Beaktansvärda skäl för lägenhetsbyte
Hej jag har en fråga.
Jag och min man vill byta vår lägenhet mot en annan lägenhet. Vi och dem som vi vill byta med är båda överens och båda vill byta med varandra. Deras hyresvärd har inte begärt något särskilt förutom några krav om varför bytet ska ske, deras anledning är ekonomi förändring lägre hyra. Vår anledning är att vi vill komma närmare våra jobb, för mesta dels mitt jobb. Men då säger vår hyresvärd att bytet kanske inte blir godkänd för avståndet mellan vårt boende och mitt jobb är inte långt (34km) och för att det ska gällas måste det vara minst 9 mil. Jag har aldrig hört/sett någonstans att någon hyresvärd kan kräva antal mil? Det står i varje sida jag än kollar att ett giltigt skäl för byte är arbetaravstånd. Jag kommer alltid försent till jobbet och därmed riskerar min tjänst, vill flytta närmare för att behålla mitt jobb. Min fråga är får dem begära antal mil eller neka vårt byte pga milen inte är tillräckligt enligt dem?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Utgångspunkten gällande överlåtelse av en hyresrätt är att hyresvärdens samtycke krävs. (12 kap. 32 § jordabalken (JB)) Från denna huvudregel finns emellertid vissa undantag.
I 12 kap. 35 § JB föreskrivs: "Hyresgästen får överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet för att genom byte få en annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd ska lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar emot bytet. Tillståndet kan förenas med villkor." Denna bestämmelse ger alltså hyresgästen rätt att överlåta hyresrätten i syfte att genom byte få en annan bostad.
Vid ett byte krävs alltså att samtliga inblandade hyresgäster har fått tillstånd från sina hyresvärdar eller att tillstånd av hyresnämnden har lämnats. Om hyresvärden sätter sig emot ett byte kan alltså hyresnämnden ge tillstånd till detta.
Förutsättningar för hyresnämndens tillstånd
För att ett tillstånd till lägenhetsbyte ska lämnas krävs att hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet. Det är endast hyresgästens, inte bytespartens, skäl för bytet som beaktas. Enligt förarbetena till jordabalken föreskrivs att det med beaktansvärda skäl avses exempelvis att en växande familj behöver större utrymmen, att väsentligt ändrade ekonomiska förhållanden, tex. på grund av sjukdom eller pensionering, medför att hyresgästen vill minska sina bostadsutgifter. En annan omständighet som kan utgöra ett beaktansvärt skäl är om hyresgästen fått arbete på en annan ort. Vidare anges i förarbetena att huruvida samma sak ska gälla vid byte av arbete inom orten får avgöras från fall till fall. I Stockholm med dess stora avstånd och långa restider kan en önskan att komma närmare arbetsplatsen vara ett beaktansvärt skäl, medan skälen saknar samma tyngd på mindre orter. (SOU 1996:14 s. 360) Det kan antas att byten som sker för att anpassa hyresgästens boende utefter en arbetssituation bör väga tyngre än exempelvis en önskan att få en lägenhet med bättre standard. (Edling, Jordabalk (1970:994) 12 kap. 35 §, Lexino 2016-08-3)
Ytterligare ett krav för att tillstånd ska lämnas till ett lägenhetsbyte är att det inte medför påtaglig olägenhet för hyresvärden. Denna förutsättning framhåller utgångspunkten att den nya hyresgästen ska kunna fullgöra sina skyldigheter såsom att betala hyran och att vårda lägenheten. Hyresvärden har rätt till upplysningar om den nya hyresgästen. Ett tillstånd till lägenhetsbyte lämnas inte heller om det föreligger särskilda skäl som talar emot ett byte. Med sådana särskilda skäl syftas främst då en otillåten ersättning lämnas vid ett byte. (se prop 1983/84:137 s. 128)
Sammanfattningsvis
Det uppställs inga särskilda kriterier varken i lagen eller i förarbetena till jordabalken gällande vilket avstånd som krävs mellan bostaden och arbetsplatsen för att det ska utgöra ett beaktansvärt skäl till ett lägenhetsbyte. Faktorer som är relevanta för denna bedömning är bland annat vilken stad man bor i och om arbetet ligger i en annan eller i samma ort. Bedömningen utgår alltså från omständigheter i det specifika fallet.
Om hyresvärden inte lämnar sitt tillstånd till ett lägenhetsbyte kan ni vända er till hyresnämnden i enighet med 12 kap. 35 § JB.
Vill du ha mer rådgivning eller hjälp av en jurist?
Då kan du vända dig till vår telefonrådgivning eller boka tid med en jurist
- Boka tid med en jurist för 1699 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.
- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.
Vänligen,
