Besittningsskydd till bostadslägenhet samt hyresändring
Hej, min dotter, sambo och deras två små barn hyr en villa av ett AB. De har bott i huset i 5 år och betalar 6 tkr/månad i kallhyra och står för driftskostnader själva. Till att börja med hyrde de av en privatperson som sålde huset under hösten 2016 till en privatperson som skrev ett hyresavtal i sitt AB:s namn. I år har fastigheten övergått till hennes AB, ett fastighets- och förvaltningsbolag. Ett avtal som jag tittat på och det är hämtat på företagande.se och avser eg hyra av lös egendom. Hur som helst så har min dotter skrivit under detta avtal som skulle gälla en hyresperiod 170101-181231 med 3 mån uppsägningstid. Nu i sept meddelade hon att hyran skulle höjas från 1 januari 19. Den 28 sept har hon räknat klart och meddelar att ny hyra blir 7950 kr och att hon vill ha svar inom 14 dgr. Igår meddelade min dotter att hon inte går med på en höjning med 32,5%. Då säger värden att hon får inte se det så utan slå ut det på 5 år, dels de 2 år som de bott "billigt" dels kommande 3 år då hon har för avsikt att skriva ett nytt treårsavtal med dem och då skulle höjningen bara bli 6,5%. Skulle det vara tillåtet med retroaktiv hyra blir det 19% anser jag. Detta har vi i mail och sms, nu vill hon inte skriva mer så nu är det telefon som gäller. Idag har hon meddelat min dotter att hon kommer att ge dem en skriftlig uppsägning eftersom AB har bestämt sig för att renovera upp huset för att sälja det. Hur ska min dotter gå vidare, vilka rättigheter har de? De har ingen ny bostad.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Du beskriver att din dotter och hennes familj hyr en bostadslägenhet (en villa) av ett företag. Familjen upplever nu diverse problem med hyesvärden. Det mest akuta problemet är att hyresvärden har meddelat att man avser att säga upp avtalet. Detta kommer jag behandla först. Därefter kommer jag nämna något om hyressättningen. Regler om hyresförhållanden finns i 12 kap. jordabalken (hädanefter förkortad JB).
Du beskriver att avtalet löper på bestämd tid och skulle löpt ut den sista december 2018. Ni hade avtalat tre månaders uppsägningstid. Hyresvärden har förvisso påtalat att en höjning ska ske. Detta är dock inte en uppsägning. En sådan måste vara skriftlig (se 12 kap. 8 § JB). Eftersom avtalet inte ännu sagts upp anses avtalet förlängt på obestämd tid (se 12 kap. 3 § tredje stycket JB). Om det framgår av avtalet att det är förlängt på någon annan tid gäller detta istället. Hur det än ligger till kan dock konstateras att avtalet är förlängt och ska gälla längre än till den sista december 2018.
En bostadshyresgäst har som regel ett s.k. kallat direkt besittningsskydd. Det innebär att hyresvärden visserligen har rätt att säga upp avtalet, men att hyresgästen å andra sidan har en rätt till att avtalet förlängs. Detta regleras i 12 kap. 46-52 §§ JB (se 12 kap. 45 § JB). Det finns inget som föranleder mig att tro att din dotters hyresavtal inte skulle vara förenat med besittningsskydd.
Huvudregeln är alltså att hyresgästen har rätt till förlängning av avtalet. I 12 kap. 46 § JB anges dock ett flertal situationer då en sådan rätt till förlängning inte finns. Den situation som är av störst intresse för er situation är bestämmelsens fjärde punkt. Enligt denna har hyresgästen inte rätt till förlängning av avtalet om huset ska genomgå en större ombyggnad och det inte är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Denna bestämmelse är av intresse eftersom hyresvärden hävdar att uppsägning måste ske eftersom man ska renovera.
Det kan konstateras att det första som krävs (för att rätt till förlängning inte ska föreligga) är att det faktiskt ska ske en större ombyggnad av huset. Hyresvärden ska således kunna visa upp t.ex. ett bygglov eller annat dylikt bevis för att en ombyggnad är aktuell. Det krävs sedan att det är uppenbart att hyresgästen inte kan bo kvar. Normalt får hyresvärdens uppgift om att så är fallet godtas. Slutligen krävs att det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Detta betyder att det normalt krävs att hyresvärden erbjuder en ersättningslägenhet och hyresgästen ska om det är möjligt beredas tillfälle att efter ombyggnaden hyra en likvärdig lägenhet i huset (återinflyttningsrätt).
Det kan alltså konstateras att det kan vara så att din dotter med familj är tvungna att flytta ut. För att så ska vara fallet krävs att en ombyggnad faktiskt är aktuell och att denna medför att familjen inte kan bo kvar. Det krävs dock som regel att hyresvärden erbjuder en ersättningslägenhet samt hyresgästen har som regel en återinflyttningsrätt.
