Besittningsskydd och hyresgäst som vägrar flytta ut
Vilken ska man vända sig till om man vill vräka en hyresgäst, kronofogdemyndigheten eller hyresnämnden? Hyr ut mitt hus och har sagt upp hyresgästen som vägrar flytta, finns ingen besittningsrätt vad jag förstått. Jag ska renovera det för att kunna sälja det. Han vägrar låta mäklaren m fotograf komma in dessutom. Kan ej samarbeta ang renovering. Vad kan jag göra
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Till att börja med kan två olika lagar bli tillämpliga i ditt fall. Vanligtvis tillämpas 12 kap jordabalken i fråga om hyra men sedan 2013 finns även Lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen).
Lagen om uthyrning av egen bostad
Privatuthyrningslagen blir tillämplig om upplåtelsen skett för annat än fritidsändamål och hyresavtalet ingåtts efter 1 januari 2013 (1 § privatuthyrningslagen). Om så är fallet får du som hyresvärd säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter tre månader från uppsägningen, om inte en längre uppsägningstid har avtalats (3 § andra stycket privatuthyrningslagen). Hyresgästen har således tre månaders uppsägningstid men däremot ingen rätt till förlängning av hyresavtalet, alltså inget besittningsskydd (3 § tredje stycket privatuthyrningslagen).
Hyresavtal på obestämd tid
Om hyresavtalet har ingåtts innan 1 januari 2013 eller gäller en andrahandsupplåtelse blir istället 12 kap jordabalken om hyra tillämpbar. Eftersom det inte framgår något slutdatum tolkar jag det som att hyresavtalet löper på obestämd tid vilket har betydelse för uppsägningstiden (12 kap 3 § jordabalken). För hyresavtal som löper på obestämd tid avseende bostadslägenhet (även hus/villa) upphör avtalet att gälla vid det månadsskifte som närmast inträffar efter tre månader från uppsägningen (12 kap 4 § första stycket punkt 1). Det innebär att hyresgästen har 3 månaders uppsägningstid.
Förlängning av hyresavtalet
I vissa fall kan dock en förlängning ske av hyresavtalet vilket innebär att hyresgästen får ett besittningsskydd (12 kap 45 § jordabalken). Det kan till exempel röra sig om fall där lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad, (12 kap 45 § tredje punkten). Hyresgästen har däremot inte besittningsskydd om huset ska genomgå en större ombyggnad och det inte är uppenbart att hyresgästen kan vara kvar utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör (12 kap 46 § fjärde punkten). Det skulle kunna vara aktuellt i ditt fall men är svårt att säga på förhand då det inte framgår vad renoveringen innefattar samt att hänsyn tas till hyresgästens möjligheter att skaffa annan bostad.
Är det däremot så att det föreligger en tvist om besittningsskyddet mellan dig och hyresgästen i fråga om ombyggnationen ska du som hyresvärd senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuta tvisten till hyresnämnden (12 kap 49 § första stycket).
Hyresgäst som vägrar flytta
Då hyresgästen vägrar flytta ska du vända dig till kronofogden som kan hjälpa dig genom handräckning för att avhysa (vräka) din hyresgäst (1 § lagen om betalningsföreläggande och handräckning). Det du behöver göra är att skriftligen ansöka om handräckning hos kronofogdemyndigheten där du anger ditt yrkande och grunden för det, samt eventuell ersättning (9, 10 §§ lagen om betalningsföreläggande och handräckning). Efter att du har lämnat in din ansökan till kronofogdemyndigheten får hyresgästen möjlighet att bemöta ditt yrkande. Om hyresgästen bestrider ansökan om handräckning kommer du att underrättas om det och kan vidare begära att kronofogdemyndigheten lämnar över ärendet till tingsrätten (33-34 §§ lagen om betalningsföreläggande och handräckning).
Sammanfattning
För att avhysa din hyresgäst ska du skriftligen ansöka om handräckning hos kronofogdemyndigheten. Frågan om besittningsskydd beror lite på om hyresavtalet ingicks efter 1 januari 2013. Om så är fallet blir privatuthyrningslagen tillämplig och hyresgästen har inget besittningsskydd. Ingicks avtalet däremot tidigare kan hyresgästen ha rätt till besittningsskydd. Det gäller däremot inte om 12 kap 46 § fjärde punkten blir tillämplig där besittningsskyddet är undantaget om huset ska genomgå en större ombyggnad och det inte är uppenbart att hyresgästen kan vara kvar utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Det är däremot svårt att säga om paragrafen är aktuell i ditt fall då det beror på fler olika omständigheter.
Hoppas du fick svar på din fråga och hör gärna av dig om du undrar över något mer!
Vänligen
