Barn ärver en fastighet, får man i anskaffningskostnaden för fastigheten räkna med betalning som måste ske till syskon enligt testamentet?

2017-03-29 i Arvsskatt
FRÅGA
Hejsan,Jag skall beräkna reavinst på en bostadsrätt som ägarna fått i arv. Arvet var dock villkorat med att syskonen tillägaren skulle kompenseras med en summa pengar ( 570.000) vid arvs-skiftet. Går det att medräkna det som betalats till syskonen som en kostnad vid reavinstuträkningen ?
SVAR

Hej och tack för att du ställer din fråga till oss på Lawline.

Sammanfattande svar:
Betalningarna på 570 000 kr kanske får användas som anskaffningskostnad, men eventuellt får de inte det.

Problemet här blir alltså:
Den som får fastigheten ska betala 570 000 till syskon. (Dessa pengar kommer vara skattade i något sammanhang)
Personen som får fastigheten kommer behöva betala skatt på den kapitalvinst som uppkommer i fastighetsförsäljningen. Detta innebär att om den som faktiskt får fastigheten skulle kunna göra en enorm förlust här eftersom den personen åker på att betala all skatt.

Utredning:
Arv är skattefritt i Sverige och när det ena barnet ärver fastigheten så kommer den personen att inträda i arvlåtarens (den som lämnar arvets) ställe. Detta kallas för kontinuitetsprincipen och innebär att mottagaren av gåvan/arvet helt enkelt anses ha det anskaffningsvärde som fastigheten hade när den avlidne köpte fastigheten.

Jag är faktiskt inte helt säker på hur det hela skulle behandlas av skatteverket. I praktiken så borde man kunna anse att de 570 000 kronorna till vardera syskon är en anskaffningskostnad eftersom arvet är villkorat på detta sätt. Det är också klart bättre för syskonet som ärver fastigheten eftersom det annars uppstår lite tråkiga skatteeffekter som testator, (den som efterlämnar arv genom testamente), kanske inte var så påläst om beskattning.

Tyvärr får jag nog rekommendera dig att rådfråga skatteverket om hur de kommer att behandla det hela. Enligt skatteverkets riktlinjer för beräkning av anskaffningsvärdet när det gäller arvskifteslikvid så kan det ändå anses som att hela fastigheten ses som arv. Jag är alltså osäker på hur det skulle ses i det här fallet och därför bör du själv kontakta skatteverket för att få deras syn på det hela för att slippa bråka med dem vid ett senare tillfälle om de anser att betalningarna till syskonen inte fick ingå i anskaffningsutgiften.

Om det är så att betalningarna inte får medräknas i anskaffningsvärdet så kan det barn som ärver fastigheten åka på en tråkig skattekostnad som inte drabbar de arvingar som får ut 570 000 kr kontant. Jag ska här nedanför redogöra i ett par räkneexempel varför det barnen kan bli en stor förlorare eller en stor vinnare...

Räkneexempel för att visa problematiken:
Det framgår inte hur många syskon det är men jag räknar med 2.
Jag kallar syskonet som får fastigheten för X och de andra två benämns som Y eftersom de inte spelar så stor roll.

Exempel där det här inte skapar problem:
Här är ett räkneexempel för att visa effekterna, fastigheten är i dagsläget värd 4 000 000 och köptes in för 2 000 000 kan vi säga.
Vid försäljningen av fastigheten så kommer X alltså anses göra en kapitalvinst på 2 000 000 kr (Den kan vara lägre om det finns mäklararvode och liknande kostnader). Dessa 2 000 000 kr beskattas egentligen med 30 % i inkomstslaget "kapital". Men när det gäller fastigheter så beskattas bara tjugotvå trettiondelar, vilket innebär en effektiv skattesats om 22 %. (Därför säger man lite populärt att fastighetsskatten är 22 % även om det alltså inte är så egentligen).
Person X ska alltså betala (2 000 000 x 0,22 =) 440 000 kr i skatt.
Person X får vid försäljningen 4 000 000 i kontanter men 440 000 kr går till skatt. Kvar blir 3 560 000 kr.
Syskonen ska få 570 000 kr vardera.
3 560 000 - 570 000 - 570 000 = 2 420 000 kr blir kvar för person X.
I det här exemplet får alltså X relativt mycket tillgångar över.

