Besittningsskydd och uppsägning av hyresavtal vid uthyrning av villa - Vad gäller?
Hej. Köp ett hus klassat som villa och den har 4 lägenheter som är uthyrda. Jag skall själv flytta in i en av lägenheterna. Kan jag säga upp den lägenheten på 3 mån. Har dom rätt till besittningsskydd så jag inte har rätt att bo i mitt eget hus. Dom har hyrt lägenheten i ca 2år.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB) och lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen).
Privatuthyrningslagen är endast tillämplig när någon utanför näringsverksamhet upplåter en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål, se 1 § 1 st. privatuthyrningslagen (mina kursiveringar). Med näringsverksamhet avses förvärvsverksamhet som bedrivs yrkesmässigt och självständigt och med bostadslägenhet menas en lägenhet som helt eller till inte oväsentlig del är avsedd att användas som bostad. Och när det gäller kravet på annat än fritidsändamål avses permanentbostäder varför förhållanden som rör uthyrning av fritidsfastigheter, exempelvis en fjällstuga eller en skärgårdsvilla, inte träffas av reglerna i privatuthyrningslagen. Utifrån din ärendebeskrivning kan konstateras att detta verkar gälla en bostadslägenhet (en villa) bestående av flera rum (även om dessa har betecknats som lägenheter). Dessutom verkar det röra sig om en permanentbostad och därutöver är det sannolikt inte heller fråga om någon bedriven näringsverksamhet ifrån din sida. Notera för övrigt att innebörden av begreppet lägenhet skiljer sig något från det vardagliga språkbruket och innefattar på hyresrättens område även hus och/eller delar av ett sådant, se definitionen i 12 kap. 1 § 1 och 3 st. JB.
Oavsett vilket torde inte den springande punkten i det här fallet vara huruvida du bedriver en näringsverksamhet eller inte, helt säker kan jag dock (och naturligtvis) inte vara i nuläget, men så här vid en första anblick är åtminstone min uppfattning att ett av rummen/lägenheterna bör omfattas av regelverket i privatuthyrningslagen. Däremot kommer avtalen gällande de andra rummen att betraktas som sedvanlig uthyrning enligt bestämmelserna i 12 kap. JB, vilket bl.a. leder till andra uppsägningstider, eventuellt erhållande av besittningsskydd, vilket sker efter två års löptid, se 12 kap. 45 § 1 st. 1 p. JB, och andra dylika saker. I lagkommentaren till privatuthyrningslagen uttalas att om en lägenhet sedan tidigare är upplåten enligt hyreslagens regler, dvs. reglerna i 12 kap. JB, kan inte en ny upplåtelse av en annan lägenhet ske enligt privatuthyrningslagen. Det betonas vidare att detta är ett direkt resultat av att lagen endast gäller den första upplåtelsen när samma person upplåter flera lägenheter, se prop. 2012/13:1 utgiftsområde 18, s. 76. Och när enbart en del av en bostadslägenhet upplåts, exempelvis ett möblerat rum, ses rummet som en egen lägenhet i jordabalkens mening. Det nyss sagda betyder i praktiken att om flera rum i samma lägenhet (villa) skulle hyras ut till olika hyresgäster blir lagen endast tillämplig på upplåtelsen av det rum som först hyrdes ut. Återigen, varje rum utgör då en egen lägenhet.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Utifrån ovanstående kan sammanfattningsvis sägas att endast det första uthyrda rummet/den först uthyrda lägenheten kommer att kunna sägas upp enligt privatuthyrningslagen. Och då gäller att hyresvärden får, utan att hyresrätten är förverkad, säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats, se 3 § 2 st. privatuthyrningslagen. Vid den här typen av hyresupplägg saknar alltså hyresgästen besittningsskydd, men beträffande övriga rum/lägenheter aktualiseras dock besittningsskyddet, vilket av uppenbara skäl gör det betydligt svårare att bli av med de andra hyresgästerna, se de s.k. besittningsskyddsbrytande grunderna i 12 kap. 46 § JB. Jag har tagit del av ditt kompletterande mail, men det finns ingenting där som ger skäl för mig att göra en annan bedömning än den som redan kommit till uttryck i den här expressutredningen.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning likt denna och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
