från en bostadsrättsförsäljning tar man sin inkomst som man får för av försäljningen och drar av omkostandsbeloppet och andra kostnader för försäljningen (44 kap. 13§ inkomstskattelagen). Det som blir överskott är ens skattepliktiga underlag.

Omkostnadsbeloppet är det belopp som man anskaffade bostadsrätten för (44 kap. 14§ inkomstskattelagen). Till detta räknas eventuellt andra utgifter man haft som avser förbättring av bostadsrätten (46 kap. 8-10§§ inkomstskattelagen). Förbättringsutgifter är saker som gör att bostadsrätten är i bättre skick än den var vid köpet. Att byta ut trasigt golv räknas inte. Men om man byter ut golvet mot finare golv räknas detta. Då har det skett en förbättring av bostadsrätten än hur den var vid köpet. Till detta räknas även pengar man tillskjutit bostadsrättsförening om pengarna avsåg ombyggnation, tillbyggnation eller annat underhåll av övriga fastigheten (46 kap. 7§ inkomstskattelagen).

Har man köpt bostadsrätten direkt från ett privatbostaddsföretag ska omkostandsbeloppet vara det belopp som är insatsen enligt upplåtelseavtalet (46 kap. 5§ inkomstskattelagen). Om insatsbeloppet har ändrats gäller det belopp som står i upplåtelseavtalet när man avyttrar bostadsrätten.

Äger man endast en del av en bostadsrätt tar man omkostnadsbeloppet och andra förbättringsutgifter multiplicerat med sin andel. T.ex. om man äger hälften tar man (omkostnadsbeloppet och andra förbättringsutgifter totalt) x 0.5.

Exempel:

A ska sälja sin bostadsrätt till B. Bostadsinsatsen var 1 000 000 kr och A har lagt ner ytterligare 200 000 på renovering som gjorde bostadsrätten bättre. A har även lagt ner 100 000 kronor för vanligt underhåll.

-Insatsen för bostadsrätten: 1 000 000 kronor.

-Förbättringsutgifter (typ renovering/nytt kök): 200 000 kronor.

-Utgifter för underhåll (typ bytt gammalt golv). 100 000 kronor.

A har alltså lagt ut 1 300 000 kronor. Men endast 1 200 000 kronor kommer att få räknas av mot eventuell vinst. Så om A fick 2 000 000 för sin bostadsrätt kommer A att göra en vinst om 800 000 kronor. Av detta ska 30% tas som skatt (65 kap. 7§ inkomstskattelagen). Dock finns en specialregel gällande bostadsrätter vilket innebär att endast 22/30-delar av vinsten är skattepliktigt (46 kap. 18§ inkomstskattelagen).

Arv:

Till att börja med är saker man får genom arv skattefritt i Sverige (8 kap. 2§ inkomstskattelagen). Detta innebär att din son inte kommer beskattas på arvet i sig.

Däremot finns även något som kallas kontinuitetsprincipen. Denna princip innebär att din son kommer hamna i samma skattemässiga sits som sin pappa (44 kap. 21§ inkomstskattelagen). Alltså gäller ovanstående regler för din son men man använder hans pappas utgifter. Detta innebär att eftersom hans pappa la ner kostnader för t.ex. insatsen eller köpeskillingen för bostadsrätten och eventuella andra förbättringskostnader kommer han få räkna av dessa kostnader mot sin vinst. Om jag får hänvisa till exemplet ovan så kommer A:s son hamna i samma sits som A själv.

Svar:

Oavsett om han säljer sin del direkt eller senare spelar det ingen roll då båda alternativen leder till samma effekt. Det som spelar roll är hur mycket han får i ersättning för försäljningen. Får han mer i ersättning än vad hans pappa lagt ner som omkostnadsbeloppet och andra förbättringsutgifter kommer han behöva betala viss skatt på vinsten (se ovan). Skillnaden blir väll när han kommer beskattas, eftersom skatt bara kan utfalla när man sålt sin tillgång (41 kap. 8§ inkomstskattelagen).


Henrik BergRådgivare
Public question details image

Boka tid med jurist

Behöver du hjälp med ärenden relaterade till Fastighetsrätt och Bostadsrätt? Våra duktiga jurister kan hjälpa dig!

Fyll i formuläret så svarar en av våra jurister dig inom 24 timmar. Juristen kommer att kontakta dig och ge dig ett tidsestimat och ett prisförslag för att hjälpa dig med att lösa ditt ärende

0 / 1000