Till detta kommer dock aspekten att hyresvärden påstår att huset ska säljas. Detta utgör dock inte en uttrycklig grund enligt 12 kap. 46 § JB för att er dotter inte har rätt till förlängning av avtalet (det bör i sammanhanget påpekas att hyresvärden om huset ska säljas är skyldig att berätta för köparen av huset att det finns hyresgäster, så att dessa ska kunna bo kvar även efter försäljningen, se 7 kap. 11 § JB). Den grund som kan tänkas bli aktuell är 12 kap. 46 § första stycket femte och tionde punkterna. Den femte punkten anger att rätt till förlängning inte föreligger om huset inte längre ska användas som bostad och att det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Det finns dock inget som antyder att huset efter försäljningen inte ska användas som bostad. Den tionde punkten kan ses som en "generalklausul". Den anger att rätt till förlängning inte föreligger om det i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Det ska, för att rätt till förlängning inte ska föreligga, alltså vara så att detta inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. För att rätt till förlängning inte ska föreligga enligt denna bestämmelse krävs normalt att det finns ett "hyresvärdsintresse", d.v.s hyresvärden ska ha ett legitimt intresse av att hyresförhållandet upphör. Vad detta intresse skulle bestå i framgår inte av din beskrivning. Det bör framhållas att det är hyresvärden som ska kunna visa ett sådant intresse.
Det ovan sagda pekar enligt min mening på att det bör finnas goda chanser för din dotter och hennes familj att bo kvar. Det kan vara så att de blir tvungna att flytta ut under ombyggnationen men hyresvärden ska då normalt erbjuda en ersättningslägenhet och erbjuda familjen att flytta tillbaka efter ombyggnationen.
Ni undrar även vad nästa steg är och hur detta kan komma att utveckla sig. För det fall att hyresvärden går vidare med sitt hot om uppsägning och ger en skriftlig uppsägning ska din dotter och familj meddela att man inte godtar uppsägningen. Hyresvärden har då en skyldighet att hänskjuta tvisten till hyresnämnden senast en månad efter hyrestidens utgång. Om detta inte sker är uppsägningen utan verkan.
Hyresnämnden kommer då att pröva om er dotter med familj har rätt till förlängning av avtalet. Prövningen kommer att bestå främst i de grunder jag anfört ovan. Hyresvärden måste alltså då argumentera för att rätt till förlängning inte föreligger. Hyresvärden måste då t.ex. visa att en ombyggnation ska ske. Dock kommer hyresvärden normalt vara skyldig att erbjuda en ersättningslägenhet och erbjuda återinflytt.
Om hyresnämnden finner att rätt till förlängning föreligger, så kommer avtalet att bestå med de villkor (t.ex. hyra) som tidigare har gällt. Hyresvärden har dock möjlighet att begära att hyresnämnden samtidigt prövar om nya villkor ska gälla (se 12 kap. 51 § JB).
Hyresvärden kan alltså kräva att hyresnämnden prövar om den nya hyran som hyresvärden vill ha ska gälla. Det finns särskilda bestämmelser om hur en sådan prövning ska gå till (se 12 kap. 53 § JB). Eftersom det föreligger tvist (oenighet) om hyran ska denna fastställas till ett skäligt belopp (12 kap. 55 § JB). Hyran är inte skälig om den påtaligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Jämförelse ska i första hand ske med lägenheter på orten.
Prövningen av hyran är alltså en slags skälighetsbedömning. Man försöker jämföra om den nya hyran påtagligt överstiger vad liknande lägenheter hyrs ut för på orten. Det är alltså inte som din dotters hyresvärd verkar påstå fråga om att räkna över tid eller kompensera en tidigare lägre hyra med en hög sådan. Jag rekommenderar er att försöka leta runt och avgöra vad en liknande lägenhet (en villa) hyrs ut för på orten.
Sammanfattning
Jag har alltså konstaterat att er dotter som huvudregel har rätt till förlängning av avtalet. För det fall en skriftlig uppsägning kommer från hyresvärden rekommenderar jag att dottern meddelar att denna ej godtas. Då måste hyersvärden hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Hyresvärden måste då visa att rätt till förlängning ej föreligger. Jag har dock konstaterat att det borde finnas goda grunder för er dotter att hävda en rätt till förlängning, eventuellt dock att utflytt behöver ske under ombyggnationen, sedan med rätt till återinflytt. Hyresvärden kan begära att hyresnämnden samtidigt prövar om den nya hyran hyresvärden vill ha ska gälla. Hyran ska då sättas till en skälig sådan, varvid ledning får tas utifrån vad liknande lägenheter hyrs ut för på orten.
Tack än en gång för att ni vänder er till Lawline med er fråga. Jag kommer att kontakta dig imorgon torsdag (11 oktober) klockan 17.00 för din telefonuppföljning. Passar denna tid inte är du välkommen att kontakta mig på mattias.lindner@lawline.se.
Vänligen,