Exempel där det inte går lika bra:
Jag antar att siffran 570 000 kr kommer någonstans i från eftersom det är en relativt konstig siffra och om vi därför utgår ifrån att det finns 3 syskon och arvlåtaren vid ett tillfälle alltså taxerat sin fastighet till 570 000 kr x 3 = 1 710 000 kr så blir helt plötsligt beloppet 570 000 kr väldigt logiskt.
Det är alltså rimligt att arvlåtaren tänkte att han/hon delar värdet på tre och ger barnen lika stora delar.
Nu kommer dock stora problem att uppstå.

För sakens skull kan vi tänka att fastigheten köptes in för 500 000 kr på 1990-talet.
Vid en försäljning så kommer X alltså att göra en kapitalvinst på (1 710 000 - 500 000 kr=) 1 210 000 kr.
Eftersom X gör en kapitalvinst på 1 210 000 beskattas X med (1 210 000 x 0,22=) 266 200
Totalt kommer X alltså få ut (1 710 000 kr - 266 200 kr=) 1 443 800 kr kontant av försäljningen.
1 443 800 kr - 570 000 - 570 000 kr = 303 800 kr.
I det här alternativet, där arvlåtaren faktiskt rättvist delat upp fastigheten på sina tre barn så kommer alltså barnet som ärver fastigheten göra en stor förlust på att han/hon också åker på hela skattekostnaden. Det här är alltså inget konstigt och egentligen helt logiskt tänkt, men ur en skatterättslig synvinkel så skapar det en stor obalans som straffar den ena arvtagaren på ett tråkigt sätt.

Om det är så att fastigheten var inköpt för ett ännu lägre belopp, exempelvis 100 000 kr i det sista exemplet så kommer X istället att behöva betala 354 200 kr och får därmed bara (570 000 - 354 200kr =) 215 800 kr kontant efter försäljningen.

Mitt råd:
Kontakta först och främst skatteverket på telefon 0771- 567 567 för att kontrollera om du i detta fallet får använda betalningen från syskonen som en del i anskaffningskostnaden för fastigheten. Eventuellt har du rätt till det eftersom testamentet villkoras på det viset, men det innebär förmodligen att de andra blir skattskyldiga för sina delar...

Om du inte får använda betalningarna som del i anskaffningskostnaden:
Om det är så att ni vid en beräkning kommer fram till att den som ärver fastigheten gör en förlust på bekostnad av de andra syskonen så får ni försöka komma överens inbördes.

Visserligen ska testators vilja efterföljas i största möjliga mån, men det känns ju inte speciellt bra om det ska gå ut över ett enskilt syskon på grund av skattekonsekvenser som kanske arvlåtaren inte riktigt tänkte på. (Vilket är fullt logiskt och ett vanligt misstag vid både arv på detta sätt samt bodelningar).

Här blir det alltså att på ett diplomatiskt sätt försöka lägga fram att skattebetalningen ska drabba alla. Det enklaste sättet hade varit om man först efter det att fastigheten sålts beräknar skatten och delar ut ett lika stort belopp. Det var antagligen det som var testators vilja om det är så att fastigheten taxerats till ett värde som gör att vardera barn egentligen får 570 000 kr.

Lycka till och hoppas att detta till viss del gav dig mer information och hjälp med var du kan vända dig även om jag inte kunde ge dig ett solklart "ja" eller "nej".

Med vänliga hälsningar,

Jonas P. Lind
Du är välkomna att boka en erfaren jurist för fortsatt juridisk rådgivning genom att skicka en kostnadsfri bokningsförfrågan till Lawlines Juristbyrå här.
Våra jurister på Lawline Juristbyrå erbjuder rådgivning inom en rad olika områden och hjälper dig i ditt specifika ärende utifrån ditt behov.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Arvsskatt (116)
2021-07-08 Arv och beskattning
2021-05-30 Blir ett kusinbarn beskattad på grund av arv på en del av fastighet?
2021-05-05 Är arvsskatten en avdragsgill anskaffningskostnad?
2021-04-26 Ska man betala skatt i Sverige på arv från utlandet?

Alla besvarade frågor (94363)