Beräkning av skatt på fastighet
Hej. Äger en fastighet där tidigare ägare köpt den för 140 000. Som gåva(gåvobrev) betalade jag 330 000 år 2011. Om jag nu säljer den för säg 1200000. Hur skattas den å hur mycket?
Lawline svarar
Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Allmänt om beskattning
Enligt 44 kap. 13 § inkomstskattelagen (IL) beräknas en kapitalvinst som skillnaden mellan försäljningsintäkten minskat med kostnader för försäljningen och omkostnadsbeloppet. Med omkostnadsbeloppet åsyftas enligt 44 kap. 14 § IL anskaffningsvärdet och förbättringskostnader.
Anskaffningsvärdet
För att avgöra vilket anskaffningsvärde ni använder er av, måste det fastställas huruvida överlåtelsen i samband med att du blev ägare av fastigheten skattemässigt är att betrakta som ett köp eller en gåva. När en fastighet överlåts i form av en gåva, använder man sig av den s.k. kontinuitetsprincipen som innebär att gåvomottagaren träder in i gåvogivarens skattemässiga situation enligt 44 kap. 21 § inkomstskattelagen (IL). Med andra ord kommer gåvomottagaren i sådana fall använda sig av gåvogivarens anskaffningsvärde vid beräkningen av kapitalvinsten. Om överlåtelsen istället är att betrakta som ett köp, utgör köpeskillingen som köparen betalade i samband med förvärvet grunden för anskaffningsvärdet, se 44 kap. 13 § IL.
För att fastställa huruvida överlåtelsen är att betrakta som ett köp eller en gåva, använder man sig av huvudsaklighetsprincipen. Denna innebär kortfattat att om köpeskillingen överstiger taxeringsvärdet, är överlåtelsen att betrakta som ett köp, och om köpeskillingen understiger taxeringsvärdet är överlåtelsen att betrakta som en gåva.
Bedömningen i ditt fall
I ditt fall blir det alltså avgörande vad fastigheten hade för taxeringsvärde vid tidpunkten för förvärvet. Om taxeringsvärdet 2011 understeg 330 000 kr, kommer du använda dig av 330 000 kr som anskaffningsvärde. Om taxeringsvärdet emellertid översteg 330 000 kr, kommer du använda dig av den tidigare ägarens anskaffningsvärde (dvs. 140 000 kr).
Om du säljer fastigheten för 1 200 000 kr, och vi enbart håller oss till anskaffningsvärdet, kommer kapitalvinsten hamna på antingen 870 000 kr (1 200 000 - 330 000) eller 1 060 000 kr (1 200 000 - 140 000). Vidare bör även tilläggas att man vid försäljning av en privatbostadsfastighet enbart behöver skatta på 22/30 av den beräknade kapitalvinsten enligt 45 kap. 33 § IL. Den slutliga kapitalvinsten blir i detta fall (bortsett från förbättringsutgifter och kostnader för försäljningen) 870 000 * 22/30 = 638 000 kr, eller 1 060 000 * 22/30 = 777 333 kr.
Hur mycket blir skatten?
Enligt 65 kap. 7 § IL är den statliga inkomstskatten på kapitalinkomster 30 procent av överskottet i inkomstslaget kapital. I ditt fall blir det alltså 638 000 * 0,3 = 191 4000 kr, eller 777 333 * 0,3 = 233 200 kr.
För att sammanfatta, kommer den slutliga skatten antingen bli 191 400 kr om ditt förvärv av fastigheten betraktas som ett köp, och 233 200 kr om förvärvet är att betrakta som en gåva.
Jag hoppas du fått svar på din fråga.
